非居民在西班牙购房：2026 指南

作为非居民在西班牙购房完全合法，国籍上没有一般限制：任何外国人都可以取得不动产。但行政与税务路径对欧盟（或欧洲经济区）公民与第三国公民并不相同。事先许可、所需文件、购后税率、可扣费用以及自 2025 年起 Golden Visa 取消后的居留途径都会变化。本指南逐步走完全流程，含数字示例、实际期限与文末可核验的法律依据。

1. 起点：外国人能在西班牙买房吗？

能。西班牙法规不限制外国人购房，无论欧盟内外。产权在 Registro de la Propiedad 的登记方式与西班牙人相同。仅有两点相关例外：

• 国防利益区：非欧盟买家在部分地区（巴利阿里、加那利、休达、梅利利亚、卡塔赫纳、直布罗陀海峡、加利西亚及边境地带的部分地段）取得不动产可能需要军方事先许可。法律依据：Ley 8/1975 与 Real Decreto 689/1978。欧盟公民豁免。
• 反洗钱：公证处、银行与登记官有义务识别买家及资金来源（Ley 10/2010）。对所有人适用，但实践中来自第三国（含中国）的汇款文件审查更严。

中国为非欧盟第三国：估算租金与租金收入适用 24%、出租通常不得扣除费用；财产转让所得适用 19%。中西避免双重征税协定允许在中国就已在西班牙缴纳的税款申请境外税收抵免。详见 中国业主税务指南。

2. 核心差异：欧盟/欧洲经济区 vs 第三国

长期看，税务差异代价最高。同一套出租公寓，因业主护照不同，税单会差很多，见示例 3。

3. 第 1 步 — 取得 NIE（无一例外）

外国人身份号码（NIE）是您在西班牙的税务识别号：没有它无法签署公证书、无法以本人名义开立银行账户，也无法提交 Modelo 210。完整流程见 博客中的 NIE 指南。

文件

• 填妥并签署的 Modelo EX-15。
• 有效护照（或欧盟身份证）原件及完整复印件。
• 已缴纳的 Modelo 790 代码 012（税费 ≈ 9,84 €）。
• 经济事由证明：定金合同、nota simple、公证处或中介函。缺少此项常被拒绝。
• 若由代理人办理：附海牙认证及宣誓翻译的公证授权书。

途径

• 所在国西班牙领事馆（中国：北京大使馆、上海/广州/成都等领事馆）：视领事馆 2–8 周。
• 西班牙外国人事务处或警察局：许多沿海省份可当天领取。
• 持公证授权的代理人：无需出行；典型代办费 150–350 € 另加税费。

4. 第 2 步 — 西班牙银行账户与资金来源证明

法律上并非强制，但实践中对划扣 IBI、物业费、公用事业及税款几乎必不可少。非居民开户时银行会要求护照、NIE 以及非税务居民证明（或由其向警方申请）。

若从欧盟以外（含中国）汇款，请从一开始准备：原账户对账单、其他资产出售合同、继承或工资单。公证处必须在公证书中载明支付方式，无法追溯的转账可能使签署停摆。

5. 第 3 步 — 签署前的法律尽职调查

这一步最能省钱。最低核查：

• 产权登记 nota simple：真实权利人、面积、负担、按揭、查封、地役。
• 地籍证明与地籍价值（IBI 与 Modelo 210 估算租金的税基）。见 地籍价值指南。
• 业主委员会证明：欠费已结清及已通过的分摊。前 3 年的物业债务仍附着于不动产。
• 最近一期 IBI 收据与垃圾税。
• 首次占用许可 / 适居证明与能效证书。
• 城市规划状况：沿海核对海岸法；乡郊核对建筑合法性。
• 若做旅游出租：按自治区有效且可转让的度假出租许可。

6. 第 4 步 — 预订、定金与公证公证书

1. 预订合同：1.000–6.000 €；约 2 周内将房产撤出市场。
2. 解约定金合同（民法典第 1.454 条）：通常为价格的 10%。买家解约则丧失；卖家解约则双倍返还。
3. 公证公证书：支付余款、交钥匙并签署。公证处核验身份、负担与支付方式。
4. 产权登记：1–3 个月；赋予对第三人的完整保护。

