Vivienda y turismo en España: lo que dicen los datos

Dos cosas son ciertas a la vez: en España faltan viviendas donde la gente quiere vivir, y el turismo es uno de los grandes motores de su economía. El debate público suele resumirse en «turistas contra vecinos». Este artículo no toma partido: reúne los datos disponibles a 5 de octubre de 2026, explica cómo se conectan las piezas y señala con honestidad lo que todavía no sabemos.

La foto en un minuto

• Déficit de vivienda: el Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas. Solo en 2025 se formaron unos 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas.
• Turismo: 2025 cerró con 96,8 millones de turistas internacionales (+3,2 %) y un gasto de 134.712 millones de euros (+6,8 %), según el INE.
• Pisos turísticos: en mayo de 2026 había 341.001 viviendas anunciadas en plataformas digitales, un 10,7 % menos que un año antes. Es en torno al 1,3 % de los 26,6 millones de viviendas que contó el Censo de 2021.
• Peso del turismo: según la OCDE, supone el 13,4 % del empleo, el 6,0 % del PIB (efecto directo) y el 48,4 % de las exportaciones de servicios.
• Vivienda social: ronda el 2,5–3 % del parque total, frente a cerca del 9 % de media en la UE.

El problema de fondo: faltan casas donde hacen falta

Piensa en el juego de las sillas: once jugadores y diez sillas. Da igual cómo se reparta el sitio, alguien se queda de pie. Las reglas solo deciden quién; para que nadie se quede de pie hay que añadir sillas.

Con la vivienda en España pasa algo parecido. En 2025 se crearon unos 240.000 hogares nuevos y se terminaron unas 92.000 viviendas. Esa brecha, repetida año tras año, es lo que el Banco de España resume en un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas, que además podría seguir creciendo en los próximos años.

El déficit no está repartido por igual. Según el Banco de España, la mitad se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. En otras palabras: España no tiene simplemente «pocas viviendas», sino pocas donde la gente quiere y puede trabajar y vivir.

Las causas que se señalan con más frecuencia son la falta de suelo urbanizable, el encarecimiento de la construcción, la lentitud de los trámites y una oferta de vivienda social pequeña (en torno al 2,5–3 % del parque, frente a cerca del 9 % de media europea).

¿Qué papel tienen los pisos turísticos?

Hay dos errores opuestos que conviene evitar:

• «Son irrelevantes». No lo son en muchos barrios y municipios.
• «Explican toda la crisis». Tampoco: a escala nacional son solo una parte del problema.

Una forma de verlo: una cucharada de sal apenas se nota en una olla grande, pero en un vaso de agua lo cambia todo. El 1,3 % nacional dice poco sobre lo que ocurre en un barrio concreto. La estadística experimental del INE muestra dónde se concentran las viviendas anunciadas (mayo de 2026):

Por municipios, encabezan la lista Madrid (10.836), Málaga (8.288), Barcelona (8.231), Marbella (6.987) y Sevilla (6.937).

¿Qué dice la evidencia sobre su efecto en los precios?

• Fedea revisó 429 estudios internacionales. Su conclusión: el efecto más claro y documentado es sobre la vivienda, porque se reduce la oferta de alquiler residencial de larga duración y suben los precios de compra y alquiler, sobre todo donde hay más presión turística. También reconoce que estos alojamientos reparten el gasto turístico hacia zonas donde no hay hoteles.
• Barcelona es el caso más estudiado. Un trabajo publicado en el Journal of Urban Economics (García-López y otros, 2020) estimó que, en un barrio medio, la actividad de Airbnb subió los alquileres un 1,9 % y los precios de compraventa un 4,6 %. En el 10 % de barrios con más actividad, un 7 % y un 17 %, respectivamente.

Lectura sencilla: el efecto existe, es moderado de media y grande en las zonas más saturadas. Por eso el debate depende tanto de «dónde» como de «cuánto».

El otro lado de la balanza: el turismo también sostiene la economía

El turismo no es una actividad marginal. Cuando un visitante alquila un alojamiento, también gasta en restaurantes, comercio, transporte, excursiones y ocio, y eso se traduce en empleo, cotizaciones e impuestos. Los datos ayudan a dimensionarlo:

• Algo más del 13 % del empleo del país depende directamente del turismo (alrededor de tres millones de personas).
• Los viajes representan casi la mitad de las exportaciones de servicios: cuando un visitante extranjero gasta en España, el país «exporta» servicios turísticos.
• El gasto de los turistas internacionales superó los 134.000 millones de euros en 2025 y siguió creciendo en el primer semestre de 2026 (63.800 millones, un 7 % más).

