IBI vs Modelo 210：区别与双重征税 2026

勿混淆 IBI 与 Modelo 210。关键区别、何时两者都缴，以及双重征税如何运作。

西班牙非居民业主最常见的税务错误之一，是把 IBI 与 Modelo 210 混为一谈。二者是不同税种、由不同行政机关征收、应税事实不同，征税规则也截然不同。本详尽指南说明各自是什么、如何互动、如何通过避免双重征税协定（CDI）抵消国际双重征税，以及权利人不是自然人而是非居民公司时会怎样。

1. 什么是 IBI（不动产税）

IBI 是由 RDL 2/2004（地方财政规范法文本）第 60 至 77 条规范的地方、市政、对物、客观税，由房产所在市政府征收。

应税事实：对城市、农村或特殊特征不动产持有物权（所有权、用益权、地表权或行政特许）。
税基：由国家地籍总局核定的地籍价值。
税率：各市政府在法定区间内确定（城市通常 0,4%–1,10%，可有附加）。
纳税义务发生：每年 1 月 1 日。当日为权利人者缴纳全年 IBI，即使次日出售。
缴纳期：由市政府确定，通常在五月至十一月。

IBI 按套缴纳一次，与权利人人数无关

这是最关键、也最容易混淆的一点。IBI 针对不动产本身，而非针对权利人。无论住房有一名、两名、五名或十名共有人，市政府均按该不动产地籍价值总额开具一张收据。共有人就该笔税款对市政府负连带责任（TRLHL 第 64 条），然后再按持有份额在内部摊分。

示例：一对英国夫妇各持 50% 马贝拉别墅，年 IBI 为 1.200 €。马贝拉市政府开具一张 1.200 € 的收据。二人对市政府连带负责。内部各承担 600 €，但对市政府不是两张票，而是一张。

2. 什么是 Modelo 210（非居民所得税 IRNR）

Modelo 210 是自行申报非居民所得税（IRNR）的官方表格，由 RDL 5/2004 规范。由国家税务局（AEAT）征收，即国家而非市政府。

应税事实：非居民自然人或法人在西班牙取得所得（例如持有城市房产——视同租金/推定房地产所得、实收租金或出售增益）。
纳税人：每位非居民权利人就其持有份额亲自纳税。
税率：欧盟/欧洲经济区居民 19%（可扣除费用）；欧盟/欧洲经济区以外居民 24%（无扣除；中国适用 24%）。
期限：视同租金至次年 12 月 31 日；租金按年度（4、7、10 月及 1 月 1–20 日）；财产转让所得自出售公证起 4 个月。

Modelo 210 由每位非居民权利人分别提交

与 IBI 不同，此处税种是对人的。AEAT 将每位共有人视为独立纳税人。若住房由两名非居民各持 50%，须提交两份 Modelo 210，每人一份，各自对应一半税基。

示例（2026 视同租金）：一对德国夫妇各持 50% 德尼亚公寓，已修订地籍价值 100.000 €。年税基为 1,1% × 100.000 € = 1.100 €。两名权利人：

权利人 A（德国，欧盟）：提交 Modelo 210，税基 550 €，税率 19% = 104,50 €。
权利人 B（德国，欧盟）：提交 Modelo 210，税基 550 €，税率 19% = 104,50 €。
向国家缴纳合计：209 €，但分成两份独立自行申报。

试图为多名权利人提交一份合并 Modelo 210 是极常见错误：AEAT 不允许（除非同一付款人、同一期间租金汇总等极窄情形，且规则严格）。

3. IBI 与 Modelo 210 的关键差异

方面	IBI	Modelo 210（IRNR）
行政机关	市政府	国家税务局（国家）
性质	地方、对物、客观税	国家、直接、对人税
应税事实	持有不动产	在西班牙取得所得
税基	地籍价值	视同租金、租金或财产转让所得
税率	0,4%–1,10%（因市而异）	欧盟/欧洲经济区 19% — 其余 24%
每套房产收据份数	仅一张，不论权利人多少	每位非居民权利人一份
责任	共有人连带	各权利人各自负责
纳税义务发生	1 月 1 日	视所得类型而定
可否在 Modelo 210 中扣除	可以，若为欧盟/欧洲经济区居民且就租金申报	—