可通过所在国公证授权（当地公证 + 海牙认证 + 宣誓翻译）全程签署，无需踏足西班牙。

7. 第 5 步 — 购房税与费用

7.1. 二手住房

缴纳 ITP（财产转让税），用 Modelo 600 在 30 个工作日内自行结算。税率由各自治区确定：马德里约 6%，巴伦西亚自治区 9%，安达卢西亚 7%，加泰罗尼亚与巴利阿里为累进档。

7.2. 新建住房（首次转让）

IVA 10% 另加 AJD（文件法律行为税）0,5%–1,5%，视自治区而定。

7.3. 其余费用

• 公证处：600–1.200 €（按价格收费）。
• 产权登记：400–800 €。
• 律师：价格的 1%–1,5%，或固定收费。
• 代办 / 手续：300–600 €。
• 估价（若有按揭）：300–600 €。
• 市政增值税（plusvalía municipal）：原则上由卖方缴纳，除非另有约定 — 若卖方为非居民，行政机关可向买方作为替代义务人追索。务必核实。

示例 1 — 阿利坎特（巴伦西亚自治区）250.000 € 二手公寓

示例 2 — 马拉加 400.000 € 新建

8. 第 6 步 — 向非居民卖方购买：3% 预扣

若卖方为非居民，买方有义务预扣售价的 3%，并自公证书起一个月内以 Modelo 211 缴入税务机关。这是卖方 IRNR 的预缴。若未办理，不动产仍附着该税债：债务会追到作为业主的您身上。详见 Modelo 211 与 3% 预扣退税。

卖方随后在四个月内提交财产转让所得 Modelo 210 收回超额部分。当您将来出售时，将处于同一规则的另一侧。见 财产转让所得。

9. 第 7 步 — 成为业主后的年度税务

• IBI（市政）：地籍价值的 0,4%–1,1%，每年一次，每套房产一张收据。
• 垃圾税与物业费。
• IRNR — Modelo 210：即使不出租、没有任何收入也强制申报。见 Modelo 210 与 什么是 Modelo 210。
• 财富税：非居民仅就位于西班牙的财产纳税，国家免税额 700.000 €（视自治区而异）。

9.1. 若不出租：估算租金

若地籍价值在过去十年内修订过，按地籍价值的 1,1% 估算，否则 2%，再对该税基适用 19%（欧盟/欧洲经济区）或 24%（第三国，含中国）。期限：下一自然年内。见 估算租金。

9.2. 若出租

国籍差异在此最大：欧盟/欧洲经济区居民可扣除 IBI、物业费、贷款利息、保险、公用事业、修缮、管理费以及建筑部分 3% 折旧。第三国（含中国）居民按 24% 就毛收入征税，一分钱都不能扣。见 租金收入税。

示例 3 — 同一套出租公寓，两种护照

年租金 12.000 €；可扣费用 4.000 €。

同一套房产、同一笔租金，税额几乎翻倍。因此税务居民证明与费用正确归集至关重要。中西协定允许在中国抵免已在西班牙缴纳的税款，但不降低西班牙 24% 税率，也不允许扣除费用。

示例 4 — 不出租的估算租金

地籍价值 90.000 €，6 年前修订 → 税基 1,1% = 990 €。法国业主：990 × 19% = 188,10 €。中国或英国（脱欧后、第三国）业主：990 × 24% = 237,60 €。两位共有人各 50% 时，每人按税基一半提交各自的 Modelo 210。

10. Golden Visa 的终结：2025 年以来有何变化

Golden Visa 曾允许非欧盟公民通过投资不动产 500.000 € 取得居留（Ley 14/2013 第 63 条）。被组织法 1/2025（关于公共司法服务效率的措施）废止，自 2025 年 4 月 3 日起生效。

10.1. 实际后果

• 购房不再给予居留。任何金额的不动产投资均不产生居留权。
• 仍可无限购房：产权不受限制，只是切断了购房 → 居留的关联。
• 在 2025 年 4 月 3 日之前已获批 Golden Visa 的持有人保留许可，并可按旧制度续期。
• 无居留时，第三国公民受申根 90/180 天规则约束：在自己的西班牙住房内，每 180 天不得超过 90 天。
• 税务上没有变化：Golden Visa 本来就不会在未超过 183 天时使人成为税务居民。

