Spaniens Mietmarkt 2020-2025: Warum die Preise explodieren und das Angebot einbricht

Spaniens Mietmarkt erlebt das größte Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage seiner jüngeren Geschichte. Seit März 2020 sind mehr als 60 % des Langzeitmietangebots verschwunden und die Mieten sind landesweit um bis zu 40 % gestiegen, in Barcelona sogar um 90 %. Hier sind die offiziellen Zahlen zu einem Post-Covid-Szenario, das niemand kommen sah.

Fünf Jahre in Zahlen

Die wichtigsten Portale (idealista, Fotocasa) und die offiziellen Stellen (INE, Banco de España) sind sich einig: Seit der Pandemie ist der spanische Mietmarkt so angespannt wie nie zuvor.

• Angebot: Laut idealista ist der Bestand an Langzeitmietwohnungen zwischen 2020 und 2026 um 61 % gesunken. Allein 2025 schätzt das Mietobservatorium einen weiteren Verlust von 33.418 Wohnungen (-4,7 %).
• Preise: +40 % kumuliert in 5 Jahren laut idealista, +27 % laut Fotocasa-Index. Über zehn Jahre beziffert Fotocasa den Anstieg auf +94 % kumuliert.
• Nachfragedruck: Im Schnitt 135 Interessenten pro Mietinserat landesweit (Mietobservatorium, Jan. 2026). In Palma de Mallorca über 240.
• Durchschnittsmiete national: 1.184 €/Monat Ende 2025, +5,9 % im Jahresvergleich (nach +11,3 % im Vorjahr).
• Madrid und Barcelona: Das Angebot ist seit 2020 in Madrid um 73 % und in Barcelona um 90 % eingebrochen.

Warum ist das Angebot eingebrochen?

Die Banco de España warnte bereits in ihrem Jahresbericht 2023 vor einem strukturellen Bezahlbarkeitsproblem. Mehrere Faktoren haben sich nach Covid gegenseitig verstärkt:

• Verlagerung in Tourismus- und Saisonvermietung (Airbnb-Modell und Kurzverträge), um dem neuen Wohnungsgesetz auszuweichen.
• Rechtsunsicherheit für Vermieter: Regulierung angespannter Zonen, Mietendeckel und strengere Räumungsregeln haben kleine Vermieter aus dem Markt gedrängt.
• Kaum neuer Build-to-Rent-Bestand auf dem Markt.
• Steigende Nachfrage: Rekordzuwanderung, neue Haushalte und ausländische Nachfrage (Rentner, Digitalnomaden).
• Teure Hypotheken (2022-2024): Viele potenzielle Käufer wurden in den Mietmarkt gedrängt.

Folgen: Rekordpreise, harter Wettbewerb

Der nationale Durchschnitt liegt bei rund 14 €/m²/Monat. Die stärksten Anstiege seit 2020:

• Valencia: +83 %
• Málaga: +73 %
• Madrid: +62 %
• Palma de Mallorca: +58 %
• Barcelona: +50 %

In großen Teilen des Landes geben Haushalte inzwischen mehr als 40 % ihres Einkommens für Miete aus – deutlich über der von internationalen Organisationen empfohlenen Schwelle von 30 %.

Was bedeutet das für nichtansässige Eigentümer?

Wenn Sie als Nichtansässige(r) eine Immobilie in Spanien vermieten, ist die Lage paradox: Vermieten war noch nie so rentabel, aber die steuerlichen Pflichten waren noch nie strenger. Die spanische Steuerbehörde gleicht Daten mit Banken, Grundbüchern und Online-Plattformen ab.

Die zwei wichtigsten Formulare: das vierteljährliche Modelo 210 für Mieteinnahmen und das Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn (oder -verlust) beim Verkauf.

Modelo 210 — Mieteinnahmen

• Steuersatz: 19 % für EU/EWR-Ansässige, 24 % für den Rest der Welt.
• EU/EWR-Ansässige können Kosten abziehen: Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Nebenkosten, 3 % Abschreibung, Reparaturen und Honorare.
• Vierteljährliche Abgabe (Januar, April, Juli, Oktober).
• Auch bei Verlust empfiehlt sich die Erklärung, um Verluste in Folgejahre zu übertragen.

Modelo 210 — Veräußerungsgewinn / -verlust

• Beim Verkauf behält der Käufer 3 % des Kaufpreises (Modelo 211) als IRNR-Vorauszahlung des nichtansässigen Verkäufers ein.
• Der Verkäufer reicht innerhalb von 4 Monaten nach dem Verkauf ein spezielles Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn ein.
• Bei Verlust oder wenn die finale Steuer unter den einbehaltenen 3 % liegt, können Sie Erstattung beantragen.
• Für vor 1995 erworbene Immobilien können Abschlagskoeffizienten gelten.

Warum SpainTaxForm auf Mieten und Veräußerungsgewinne spezialisiert ist

Bei SpainTaxForm sind wir spezialisiert auf die zwei komplexesten Modelo-210-Szenarien für Nichtansässige: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinn/-verlust aus dem Immobilienverkauf.

• 100 % online, in 12 Sprachen, ohne Reise nach Spanien.
• Automatische Berechnung von Bemessungsgrundlage, abzugsfähigen Kosten und Steuersatz je nach Wohnsitzland.
• Echtzeit-Validierung von IBAN, NIE/NIF, Katasterreferenz und Mieterdaten (auch bei mehreren Mietern).
• Erzeugung der offiziellen .210-Datei nach aktueller AEAT-Spezifikation, abgabefertig.
• Bei Verkäufen: Wir übernehmen die 3 %-Erstattungsanträge mit vorheriger Schätzung und ausdrücklicher Zustimmung.
• E-Mail-Support in Ihrer Sprache und zentraler Download aller Erklärungen, Jahr für Jahr.

In einem so angespannten Markt, in dem die Mietrenditen auf Rekordniveau liegen, die Steueraufsicht aber strenger ist denn je, macht ein Spezialist den Unterschied zwischen ruhiger Compliance und vermeidbaren Strafen aus.

Quellen

• 1idealista — Mietangebot -61 % seit 2020, Preise +40 % (März 2026)
• 2idealista — 5 Jahre Mietmarkt nach der Pandemie (März 2025)
• 3idealista — Mieten +10,3 % im Jahresvergleich (April 2025)
• 4Mietobservatorium — Jahresbilanz 2025: 1.184 € im Schnitt, 135 Interessenten je Inserat
• 5Fotocasa — Mietpreisanstieg in Spanien in den letzten 10 Jahren (+94 %)
• 6INE — Nationaler Mietwohnungsindex (Tabelle 24079)
• 7INE — Mietpreisindex (IPVA), technisches Projekt
• 8Banco de España — Jahresbericht 2023, Kapitel 4: Wohnungsmarkt
• 9Forbes Spanien — Mietangebot -61 % seit 2020, Preise +40 %
• 10Spanische Steuerbehörde — Modelo 210 IRNR (offizielle Seite)