Étude approfondie de l'IBI (taxe foncière locale) et du Modèle 210 (impôt sur le revenu des non-résidents) en Espagne : nature, différences, pourquoi l'IBI est payé une seule fois par bien et le Modèle 210 par chaque copropriétaire, comment fonctionne la double imposition avec les pays sous convention et le cas des sociétés non-résidentes.
Confondre l'IBI avec le Modèle 210 est l'une des erreurs les plus fréquentes des propriétaires non-résidents en Espagne. Ce sont deux impôts distincts, prélevés par deux administrations différentes, avec des faits générateurs différents et des règles radicalement différentes. Ce guide détaille chacun d'eux, leur interaction, la neutralisation de la double imposition via les conventions fiscales (CDI) et le cas particulier des sociétés non-résidentes.
1. Qu'est-ce que l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ?
L'IBI est un impôt local, municipal, réel et objectif régi par les articles 60 à 77 du Décret Législatif Royal 2/2004. Il est perçu par la mairie où se situe le bien.
- Fait générateur : la titularité d'un droit réel sur un bien immobilier urbain, rural ou de caractéristiques spéciales.
- Assiette : la valeur cadastrale.
- Taux : fixé par chaque commune (0,4 %–1,10 % en urbain).
- Fait générateur temporel : le 1er janvier. Le propriétaire ce jour-là paie l'année entière, même s'il vend le lendemain.
L'IBI se paie UNE seule fois par bien, quel que soit le nombre de copropriétaires
Point essentiel : la mairie n'émet qu'un seul avis par bien, quel que soit le nombre de copropriétaires, qui sont solidairement responsables. Ils se répartissent ensuite le coût en interne selon leurs quotes-parts.
Exemple : couple britannique propriétaire à 50/50 d'une villa à Marbella avec un IBI annuel de 1 200 €. Un seul avis à la mairie ; chacun assume 600 € en interne, mais aux yeux de la mairie il n'y a qu'une facture.
2. Qu'est-ce que le Modèle 210 (impôt sur le revenu des non-résidents, IRNR) ?
Le Modèle 210 est le formulaire pour auto-liquider l'IRNR (RD Législatif 5/2004), perçu par l'Agence fiscale espagnole (AEAT), c'est-à-dire l'État.
- Fait générateur : obtention de revenus de source espagnole par des non-résidents (revenu imputé, loyers, plus-value).
- Contribuable :chaque copropriétaire non-résident individuellement.
- Taux :19 % pour résidents UE/EEE (frais déductibles), 24 % hors UE/EEE (sans déduction).
- Délais : revenu imputé au 31 décembre de l'année suivante ; loyers trimestriellement ; plus-values dans les 4 mois de la vente.
Le Modèle 210 se dépose PAR CHAQUE copropriétaire non-résident
L'AEAT traite chaque copropriétaire comme un contribuable séparé. Deux copropriétaires à 50/50 = deux Modèles 210, chacun sur la moitié de la base.
Exemple : couple allemand, appartement à Denia, valeur cadastrale 100 000 €. Base annuelle 1,1 % × 100 000 = 1 100 €. Chacun dépose son Modèle 210 sur 550 € au 19 % = 104,50 €. Total à l'État : 209 € en deux déclarations.
3. Différences clés IBI vs Modèle 210
| Aspect | IBI | Modèle 210 (IRNR) |
|---|---|---|
| Administration | Mairie | Agence fiscale (État) |
| Assiette | Valeur cadastrale | Revenu imputé, loyers ou plus-value |
| Taux | 0,4 %–1,10 % | 19 % UE/EEE — 24 % autres |
| Nombre d'avis par bien | Un seul | Un par copropriétaire |
| Responsabilité | Solidaire | Individuelle |
| Déductible du Modèle 210 | Oui, si location et résident UE/EEE | — |
4. Pourquoi payer les deux ? N'est-ce pas une double imposition ?
Non. L'IBI grève la titularité du bien (nature patrimoniale locale) ; l'IRNR grève le revenu produit ou présumé produit (revenu imputé). Faits générateurs différents.
Bonne nouvelle : en location, résident UE/EEE, on déduit l'IBI proportionnellement aux jours loués sur le Modèle 210 trimestriel (art. 24.6 TRLIRNR).
5. Double imposition internationale : les conventions (CDI)
Un non-résident peut être imposé deux fois sur le même revenu — en Espagne (source) et dans son pays de résidence. L'Espagne a signé plus de 100 conventions (CDI), sur le Modèle OCDE.
Article 6 du Modèle OCDE
Les revenus immobiliers peuvent être imposés dans l'État où se trouve le bien. L'Espagne conserve donc toujours le droit d'imposer. Le pays de résidence doit ensuite éliminer la double imposition.
Deux mécanismes
- Exemption avec progressivité : le pays de résidence exonère mais retient le revenu pour calculer le taux (courant en Allemagne pour les loyers).
- Imputation ordinaire (crédit d'impôt étranger) : imposition dans le pays de résidence mais crédit d'impôt à hauteur de l'impôt espagnol. Mécanisme Royaume-Uni, France, Pays-Bas, États-Unis, Italie, Belgique.
Et l'IBI ?
L'IBI, taxe locale patrimoniale, n'est pas couverte par la CDI. Beaucoup de pays admettent l'IBI comme charge déductible quand on déclare les loyers chez soi (ex. UK Self Assessment).
Exemple britannique (loyer)
- Loyer 2026 : 12 000 €. Frais : 4 000 €.
- Britannique = hors UE/EEE, 24 % sans déduction ⇒ 2 880 € en Espagne.
- UK : imposition à nouveau, mais Foreign Tax Credit Relief pour 2 880 €.
6. Sociétés (personnes morales) non-résidentes
a) IBI
Aucune différence : un avis par bien.
b) Modèle 210 sans établissement stable
La société étrangère paie à 24 % (ou 19 % UE/EEE avec échange d'information), sans abattements personnels, sur revenu imputé, loyers et plus-values.
c) Modèle 213 — Gravamen especial (GEBI)
L'article 40 TRLIRNR impose un 3 % annuel sur la valeur cadastrale pour les entités résidentes en paradis fiscal. Les sociétés résidentes d'un pays avec CDI et échange d'informations sont normalement exonérées, mais doivent souvent déposer le Modèle 213 pour l'attester.
d) Établissement stable
Si l'activité immobilière est structurée en Espagne (bureau, personnel), il peut y avoir EP ⇒ passage à l'Impôt sur les Sociétés (Modèle 200) au 25 %.
7. Erreurs fréquentes
- "J'ai payé l'IBI, pas besoin du Modèle 210" ⇒ faux.
- Un seul Modèle 210 pour plusieurs copropriétaires ⇒ interdit.
- Oublier de déduire l'IBI en location UE/EEE.
- Ignorer la CDI et payer sans réclamer le FTC.
8. Conclusions
L'IBI se paie une seule fois par bien à la mairie ; le Modèle 210 se paie par chaque copropriétaire non-résident à l'État. La double imposition internationale se règle par les CDI. Les sociétés étrangères doivent penser aux Modèles 210 et 213.
Guides associés
Sources
- 1Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 210 IRNR
- 2Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (RDL 5/2004)
- 3Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004) — IBI
- 4Ministerio de Hacienda — Convenios para evitar la Doble Imposición (CDI)
- 5Modelo OCDE de Convenio Tributario sobre la Renta y el Patrimonio
- 6Dirección General del Catastro — valores catastrales
- 7Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (para EP y entidades no residentes)
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