Cómo tributan los inmuebles y cómo recuperar la retención del 19 % sobre dividendos con el convenio, con ejemplos, plazos y límites oficiales por país.
El modelo 210 es el mismo formulario para dos realidades muy distintas: la de quien tiene un inmueble en España y la de quien cobra dividendos de acciones españolas. En el primer caso se paga; en el segundo, muchas veces se recupera parte de lo retenido gracias al convenio de doble imposición. Esta guía explica los dos casos con tipos, plazos, ejemplos numéricos y la lista oficial de límites de convenio país por país.
1. Dos mundos dentro del mismo modelo
El IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) grava las rentas de fuente española de quien no es residente fiscal en España. El modelo 210 es la autoliquidación con la que se declara cada renta, identificada por un tipo de renta:
- 02 — Renta imputada de inmuebles urbanos. Vivienda vacía o de uso propio.
- 01 (o 35 si se agrupan) — Rendimientos de arrendamiento.
- 28 — Ganancias patrimoniales por transmisión de inmuebles.
- 04 — Dividendos y participaciones en beneficios.
La diferencia práctica es enorme: en los inmuebles nadie retiene nada y el propietario debe declarar e ingresar. En los dividendos la entidad pagadora ya retiene el 19 % y el modelo 210 sirve para pedir la devolución del exceso sobre el límite del convenio.
2. Inmuebles: los tres hechos imponibles
| Situación | Tipo de renta | Base imponible | Tipo | Plazo |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda vacía o de uso propio | 02 | 1,1 % del valor catastral (2 % si no está revisado en los últimos diez periodos impositivos) | 19 % UE/EEE · 24 % resto | Devengos 2026: del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (Orden HAC/623/2026) |
| Vivienda alquilada | 01 / 35 | Ingresos menos gastos deducibles si es residente UE/Islandia/Noruega/Liechtenstein; ingresos brutos en los demás casos | 19 % UE/EEE · 24 % resto | Devengos 2026: agrupación anual del 1 al 20 de abril de 2027 |
| Venta del inmueble | 28 | Valor de transmisión − valor de adquisición − gastos | 19 % para todos | Tres meses siguientes al mes que termina el plazo del comprador para el modelo 211 |
En la venta el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211) y lo ingresa a cuenta del vendedor. Si la cuota del 19 % sobre la ganancia es inferior a ese 3 %, el vendedor solicita la devolución en el propio modelo 210.
Un modelo por propietario. El IRNR es individual: un matrimonio con un 50 % cada uno presenta dos modelos 210 con la mitad de la base cada uno, aunque el recibo del IBI sea único.
3. Dividendos: cómo se recupera el exceso de retención
Cuando una sociedad española reparte dividendos a un accionista no residente, el banco o la propia sociedad practica una retención del 19 %. Casi todos los convenios firmados por España fijan un límite máximo a la tributación en el país de la fuente, habitualmente el 15 %, el 10 % o el 5 %. La diferencia entre lo retenido y ese límite es devolvible.
El procedimiento tiene cuatro pasos:
- Certificado de residencia fiscal a efectos del convenio, emitido por la administración tributaria de tu país. Es el documento imprescindible: sin él Hacienda aplica el 19 % interno. Validez: un año.
- Certificado de retenciones del banco depositario o de la sociedad pagadora, con importe bruto, fecha de devengo y retención practicada.
- Modelo 210 con tipo de renta 04, marcando el resultado a devolver y aportando una cuenta bancaria (propia; también es posible la devolución por transferencia al extranjero).
- Plazo: las rentas sometidas a retención se declaran desde el 1 de febrero del año siguiente al devengo, y la devolución puede pedirse dentro de los cuatro años siguientes al fin del periodo de declaración del retenedor.
El ejemplo que utiliza la propia Agencia Tributaria en las instrucciones del modelo 210 es claro: un residente en Brasil cobra 2.500 € brutos de dividendos, se le retiene el 19 % (475 €), el convenio España-Brasil limita la tributación al 15 % (375 €) y por tanto puede solicitar la devolución de 100 €.
4. Límites de convenio: los países más habituales
| País de residencia | Límite general dividendos | Devolución sobre el 19 % retenido |
|---|---|---|
| Alemania, Francia, Italia, Portugal, Suecia, Noruega, Bélgica, Países Bajos, Irlanda, Reino Unido, Estados Unidos, Suiza | 15 % | 4 puntos |
| China, Hong Kong, Japón (convenio de 2018) | 10 % | 9 puntos |
| Rumanía (convenio de 2021) | 0 % / 5 % | hasta 19 puntos |
| Malta, Barbados, Malasia, Arabia Saudí | 5 % | 14 puntos |
| Dinamarca | Sin convenio en vigor (denunciado desde 2009) | Ninguna: se aplica el 19 % interno |
Los límites son los publicados por la AEAT en el Anexo III del Manual de Tributación de No Residentes. Muchos convenios contienen tipos reducidos adicionales para matrices con participación significativa y condiciones específicas (beneficiario efectivo, cláusulas de limitación de beneficios). Consulta el texto del convenio aplicable a tu caso. Puedes revisar la lista completa en la calculadora de dividendos y convenios.