Hay un matiz importante: más turismo no se traduce automáticamente en más vivienda pública. Los impuestos que genera van a la caja general, y su destino lo deciden los presupuestos: pensiones, sanidad, educación, infraestructuras, vivienda… Es una relación indirecta.

Y el turismo también tiene costes locales que no aparecen en el PIB: ruido, congestión, comercios de proximidad sustituidos por negocios para visitantes, mayor rotación de vecinos. Los estudios que revisó Fedea los describen. Hay costes y beneficios en ambos lados.

Si se restringen los pisos turísticos: tres preguntas abiertas

Regular una actividad que genera costes para terceros (por ejemplo, vecinos que no encuentran casa) tiene una lógica económica conocida; y regular no es lo mismo que eliminar un sector. La discusión real es cómo y con qué efectos secundarios. Hay tres preguntas sobre las que los datos todavía no dan una respuesta cerrada.

1. ¿A dónde van las viviendas que dejan de ser turísticas?

Una vivienda que sale del mercado turístico puede acabar en varios destinos:

• Alquiler residencial de larga duración: es el resultado que buscan las restricciones.
• Alquiler de temporada: alivia poco el problema de fondo.
• Venta: a un residente, a un inversor o a una empresa.
• Otros usos o vacía.
• Hotel o aparthotel, si es viable.

El Banco de España ya ha señalado que los usos alternativos (turístico, por habitaciones y de temporada) limitan el crecimiento de la oferta de alquiler residencial. Por eso contar cuántos pisos turísticos desaparecen no basta: lo que importa es cuántas viviendas acaban realmente en alquiler residencial.

El caso de Nueva York, que endureció su normativa en 2023, es un aviso de que el diseño importa. Según los análisis disponibles —algunos encargados por el propio sector, así que conviene leerlos con cautela—, los anuncios cayeron en torno a un 90 %, pero los alquileres siguieron subiendo y los hoteles se encarecieron. Barcelona hará su propio experimento: no renovará sus unas 10.000 licencias a partir de noviembre de 2028. Todavía no hay resultados.

2. ¿Se va el turista si el alojamiento se encarece?

Un ejemplo sencillo: una familia británica tiene 2.500 € para sus vacaciones y compara España, Grecia, Turquía y Portugal. Si el coste total de España sube mucho mientras el de los demás no cambia, parte de las familias elegirán otro destino.

CaixaBank Research ha intentado medirlo. Estima que la demanda turística internacional hacia España tiene una elasticidad-precio de aproximadamente −1,87: un aumento del 1 % en los precios se asocia con una caída aproximada del 1,87 % en las llegadas. Y una elasticidad cruzada de 1,14: si los destinos competidores se encarecen un 1 %, las llegadas a España suben un 1,14 %.

Dos precauciones. Es una estimación media, basada en los precios en general, no en el precio del alojamiento ni en el de un tipo concreto de oferta. Y lo que ocurra en la práctica depende de cuánto suba realmente el precio y de cuánto absorban los hoteles.

Los datos recientes no muestran, por ahora, una caída:

• En 2025, los turistas alojados en vivienda de alquiler bajaron un 9,3 % y los alojados en hotel subieron un 7,3 %, mientras que el total creció un 3,2 %.
• En los primeros ocho meses de 2026 llegaron unos 70,4 millones de turistas (+5,4 %), y en agosto 12,3 millones (+9,2 %).

Esto se puede leer de dos formas. Una: el hotel está absorbiendo la demanda que sale del alquiler turístico. Otra: las restricciones más fuertes apenas están empezando y sus efectos en precios pueden tardar en notarse. Los datos actuales no bastan para descartar ninguna de las dos.

3. ¿Qué pasa con la inversión y la construcción?

Un promotor decide construir según el coste del suelo y de los materiales, la financiación, los plazos y el precio que espera obtener. Las reglas que cambian rápido añaden incertidumbre, y la incertidumbre es un coste.

• Argumento de quienes temen las restricciones: si baja la rentabilidad esperada o sube el riesgo, algunos proyectos dejan de salir y el resultado, años después, es menos vivienda nueva.
• Argumento de quienes las defienden: unas reglas claras y estables también dan seguridad, y los efectos que se buscan (recuperar vivienda existente) llegan antes que los de construir.

Ambas hipótesis son razonables. No hemos encontrado una estimación concluyente para España, y por eso hay que mirar los efectos a 5–10 años, no solo a 12 meses: una medida puede ayudar en 2027 y pesar en 2032, o al revés.

La noticia de esta semana: el decreto que no llegó a consolidarse

El 29 de septiembre se aprobó el Real Decreto-ley 26/2026 (medidas urgentes para la función social de la vivienda). Entre otras cosas, fijaba un IVA del 10 % para determinadas viviendas turísticas y permitía a los ayuntamientos aplicar, en zonas tensionadas, recargos de IBI del 50 %, 100 % o 150 % según el número de viviendas turísticas del titular.