4. 为何两税都要缴？这不是国内双重征税吗？

不是。西班牙税制认定 IBI 与 Modelo 210 针对不同应税事实：IBI 对持有征税（地方财产性税）；IRNR 对该财产产生或法律推定产生的所得（视同租金）征税。判例与税务总局（DGT）多次确认这一点。

好消息：在出租情形下，若权利人为欧盟/欧洲经济区居民并按租金按年度提交 Modelo 210，可按出租天数按比例扣除 IBI（TRLIRNR 第 24.6 条）。这是最常被遗忘、对税单影响最大的扣除之一。

5. 国际双重征税：协定（CDI）

第二层是国际双重征税。非居民业主可能就同一所得被征两次：一次在西班牙（来源地），一次在居住国（居住地）。为避免这一点，西班牙已与 100 余国签订避免双重征税协定（CDI），遵循 OECD 范本。

OECD 范本第 6 条一般规则

不动产所得（租金及出售增益）可在不动产所在国征税。即西班牙始终保留对其境内不动产征税的权利。业主居住国随后须适用机制以避免双重征税。

消除双重征税的两种常见机制

带累进的免税法：居住国对西班牙所得免税，但在计算纳税人其余所得适用税率时仍计入该所得。德国对租金较常见。
普通抵免法（已缴外国税款抵免）：居住国对西班牙所得征税，但抵免已在西班牙缴纳的税款，上限为该笔所得在居住国本应缴纳的税额。英国、法国、荷兰、美国、意大利、比利时等采用此机制。中国与西班牙亦有协定，通常通过抵免消除双重征税。

IBI 能否在居住国扣除？

IBI 作为地方不动产财产税，通常不在 CDI 覆盖范围内（协定主要针对所得税，有时也针对财富税）。实务中，许多居住国：

在业主于本国申报租金时，允许将 IBI 作为费用扣除（例如英国 Self Assessment 将 IBI 视同类似 council tax 的费用）。
但不将其视为可直接抵免居民所得税的税款。

实务规则：务必保存 IBI 收据，并向当地顾问确认居住国是否允许作为可扣费用。

完整示例（英国业主，出租）

2026 年实收租金：12.000 €
可扣费用（物业费、保险、折旧、按比例 IBI）：4.000 €
西班牙税基：8.000 € — 因英籍、脱欧后非欧盟/欧洲经济区，税率为 24% 且无扣除。
西班牙税款（Modelo 210）：12.000 × 24% = 2.880 €。
在英国，HMRC 在 Self Assessment 中再次对该租金征税，允许将已在西班牙缴纳的 2.880 € 作为 Foreign Tax Credit Relief 抵免（以英国对该所得的税额为限）。

脱欧提示：自 2021 年起英籍业主受冲击最大，因为失去了 Modelo 210 的 19% 税率与费用扣除。实际减免现仅能通过英国 FTC 获得。

6. 权利人为非居民企业（法人）

当业主不是自然人而是非居民公司（例如英国 Limited、德国 GmbH 或法国 SCI）时，若干规则发生重要变化。

a) IBI：完全相同

IBI 不区分自然人与法人。公司权利人向市政府按套缴纳一张收据。若房产由多家公司共有，全部连带负责。

b) 无常设机构的非居民公司的 IRNR（Modelo 210）

无常设机构（EP）的非居民公司按 Modelo 210 以 24% 纳税（若为有信息交换的欧盟/欧洲经济区居民则为 19%），与非欧盟自然人相同，但不得适用国内双重征税扣除或个人免税额。须提交：

