Comment l'aeroport Alicante-Elche est passe de 1967 a 19,95 millions de passagers et pourquoi la province domine l'achat immobilier par des etrangers.
Peu de provinces espagnoles illustrent aussi bien le lien entre connectivité aérienne et investissement immobilier étranger qu'Alicante. En 2025, l'aéroport Alicante-Elche Miguel Hernández a clôturé l'année avec 19 950 394 passagers (+8,5 %), son troisième record annuel consécutif, tandis que la province est arrivée en tête des achats immobiliers par des étrangers en Espagne avec 43,29 % des transactions.
De Lucentum à la Costa Blanca : brève histoire de la province
Alicante est née comme port de commerce méditerranéen (la Lucentum romaine, l'Al-Laqant andalouse) et a vécu pendant des siècles de l'agriculture irriguée, du sel de Torrevieja, de la chaussure d'Elche et Elda, du jouet d'Ibi et du turrón de Jijona. Le tournant date du milieu du XXe siècle : en 1957, la marque Costa Blanca s'impose sur le marché britannique et, dans les années 1960, Benidorm adopte un plan d'urbanisme pionnier fondé sur la verticalité et le tourisme de masse toute l'année.
Ensuite : lotissements à Torrevieja et dans la Vega Baja (années 1970-80), arrivée massive de retraités britanniques, allemands, néerlandais et nordiques dans les années 1990, boom immobilier 1998-2007, crise et surproduction 2008-2013, reprise à partir de 2014 et, après la pandémie, un nouveau cycle porté par le télétravail, la résidence secondaire et la retraite européenne.
L'aéroport : 1967-2026, du terrain d'aviation au cinquième d'Espagne
L'aéroport d'El Altet a ouvert en 1967, remplaçant l'ancien aérodrome de Rabasa. Ont suivi la croissance des charters dans les années 1970, la libéralisation du transport aérien européen dans les années 1990, l'arrivée des compagnies low-cost (Ryanair, easyJet, Jet2, Norwegian, Transavia) à partir de 2000 et l'ouverture en 2011 de la Nouvelle Aérogare (NAT), qui a permis de passer de 10 à 20 millions de passagers en quinze ans.
| Année | Passagers | Jalon |
|---|---|---|
| 1967 | — | Ouverture de l'aéroport d'El Altet |
| 1990 | ≈ 3,0 M | Consolidation du charter britannique |
| 2000 | ≈ 6,8 M | Arrivée du low-cost |
| 2010 | ≈ 9,4 M | Avant la nouvelle aérogare |
| 2011 | ≈ 9,9 M | Ouverture de la NAT |
| 2019 | ≈ 15,0 M | Record d'avant-pandémie |
| 2020 | ≈ 3,7 M | Effondrement COVID-19 |
| 2023 | ≈ 15,7 M | Niveau de 2019 dépassé |
| 2024 | 18,4 M | Record historique |
| 2025 | 19 950 394 | Troisième record consécutif (+8,5 %) |
Source : Aena, statistiques de trafic et communiqué du 13 janvier 2026 [1][2].
Quelle place dans le classement national ?
Selon les données officielles d'Aena pour 2025, Alicante-Elche est le cinquième aéroport d'Espagne, derrière Madrid, Barcelone, Palma de Majorque et Málaga, et devant Grande Canarie, Tenerife Sud et Valence.
| Rang | Aéroport | Passagers 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| 1 | Adolfo Suárez Madrid-Barajas | 68 179 054 | +3,0 % |
| 2 | Josep Tarradellas Barcelone-El Prat | 57 483 036 | +4,4 % |
| 3 | Palma de Majorque | 33 806 427 | +1,5 % |
| 4 | Málaga-Costa del Sol | 26 760 549 | +7,4 % |
| 5 | Alicante-Elche Miguel Hernández | 19 950 394 | +8,5 % |
| 6 | Grande Canarie | 15 826 553 | +4,0 % |
| 7 | Tenerife Sud | 13 969 678 | +1,7 % |
| 8 | Valence | 11 847 527 | +9,6 % |
Autres chiffres 2025 : 126 081 mouvements (+8,4 %, sixième rang national), 228 routes et 88 % de trafic international (17 458 244 passagers, +10,6 %). Le Royaume-Uni a apporté 6 553 349 passagers, soit près d'un passager sur trois [1][2][3].