5. Ejemplos resueltos
Caso A — Matrimonio alemán con apartamento vacío en Alicante
Valor catastral revisado 130.000 €, 50 % cada cónyuge, uso propio todo el año. Base por propietario: 65.000 € × 1,1 % = 715 €. Cuota: 715 € × 19 % = 135,85 € por cónyuge (271,70 € en total), en dos modelos 210 distintos.
Caso B — Propietario estadounidense que alquila en Málaga
Ingresos brutos 18.000 €. Al no ser residente en la UE/EEE no puede deducir gastos: 18.000 € × 24 % = 4.320 €. Un residente en Francia con los mismos ingresos y 6.500 € de gastos deducibles pagaría (18.000 − 6.500) × 19 % = 2.185 €.
Caso C — Accionista neerlandés con cartera española
Dividendos brutos 8.000 €, retención del 19 % = 1.520 €. Límite del convenio España-Países Bajos: 15 % = 1.200 €. Devolución solicitada con el modelo 210 (tipo 04): 320 €. Con cinco años de dividendos similares aún no prescritos, la recuperación acumulada supera los 1.500 €.
Caso D — Venta con retención del 3 %
Compra en 2012 por 210.000 € (con gastos), venta en 2026 por 265.000 €, gastos de venta 9.000 €. Ganancia: 46.000 €. Cuota: 46.000 € × 19 % = 8.740 €. Retención del 3 % ingresada por el comprador: 7.950 €. A ingresar con el modelo 210: 790 €.
6. Deducir en tu país el impuesto pagado en España
Los convenios reparten la potestad tributaria y evitan que la misma renta se grave dos veces. Dos reglas generales:
- Inmuebles. El país donde está el inmueble (España) puede gravar la renta sin límite de convenio. El país de residencia suele conservar el derecho a gravar la renta mundial, pero elimina la doble imposición mediante deducción del impuesto pagado en España (crédito) o, en algunos convenios, exención con progresividad.
- Dividendos. España grava con el límite del convenio y el país de residencia deduce ese impuesto español del suyo, normalmente hasta el importe del impuesto propio sobre esa misma renta.
Cómo se materializa en los mercados principales:
- Estados Unidos: foreign tax credit mediante el Form 1116, con el justificante del modelo 210 y la conversión a dólares a la fecha de pago.
- Países Bajos: el inmueble español se declara en Box 3 y se aplica la voorkoming van dubbele belasting; los dividendos, en Box 2 o Box 3 según el porcentaje de participación.
- Alemania:Anrechnung del impuesto español o, en el caso de alquileres, exención con cláusula de progresión según el convenio.
- Francia: crédito de impuesto igual al impuesto español, declarado en el formulario 2047.
- Reino Unido:Foreign Tax Credit Relief en la Self Assessment (páginas SA106).
En todos los casos la administración extranjera pide el justificante oficial del modelo 210 (carta de pago o certificado). Guarda siempre el documento presentado y el NRC del ingreso.
7. Errores frecuentes
- Presentar un solo modelo 210 para dos propietarios: cada titular debe presentar el suyo por su porcentaje.
- Deducir gastos de alquiler siendo residente fuera de la UE/EEE.
- Pedir la devolución de dividendos sin certificado de residencia vigente a efectos del convenio.
- Aplicar el tipo reducido matriz-filial sin cumplir el porcentaje ni el periodo de tenencia exigidos.
- Dejar prescribir la devolución: el plazo es de cuatro años, no indefinido.
- Olvidar el modelo 210 del año de la venta o no reclamar el exceso del 3 % retenido.
8. Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar la retención de dividendos de años anteriores?
Sí, mientras no hayan transcurrido cuatro años desde el fin del plazo de declaración del retenedor. Se presenta un modelo 210 por cada devengo, con su certificado de residencia del año correspondiente.
¿Necesito representante fiscal en España?
No es obligatorio para el modelo 210 ordinario, aunque sí resulta necesario tener una cuenta para la devolución o utilizar la opción de devolución al extranjero. Sí es exigible en algunos supuestos, como los establecimientos permanentes.
¿La renta imputada se paga aunque no tenga ingresos?
Sí. Un inmueble urbano a disposición del propietario genera renta imputada por el mero hecho de estar disponible, incluso sin uso ni alquiler.
¿El límite del convenio se aplica automáticamente en la retención?
En algunos casos el banco depositario aplica directamente el tipo del convenio si dispone de la documentación a tiempo. Si no lo hace, la única vía es el modelo 210 solicitando la devolución.
¿Qué pasa si mi país no tiene convenio con España?
Se aplica la normativa interna: 19 % en dividendos y 24 % en rentas de inmuebles (19 % si eres residente en la UE/EEE con intercambio de información). No hay devolución por límite de convenio.
Calcula tu caso con la calculadora de dividendos, renta imputada, alquiler y venta y, si quieres que lo presentemos por ti, el modelo 210 desde 30 €.
Fuentes
- 1AEAT — Anexo III. Límites de imposición en los convenios de doble imposición
- 2AEAT — Instrucciones del modelo 210 (tipos de renta y devoluciones)
- 3AEAT — Nota sobre los nuevos plazos de presentación del modelo 210 (Orden HAC/623/2026)
- 4Ministerio de Hacienda — Convenios para evitar la doble imposición
- 5IRS — Foreign Tax Credit (Form 1116)
Comments(0)
Sign in to leave a comment
Be the first to comment.