El 2 de octubre el Congreso votó su convalidación: obtuvo 172 votos a favor y 178 en contra, por lo que el decreto quedó derogado tras estar en vigor poco más de un día. Un segundo decreto, sobre contratos de alquiler, corrió la misma suerte (166 a favor y 184 en contra).

¿Qué significa en la práctica? Que esas medidas estatales concretas no se aplican. No desaparece el resto del marco:

• El registro único de arrendamientos, obligatorio desde el 1 de julio de 2025. En 2025, el Ministerio de Consumo logró que Airbnb retirara más de 65.000 anuncios considerados ilegales.
• Las normas autonómicas y locales: el plan de Barcelona de no renovar sus licencias en 2028 (respaldado por el Tribunal Constitucional en 2025) o la subida de la tasa turística catalana desde abril de 2026, con un 25 % de lo recaudado destinado a políticas de vivienda.

No valoramos si el resultado es bueno o malo. Lo recogemos porque cambia el punto de partida, y porque el debate de fondo sigue abierto.

Un mapa de herramientas (sin recomendar ninguna)

Estas son las medidas que más se discuten, con sus posibles ventajas e inconvenientes. No es una recomendación: qué combinación elegir y a qué ritmo es una decisión política.

Alicante: un ejemplo de por qué una sola receta no sirve

En la provincia de Alicante convergen casi todas las piezas: crecimiento de población, fuerte presencia de residentes extranjeros, segundas residencias, turismo internacional y alquiler turístico. El Banco de España la incluye entre las seis provincias que concentran la mitad del déficit, y la Comunitat Valenciana tenía 51.268 viviendas turísticas anunciadas en mayo de 2026.

Una ciudad costera muy tensionada y un pueblo del interior con poca demanda no tienen el mismo problema. Por eso una de las ideas que más se debaten es ajustar las medidas por zonas en lugar de aplicarlas igual en todas partes. Qué zonas y con qué criterios es, de nuevo, el punto difícil.

Qué sabemos y qué no sabemos

Lo que los datos respaldan

• La escasez de vivienda es estructural: se construye mucho menos de lo que crecen los hogares, sobre todo en unas pocas provincias.
• Los pisos turísticos son una parte pequeña del parque nacional, pero muy concentrada, y en esas zonas hay evidencia de que presionan los precios.
• El turismo es un pilar económico de primer orden en empleo, exportaciones y recaudación.
• El parque de vivienda social es pequeño en comparación con el europeo.

Lo que todavía no sabemos

• Cuántas viviendas que salen del alquiler turístico acaban realmente en alquiler residencial.
• Cuánto de la demanda turística se perdería (si es que se pierde) por un alojamiento más caro, y cuánto absorbería el hotel.
• Cómo afectan los cambios de reglas a la construcción a medio plazo.
• Cuál es el balance neto en empleo, recaudación y acceso a la vivienda de cada combinación de medidas.

Cómo saber en 2030 si una política ha funcionado

Contar los pisos turísticos eliminados no basta. Para valorar de verdad cualquier combinación de medidas habría que mirar a la vez:

1. Cuántas viviendas nuevas se han terminado.
2. Cuántas viviendas de alquiler residencial hay y cuánto ha subido el alquiler.
3. Cuánto ha cambiado el precio del alojamiento turístico.
4. Cuántos turistas llegan y cuánto gasta cada uno.
5. Cuánto empleo turístico hay.
6. Cuánta inversión inmobiliaria y construcción hay.
7. Cuánto ha crecido de verdad el parque público de vivienda.

Solo con todos esos indicadores juntos se puede saber si una política ha mejorado el conjunto y no solo una pieza.

Si tienes (o piensas comprar) una vivienda en España

Sea cual sea tu opinión sobre el debate, hay tres ideas prácticas:

• Las reglas cambian deprisa y varían por comunidad y por municipio: esta misma semana lo ha demostrado. Antes de alquilar tu vivienda, consulta la normativa autonómica y local vigente.
• Para los alquileres turísticos y de temporada es necesario el número del registro único, además de las licencias que exija cada territorio.
• Si no resides en España y alquilas tu vivienda, esos ingresos tributan en España y se declaran con el Modelo 210; también existe una renta imputada para las viviendas no alquiladas. Puedes ampliarlo en nuestras guías sobre impuestos por alquiler y qué es el Modelo 210.

Más contexto en nuestros artículos sobre la subida del alquiler y la falta de oferta, el verano récord de 2026 y el turismo extranjero en Alicante.