Pourquoi les Américains investissent dans l'immobilier espagnol (2026)

Il y a dix ans, un Américain achetant un bien en Espagne relevait de l'anecdote statistique. Aujourd'hui, les citoyens américains sont la nationalité qui progresse le plus vite sur le marché immobilier espagnol et celle qui paie le prix au mètre carré le plus élevé. Voici l'analyse complète : l'évolution sur dix ans, les chiffres du Notariat et des Registres, les villes ciblées, les motivations réelles et les obligations fiscales annuelles via le Modelo 210.

1. Dix ans d'évolution

Selon le Consejo General del Notariado, les achats britanniques ont reculé d'environ 16% en six ans tandis que les achats américains ont triplé sur la même période.

Au second semestre 2025, les Américains figuraient parmi les deux premières nationalités d'acheteurs non-résidents dans six régions, à égalité avec les Français et devant les Britanniques.

2. Les prix les plus élevés d'Espagne

En 2025, prix moyen de 3 465-3 501 €/m², soit 29% au-dessus de la moyenne des acheteurs étrangers (2 417 €/m²) et près du double des acheteurs résidents espagnols. Devant la Suisse (3 457 €/m²), la Suède (3 421 €/m²), la Norvège (3 292 €/m²) et l'Allemagne (3 270 €/m²).

3. Où achètent-ils ?

• Madrid (Salamanca, Chamberí, Justicia, Retiro) : première destination des familles qui s'installent réellement.
• Barcelone (Eixample, Gràcia, Sant Gervasi) : tech et création ; attention aux licences touristiques.
• Valence (Ruzafa, El Carmen, Cabanyal) : le meilleur rapport qualité-prix de la décennie.
• Malaga et Costa del Sol (Marbella, Estepona, Sotogrande) : segment luxe.
• Baléares (Palma, Son Vida, Deià, Ibiza) : très haut de gamme, souvent sans financement.
• Alicante / Costa Blanca (Jávea, Moraira, Altea) : villas.
• Émergents : Séville, Grenade, Saint-Sébastien, Canaries.

4. Les huit raisons

1. Coût de la vie et de l'immobilier très inférieur aux métropoles américaines.
2. Système de santé de premier plan à coût réduit.
3. Sécurité et villes praticables à pied.
4. Climat politique et social — Reuters évoque des acheteurs cherchant un « plan B ».
5. Télétravail et visa nomade numérique : régime spécial à 24% jusqu'à 600 000 € pendant six ans.
6. Vols directs depuis Madrid et Barcelone vers plus d'une douzaine de hubs américains.
7. Convention fiscale modernisée (1990, protocole 2013 en vigueur depuis le 27/11/2019).
8. Diversification patrimoniale en euros.

Changement clé : le Golden Visa a été supprimé par la Ley Orgánica 1/2025, effectif au 3 avril 2025. On achète un bien, pas une résidence.

5. L'impôt espagnol des non-résidents (IRNR)

• Une déclaration par propriétaire et par bien : un couple à 50/50 dépose deux Modelo 210.
• Taux de 24% pour les non-UE (19% réservé à l'UE/EEE).
• Aucune déduction de charges en location : imposition sur le loyer brut.
• Usage personnel : revenu imputé de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, échéance au 31 décembre de l'année suivante.
• Vente : retenue de 3% (Modelo 211) et déclaration de plus-value sous 4 mois, remboursement possible.
• L'IBI ne remplace pas le Modelo 210 : taxe municipale contre impôt d'État.
• Côté américain : Schedule E, crédit d'impôt étranger via le formulaire 1116, plus FBAR et éventuellement le formulaire 8938.

Exemple : valeur cadastrale de 140 000 € révisée, usage personnel, 50/50 : base de 1 540 €, soit 770 € × 24% = 184,80 € par conjoint.

6. Comment SpainTaxForm vous aide

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7. Check-list de l'acheteur américain

1. Obtenir le NIE.
2. Ouvrir un compte bancaire espagnol.
3. Avocat indépendant et nota simple.
4. Prévoir 10-13% de frais d'acquisition.
5. Vérifier la valeur cadastrale.
6. Contrôler les règles de licence touristique.
7. Déclarer dès l'année d'achat (au prorata).
8. Coordonner avec le 1040 et le formulaire 1116.