Analyse fondée sur les données officielles des notaires, registradores et du gouvernement : Alicante est désormais la province espagnole où les acheteurs étrangers pèsent le plus lourd. Néerlandais, Britanniques, Allemands, Belges et Polonais mènent une transformation accélérée par le télétravail.
La province d'Alicante est devenue, en à peine cinq ans, le premier marché immobilier d'Espagne pour les acheteurs étrangers. La pandémie, la généralisation du télétravail et la loi sur les startups (visa de nomade numérique) ont accéléré une tendance déjà structurelle sur la Costa Blanca.
Une province où près d'une maison sur deux est achetée par un étranger
Selon le rapport 2024 sur les transactions immobilières par des acheteurs étrangers dans la province d'Alicante du Collège notarial de Valence, 30 290 logements ont été vendus à des étrangers en 2024, soit +1 % par rapport à 2023 et +254 % par rapport à 2010 [1]. La part des acheteurs étrangers approche désormais les 50 % de l'ensemble des transactions, devant Malaga et les Baléares [2][3].
| Année | Achats par des étrangers (Alicante) |
|---|---|
| 2018 | 23 118 |
| 2019 | 22 196 |
| 2020 (COVID) | ≈ 16 500 (baisse temporaire) |
| 2022 | ≈ 31 650 |
| 2023 | 30 072 |
| 2024 | 30 290 |
Source : Centre d'information notariale, statistiques trimestrielles de la province d'Alicante [1][4].
Qui achète ? La carte des nationalités à Alicante
Le changement post-COVID le plus visible est la diversification de la demande. Si les Britanniques dominaient historiquement la Costa Blanca, les Néerlandais disputent aujourd'hui le leadership, avec une forte progression des Belges, Polonais et Français, tandis que les Britanniques restent le premier groupe hors UE mais perdent des parts relatives depuis le Brexit [5][6].
- Pays-Bas — Premier acheteur dans de nombreuses zones (Torrevieja, Orihuela Costa, Pilar de la Horadada, Altea). Recherche de constructions neuves, efficacité énergétique et proximité de l'aéroport d'Alicante-Elche [6].
- Royaume-Uni — Principal acheteur hors UE ; concentré à Torrevieja, Jávea, Villamartín et Quesada. Après le Brexit, imposition à 24 % sans déductions sur le Modèle 210.
- Allemagne — Demande stable de résidences secondaires et de retraite à Dénia, Jávea, Moraira et Altea.
- Belgique et France — Croissance soutenue depuis 2021, attirés par le climat, les prix et la fiscalité avantageuse pour les non-résidents UE (19 %).
- Pologne, Suède, Norvège et Irlande — Nouveaux profils en hausse, souvent liés au télétravail de longue durée.
- Italie — Plus concentrée à Valence capitale, mais présence croissante sur la côte nord d'Alicante [6].
L'effet COVID : du vacancier au résident permanent
La pandémie a transformé la logique d'achat. CaixaBank Research documente que, depuis 2021, les étrangers résidents gagnent du terrain face aux non-résidents : on n'achète plus seulement pour les vacances, mais pour vivre et travailler toute l'année [7].
Trois facteurs expliquent ce virage :
- Télétravail consolidé. Les professionnels du nord de l'Europe peuvent conserver leur emploi et s'installer sur la côte méditerranéenne sans perdre de revenus.
- Connectivité. L'aéroport d'Alicante-Elche a clôturé 2024 avec un record historique de passagers et des liaisons directes vers presque toute l'Europe.
- Prix relatifs. Le mètre carré sur la Costa Blanca reste compétitif face aux Baléares, à la Costa del Sol ou au sud de la France.
Nomades numériques : le nouveau profil qui transforme la Costa Blanca
La loi 28/2022 de promotion de l'écosystème des entreprises émergentes (loi startups) a créé le visa de télétravailleur international fin 2022. Les effets sont déjà mesurables :
- Le gouvernement recense 138 803 nomades numériques en Espagne, soit +42 % en un an [8].
- En incluant cadres hautement qualifiés et télétravailleurs régularisés, le total atteint 185 000 résidents [9].
- La province d'Alicante a accueilli près de 2 800 nomades numériques en deux ans avec le visa spécifique, selon Información et les données de migrations [10].
- La ville d'Alicante organise depuis 2024 le Congrès international « Alicante, destination de télétravail et de nomades numériques » [11].
L'Espagne est le troisième pays mondial préféré des nomades numériques selon Nomad List, et la Costa Blanca figure régulièrement parmi les destinations européennes les mieux notées pour le climat, le coût de la vie et la communauté [12].
Pourquoi Alicante plutôt qu'une autre province méditerranéenne ?
- Climat. Plus de 300 jours de soleil et une température moyenne annuelle de 18 °C.
- Santé. Accès au système public et réseau privé très développé à Torrevieja, Dénia et Alicante.
- Éducation internationale. Plus de 30 écoles britanniques, allemandes, françaises et scandinaves dans la province.
- Fiscalité ITP. La Communauté valencienne a abaissé l'ITP général à 9 % en 2026, renforçant l'attrait de l'ancien.
- Offre de neuf. Promoteurs locaux et internationaux (TM, AEDAS, Habitat, Taylor Wimpey, Sonneil…) concentrent à Alicante une part majeure de la promotion résidentielle destinée aux étrangers.
Implications fiscales pour le nouvel acheteur
Acheter à Alicante en tant que non-résident implique des obligations récurrentes auprès de l'AEAT à anticiper avant la signature :
- Revenu imputé annuel (Modèle 210) même si le logement n'est pas loué.
- Fiscalité des loyers — 19 % pour les résidents UE/EEE avec déduction des charges ; 24 % sans déductions pour les Britanniques et hors UE.
- Plus-value immobilière et remboursement de la retenue de 3 % à la vente.
- Si l'acheteur devient résident fiscal via le visa de nomade numérique, il peut opter pour la loi Beckham (24 % fixe sur les revenus espagnols jusqu'à 600 000 €).
Conclusion
Alicante n'est plus seulement la côte des retraités britanniques. En 2026, c'est la province la plus internationalisée d'Espagne en matière immobilière, avec un profil de plus en plus jeune, professionnel et permanent, porté par le télétravail et une fiscalité attractive pour les nomades numériques. Selon notaires et registradores, loin de s'épuiser, la tendance se consolide d'année en année.
Guides connexes
Sources
- 1[1] PROVIA / Collège notarial de Valence — Rapport transactions étrangers Alicante 2024
- 2[2] TodoAlicante — Alicante, province avec le plus fort poids d'étrangers (avril 2025)
- 3[3] Olive Press — Les étrangers représentent la moitié des ventes à Alicante
- 4[4] Collège notarial de Valence — Série trimestrielle Alicante
- 5[5] Euro Weekly News — Néerlandais et Polonais tirent la croissance (juin 2025)
- 6[6] elEconomista — Italiens à Valence et Néerlandais à Alicante
- 7[7] CaixaBank Research — Appétit des étrangers pour l'immobilier en Espagne depuis la pandémie
- 8[8] TheObjective — Nomades numériques en Espagne +42 % (juillet 2025)
- 9[9] El País — 185 000 cadres et télétravailleurs résidents en Espagne (juin 2026)
- 10[10] Diario Información — Alicante accueille près de 2 800 nomades numériques en deux ans (déc. 2025)
- 11[11] AAPET — Congrès Alicante, destination de télétravail et nomades numériques
- 12[12] Libertad Digital — Espagne, 3e pays mondial pour les nomades numériques
- 13Registradores de España — Statistique registrale immobilière annuelle 2024
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