Modelo 211 与 3% 预扣：2026 完整指南

凡在西班牙进行卖方为非居民的房产买卖，买方必须预扣售价的 3% 并通过 Modelo 211 缴入。这是最常被误解的税务手续之一：许多买家以为由卖方提交，而义务实际落在取得房产的一方。本 2026 指南以示例、期限与常见错误说明全过程。

1. 什么是 Modelo 211？

Modelo 211 是国家税务局（AEAT）的官方自行申报，用于缴纳当转让人为西班牙非居民自然人或法人时就售价预扣的 3%。它不是最终税，而是卖方可能产生的财产转让所得 IRNR 的预缴。TRLIRNR 第 25 条对非居民在西班牙的不动产转让强制该预扣。

2. 谁提交 Modelo 211？

由房产买方（取得人）或其代表（gestoría、律师、有时公证处）提交。非居民卖方不缴纳 Modelo 211：其后续义务是就财产转让所得提交 Modelo 210，并在适用时申请退还超额预扣。

记忆口诀：Modelo 211 = 买方预扣并缴纳 | Modelo 210 = 卖方申报增益并收回（或补缴）差额。

3. 3% 预扣：示例说明

预扣按转让总价款（售价）计算，而非按增益。非居民卖方随后就实际增益按 19%（欧盟/欧洲经济区）或 24%（其余）纳税，预扣记入预缴。

预扣 = 售价 × 3% | 税额 = 增益 × 19%（欧盟）或 24%（非欧盟）| 结果 = 税额 − 预扣

4. 期限：买方一个月

买方须自转让日（买卖公证书）起 一个月内提交 Modelo 211 并缴纳预扣。卖方自同一日起有 四个月提交财产转让所得 Modelo 210。

5. 与 Modelo 210 及退税的关系

Modelo 211 缴入后，卖方须提交 Modelo 210（收入类型 28 — 财产转让所得）计算实际增益。买方已缴预扣从税额中扣除。三种常见情形：

• 部分退税：税额低于预扣的 3%（增益低）。例：售价 400.000 €，增益 5.000 €，税额 950 €，预扣 12.000 € → 退税 11.050 €。
• 全额退税：亏损出售。税额 0 €，收回 100% 预扣。
• 须补缴：增益高，税额超过 3%。例：售价 200.000 €，增益 100.000 €，税额 19.000 €，预扣 6.000 € → 另缴 13.000 €。

6. Modelo 211 中的 NRC

Modelo 211 付款通过 NRC（完整参考号），即 AEAT 电子总部生成的 22 位代码。通常步骤：

1. 进入 AEAT 总部 → Modelo 211 → 填写买方、卖方与房产数据。
2. 用银行数据生成 NRC（加入机构的账户）。
3. 在线或银行柜台凭 NRC 付款。
4. 保存凭证并交给非居民卖方（其 Modelo 210 必需）。

7. 所需文件

• 买卖公证书副本（日期、价格、当事人身份）。
• 买方 NIF/NIE 与非居民卖方 NIF（在 AEAT 办事处取得）。
• 房产地籍编号。
• 生成 NRC 的银行数据。
• 给卖方的 Modelo 211 凭证副本（退税必不可少）。

8. 常见错误

• 混淆谁提交 Modelo 211（买方，非卖方）。
• 按增益而非售价计算 3%。
• 不把 Modelo 211 凭证交给卖方。
• 超过一个月期限（附加 5%–20%）。
• 卖方不提交 Modelo 210 而丧失退税权。
• 公证前未为非居民卖方申请 NIF。

9. 常见问题（FAQ）

西班牙居民买方也要预扣吗？

是。义务与买方居住地无关。只要卖方为非居民，买方即预扣并缴纳 3%。

买方不预扣会怎样？

买方与卖方对未缴金额连带负责，另加滞纳利息及可能罚款。

卖方为西班牙居民时预扣吗？

否。Modelo 211 仅在转让人为非居民时适用。

公证员可以缴 Modelo 211 吗？

公证员无义务，但经买方授权可作为中介。税务责任在取得人。

卖方退税要多久？

提交带退税申请的 Modelo 210 后，AEAT 通常 3–6 个月裁定，打入所填 IBAN。

3% 包含市政增值税吗？

否。3% 预扣是国家 IRNR。市政增值税（IIVTNU）由卖方另行向市政府缴纳。

非居民共有人？

每位共有人提交各自 Modelo 210。3% 预扣是一次性的（按总价），在申报中按比例分摊。

非居民公司？

是，同样适用 3% 预扣。买方缴 Modelo 211，公司提交相应 Modelo 210。

Modelo 211 需要数字证书吗？

非强制。可用 Cl@ve、数字证书或经授权的 gestor 如 SpainTaxForm。

10. 相关资源与服务

查阅专题指南与 Modelo 210 中心：

• 3% 预扣退税
• 财产转让所得
• Modelo 210 中心
• Modelo 211 页面
• NRC Modelo 210 指南

SpainTaxForm — 在线办理 Modelo 211 与 Modelo 210，自动计算并向 AEAT 提交。