若房产未用于经济活动且未出租：按地籍价值 1,1%/2% 的视同租金 Modelo 210。
实收租金的按年度 Modelo 210。
出售时的财产转让所得 Modelo 210，买方通过 Modelo 211 预扣的 3% 记入预缴。

c) 非居民实体不动产特别税（GEBI）

TRLIRNR 第 40 条规定：对居住在被认定为避税地的国家或地区、且在西班牙持有不动产的实体，按地籍价值征收每年 3% 的特别税。这是反避税措施，旨在防止通过无 CDI、无有效信息交换的低税辖区插入不透明公司。居住在订有含信息交换条款之 CDI 的国家的实体通常免税，但须提交 Modelo 213 以申报或证明免税。

d) 常设机构（EP）

若公司在西班牙的不动产活动足够结构化（办公室、人员、主动管理），可能构成常设机构。此时不使用 Modelo 210，而使用公司税 Modelo 200，一般税率 25%，并适用西班牙会计制度。对个人和小 SCI 较少见，但对外国开发商很重要。

e) 有多名非居民股东的公司

Modelo 210 由公司（以其西班牙 NIF）提交，而非由每位股东提交。股东随后在其居住国就公司分配的股息或利润纳税，并适用相应 CDI。

7. 综合实务案例

案例 1：法籍夫妇，瓦伦西亚空置自住房，地籍价值 90.000 €

2026 IBI：市政府开具 1 张 720 € 收据。共有人连带。
2026 视同租金 Modelo 210：税基 1,1% × 90.000 = 990 €。每人申报 495 €，税率 19% = 每人 94,05 €。向国家合计 188,10 €。
在法国：带累进的免税（西班牙–法国 CDI 第 24 条），申报该房产以计算整体税率。

案例 2：荷兰个人业主出租巴塞罗那公寓

2026 租金：18.000 €。可扣费用（物业费、IBI、保险、折旧）：6.500 €。
按年度 Modelo 210：净税基 11.500 € × 19% = 每年 2.185 €，分 4 次缴纳。
在荷兰：Box 3 对财产征税；西班牙税款在荷兰上限内抵免。

案例 3：英国 Limited 公司持有伊维萨别墅

IBI：以公司名义 1 张收据。
视同租金 Modelo 210 按地籍价值 1,1% 再乘 24%。
Modelo 213（GEBI）：因西班牙–英国 CDI 含信息交换条款通常免税，但仍提交以证明免税（如适用）。
在英国：Ltd 按全球 Corporation Tax 纳税；西班牙税款作为 Double Taxation Relief 抵免。

8. 最常见错误

以为“已经缴了 IBI，不必再缴 Modelo 210”。错误：不同税种、不同行政机关。
为多名权利人提交一份合并 Modelo 210。错误：每人一份，仅极窄例外。
作为欧盟/欧洲经济区居民出租时未扣除 IBI。极常被遗忘。
以为非居民公司不必提交 Modelo 213。可能免税，但仍须提交以在敏感国家证明免税。
不运用 CDI：在西班牙缴 24% 后，未在居住国申请 Foreign Tax Credit。

9. 结论

IBI 向市政府缴纳，每套房产一次，与权利人人数无关。
Modelo 210 向国家缴纳，每位非居民权利人一份，按其持有份额与所得类型。
二者并存，不构成国内双重征税，因为应税事实不同。
国际双重征税通过 CDI 解决，适用免税或抵免已在西班牙缴纳的税款。
当权利人为非居民企业时，须评估 Modelo 213（特别税）及可能存在的常设机构。

10. 参考文献与来源

RDL 5/2004，IRNR（第 12、13、24、25、40 条）。
RDL 2/2004，地方财政规范法（第 60–77 条）。
Ley 27/2014，公司税（常设机构）。
OECD 税收协定范本（第 6、13、22、23A/23B 条）。
西班牙与英国、德国、法国、荷兰、意大利、美国等的双边协定。
税务总局关于 IRNR 中 IBI 可扣除性的约束性咨询。