Orden HAC/623/2026：Modelo 210 不动产所得新期限

Orden HAC/623/2026（6 月 12 日，BOE 2026 年 6 月 23 日）改革非居民不动产收入 Modelo 210 的内容与期限：估算租金（代码 02）与租赁或转租收益（代码 01 与 35）。本文说明为何规范会变、自 2027 年起须如何不同申报，以及如何用实例适用。

1. 为何税务局修改 Modelo 210

命令序言明确：目标不是提高税率，而是加强不动产收入税务监管并协助申报人。

• 更细的可扣费用。新增出租或转租房产费用明细附件。税务局要看扣除的是什么（IBI、物业费、保险、修缮等）以便事后核对。
• 更多房产数据。新增「天数」与「持有份额」栏，以及地籍编号键（1 = 有编号，2 = 无）。便于与地籍交叉，避免将共有住房或不足一年按 100% 申报。
• 更一致的日历。租金汇总自 2024 年起从按年度改为按年后，期限对齐到次年四月，便于单一宣传与协助活动。

总之：税务局要求更结构化的信息，并将不动产申报集中在春季，不改变税基或税率（欧盟/欧洲经济区 19%，其余 24%）。

2. 表格内容有何变化

内容修改适用于自 2027 年 1 月 1 日起提交的自行申报，无论发生日期。包括：

• 新的可扣费用明细附件（出租/转租）。
• 「天数」栏：可供使用天数（估算租金）或出租天数（租金）。
• 「持有份额」栏：产权百分比。
• 「地籍编号键」栏（值 1 或 2）。

若在 2027 年四月新期限内申报租金并扣除费用，须填写附件。无明细会增加被催告的风险。

3. 新期限：估算租金（代码 02）

以前：发生之次年 1 月 1 日至 12 月 31 日。
现在：次年自然年 4 月 1 日至 12 月 31 日。付款扣款：4 月 1 日至 12 月 23 日。

新期限适用于 2026 年估算租金（自 2027 年 4 月 1 日起提交）。2025 年仍为整个 2026 年。

示例 1 — 自用（如 AEAT 说明）

德国居民于 2026 年 4 月 1 日在马拉加购房并自用。

• 须按比例申报 2026 年估算租金（9 个月）。
• 期限：2027 年 4 月 1 日 – 12 月 31 日。
• 使用含新内容的表格（天数、持有份额等）。

为何「天数」重要：若房产仅可供使用 275 天，不得按整年计算估算。

4. 新期限：出租或转租（代码 01 与 35）

对结果为应缴的自行申报，期限改为发生之次年四月的前 20 个自然日，无论分开还是汇总申报。

扣款：次年 4 月 1–15 日。

请记住：自 2024 年起发生的租赁收入，汇总期间为年度（不再按季）。

示例 2 — 年度汇总

挪威居民自 2026 年 7 月起出租阿利坎特别墅，并选择将全年收入汇总征税。

• 于 2027 年 4 月 1–20 日申报。
• 使用含命令新内容的 Modelo 210（若扣除则含费用附件）。

示例 3 — 分开申报（关键过渡）

同一业主，但每笔收入分开申报。

• 2026 年 7–9 月：旧 Modelo 210，原期限：2026 年 10 月前 20 日。不受新期限影响。
• 2026 年 10–12 月：已适用新期限 2027 年 4 月 1–20 日，使用修改后的表格。若扣除费用，附件强制。

因此 AEAT 强调：2026 年 4–9 月不汇总不进入期限变更；2026 年最后一个自然季度则进入。

5. 2026–2027 过渡实用日历

6. 前后对比（摘要）

• 估算租金：期限起点从一月推迟到四月（更有时间取得当年地籍价值/IBI）。
• 应缴租金：从按季逻辑改为次年四月单一窗口（与年度汇总对齐）。
• 表格：更多栏位与费用附件 → 更多监管，扣除不再是“黑箱”。

7. 非居民清单

1. 识别房产产生代码 02（自用/空置）还是 01/35（出租）。
2. 若 2026 年出租：现在决定是汇总还是分开提交；日历因选项而变。
3. 保存可扣费用发票（IBI、物业费、保险、修缮）以填新附件。
4. 记录可供使用/出租天数及持有百分比。
5. 备好地籍编号（键 1）或说明为何不存在（键 2）。
6. 若扣款：遵守 4 月 1–15 日（租金）或至 12 月 23 日（估算）。

结论

Orden HAC/623/2026 并未重塑 IRNR：它重新安排期限并要求更多明细，以便 AEAT 更好地协助并核对扣除。非居民的真实风险是混淆过渡日历（尤其是 2026 年不汇总租金）或在 2027 年提交却无费用附件。

在 SpainTaxForm，我们协助选择正确制度、计算税基（含天数与份额）并按时提交符合新命令内容的 Modelo 210。