10.2. 现行合法替代途径

• 数字游民签证（国际远程工作，Ley 28/2022）：为西班牙以外企业远程工作，可适用最高 600.000 € 的 24% 特别税制。
• 非营利居留：自有经济能力（参照 IPREM）及私人医疗保险；不允许工作。
• 创业或高技能专业人士签证（Ley 14/2013 其余仍有效条款）。
• 家庭团聚或欧盟公民家属制度。
• 贝克汉姆法（LIRPF 第 93 条特别制度）适用于因工作转移居留者：最高 600.000 € 按 24%。

11. 按国籍的特殊情形

11.1. 英国（脱欧后为第三国）

敏感区需军方许可、90/180 天限制、IRNR 24% 且出租不得扣除费用。2013 年英西协定通过英国境内税收抵免避免双重征税，但不降低西班牙税率。

11.2. 德国、法国、荷兰、比利时、瑞典、波兰（欧盟）

无需事先许可、停留不限、19% 且费用可全额扣除。需要所在国税务居民证明以适用优惠税率。

11.3. 挪威、冰岛与列支敦士登（欧洲经济区）

因存在有效税务信息交换，Modelo 210 上视同欧盟（19% 且可扣费用）。

11.4. 瑞士

双边协定下自由流动，但不属于欧洲经济区：实践中按 24% 纳税且不得扣除费用。宜个案确认。

11.5. 美国与加拿大

第三国：24%、不得扣除费用、90/180 天，必要时军方许可。与美国的协定（2019 年修订）允许在 IRS 抵免西班牙税款。

11.6. 中国、俄罗斯、摩洛哥、海湾国家

第三国，资金来源审查加强（Ley 10/2010）；俄罗斯方面另有欧盟制裁导致的银行限制。必须在签署定金之前与银行核实操作可行性。

中国业主特别说明：中国为非欧盟国家。估算租金与租金收入按 24%、出租不得扣除；出售时财产转让所得按 19%。中华人民共和国与西班牙王国避免双重征税协定允许在中国就已在西班牙缴纳的 IRNR 申请境外税收抵免，但协定不降低西班牙税率。详见 西班牙非居民税 与 中国专页。

12. 购房的现实时间表

13. 我们每年见到的最昂贵错误

• 在取得 NIE 或军方许可之前签署定金。
• 向非居民卖方购买时未预扣 3%：债务附着于不动产。
• 以为「没有收入」就忘记估算租金 Modelo 210：这是独立义务，会产生附加费。
• 两位共有人只提交一份申报：须按每位权利人、每套房产各一份 Modelo 210。
• 作为第三国（含中国）居民却扣除费用：平行清算与处罚。
• 无有效自治区许可从事旅游出租。
• 指望 Golden Visa 购房：该途径已不存在。

14. SpainTaxForm 如何协助您

我们正好从公证处结束之处接手：作为非居民业主的持续税务义务。

• 估算租金：每位权利人每年一份 Modelo 210，自 30 € 起，按您的税务居民身份自动适用 1,1% / 2% 与 19% / 24%。
• 租金收入：年度订阅，为欧盟/欧洲经济区居民完整拆分可扣费用；中国等第三国居民按毛额 24% 正确计税。
• 财产转让所得与 3% 退税：出售后协助办理 Modelo 210，并追回 Modelo 211 超额预扣。
• 最多 10 名共有人：按精确份额为每位权利人各一份申报。
• 12 种语言平台（含简体中文），屏幕计算并以 AEAT 官方格式提交。

若您刚购房，首份 Modelo 210 在下一自然年到期。可在数分钟内计算完毕，从中国把档案办结。

15. 常见问题

购房必须是居民吗？

不必。只需 NIE；若为非欧盟公民且在国防利益区购买，则另需军方许可。

买房能给我居留吗？

自 2025 年 4 月 3 日 Golden Visa 废止之日起不能。

不来西班牙能买吗？

能，通过经海牙认证的公证授权书授权律师即可。

住房空置也必须申报吗？

必须：Modelo 210 的估算租金每年都要申报。

全流程要多久？

自预订起约 2 至 4 个月；若需军方许可则更长。

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