Pourquoi l'aéroport a dessiné la carte des résidences secondaires
- Fréquence et prix : plus de 220 routes et une forte présence low-cost.
- Désaisonnalisation : plus de 300 jours de soleil et des programmes d'hiver maintenus.
- Marchés naturels : Royaume-Uni, Pays-Bas, Allemagne, Norvège, Belgique, Suède, Pologne et Irlande — exactement les nationalités acheteuses.
- Distances courtes : 9 km d'Alicante, 45 minutes de Benidorm, moins d'une heure de Torrevieja, Jávea ou Calpe.
- Effet de réseau : location saisonnière, services en anglais et allemand, professionnels internationaux.
Investissement étranger : Alicante en tête
Selon le Collège des Registres, les étrangers ont réalisé près de 97 500 achats en Espagne en 2025 (13,8 % du total, record absolu en volume). Alicante domine avec 43,29 % des transactions, devant Málaga (32,80 %), Santa Cruz de Tenerife (30,04 %), les Baléares (29,86 %), Gérone (25 %), Las Palmas (21,72 %) et Murcie (21,42 %) [4][5].
| Province | Part d'acheteurs étrangers (2025) |
|---|---|
| Alicante | 43,29 % |
| Málaga | 32,80 % |
| Santa Cruz de Tenerife | 30,04 % |
| Baléares | 29,86 % |
| Gérone | 25,00 % |
| Las Palmas | 21,72 % |
| Murcie | 21,42 % |
| Moyenne nationale | 13,80 % |
Au sud (Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar) dominent Britanniques, Allemands, Belges, Polonais et Scandinaves ; au nord (Jávea, Moraira, Altea, Calpe, Dénia), Néerlandais, Allemands, Français et Britanniques avec des budgets plus élevés. Au 4e trimestre 2025 : 5 672 achats étrangers dans la province, contre 2 831 à Málaga [6].
Évolution des prix (indicatif)
| Zone | €/m² ≈ 2015 | €/m² ≈ 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Jávea / Xàbia | ≈ 1 750 | ≈ 3 300 | +88 % |
| Moraira-Teulada | ≈ 1 700 | ≈ 3 200 | +88 % |
| Altea | ≈ 1 600 | ≈ 2 900 | +81 % |
| Calpe | ≈ 1 500 | ≈ 2 700 | +80 % |
| Dénia | ≈ 1 450 | ≈ 2 600 | +79 % |
| Benidorm | ≈ 1 500 | ≈ 2 600 | +73 % |
| Alicante ville | ≈ 1 250 | ≈ 2 400 | +92 % |
| Orihuela Costa | ≈ 1 150 | ≈ 2 100 | +83 % |
| Torrevieja | ≈ 1 000 | ≈ 1 900 | +90 % |
| Intérieur (Elda, Villena, Alcoy) | ≈ 700 | ≈ 1 000 | +43 % |
Valeurs indicatives issues de séries publiques idealista et de la statistique registrale [4][7].
Conséquences fiscales pour l'acheteur non-résident
- Usage propre ou logement vide : revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) à 19 % (UE/EEE) ou 24 %.
- Location : déclaration des revenus locatifs, charges déductibles pour les résidents UE/EEE.
- Vente : plus-value à 19 % et retenue de 3 % (Modelo 211) ; en cas de perte, demandez le remboursement.
- IBI : impôt municipal annuel, distinct du Modelo 210 (pas de double imposition).
En cas de copropriété, chaque propriétaire dépose son propre Modelo 210 selon sa quote-part.
Perspectives : les 20 millions et l'agrandissement
Alicante-Elche a manqué la barre symbolique des 20 millions de moins de 50 000 passagers ; Aena l'a classé parmi les infrastructures prioritaires de son plan d'investissement [1][2]. Plus de routes et une saison plus longue signifient, pour le propriétaire étranger, valorisation… et obligations fiscales annuelles à tenir en ordre.
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