Madrid 2015-2025 : pourquoi c'est toujours l'investissement immobilier le plus sûr d'Espagne malgré dix ans de hausses

Madrid enchaîne une décennie de hausses immobilières qui renforcent sa position de première ville européenne pour l'investissement immobilier selon PwC et ULI (2024-2025) [1]. La demande structurelle croît plus vite que les prix.

Évolution des prix : combien Madrid a-t-elle progressé en 10 ans ?

L'IPV de l'INE affiche +78 % cumulé 2015-2024 en Communauté de Madrid, contre +55 % au niveau national [2]. Tinsa : 4 250 €/m² fin 2024 contre ≈ 2 450 €/m² en 2014 (+73 %) [3]. Idealista : 5 100 €/m² en 2025 [4].

Sources : Tinsa IMIE et Registradores [3][5].

Carte des prix par district : gagnants et retardataires

La hausse n'a pas été uniforme. Idealista et l'Observatoire économique municipal montrent que les quartiers prime ont presque doublé tandis que le sud entame son propre cycle [4][6].

Sources : Idealista et Observatoire économique de Madrid [4][6].

Trois lectures clés :

• Le prime monte encore en valeur absolue mais n'accélère plus le plus vite. Salamanca et Chamberí battent des records, mais les districts périphériques croissent plus vite.
• Le cycle récent est au sud et au sud-est : Carabanchel, Puente de Vallecas, Villaverde et Usera mènent les hausses en % (gentrification, build-to-rent, transports).
• Tetuán et Arganzuela sont les grands gagnants du centre-nord.

Pourquoi Madrid reste attractive malgré la hausse

1. Leadership européen en investissement immobilier

PwC + ULI 2025 classent Madrid n°1 en Europe pour l'investissement et le développement [1]. CBRE : 14 milliards € d'investissement en Espagne en 2024, ~50 % à Madrid [7].

2. Offre structurellement insuffisante

La Banque d'Espagne alerte : moins de la moitié des logements nécessaires sont construits [8] — plancher de prix à moyen terme.

3. Emploi et attraction des talents

20 % du PIB national, sièges IBEX 35, banques et cabinets [9]. Taux de chômage parmi les plus bas d'Espagne.

4. Fiscalité régionale favorable

100 % de bonification sur l'Impôt sur la Fortune, ITP 6 %, avantages en Successions [10][11].

5. Capital international et ancienne Golden Visa

~15 % des transactions par des étrangers [5]. Golden Visa supprimée en avril 2025 [12], flux latino-américain maintenu.

6. Hub corporate et bureaux

Premier marché de bureaux d'Espagne : Cuatro Torres, AZCA, Méndez Álvaro.

7. Infrastructure et connectivité

66,2 millions de passagers à Barajas en 2024 [13]. Metro, Cercanías et AVE.

8. Build-to-rent

~60 % du pipeline build-to-rent espagnol à Madrid [14].

Rendement locatif brut à Madrid

Rendement brut moyen ~5,0 % en 2025 selon Idealista [4] :

• Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel : 6,5 % – 7,5 % brut.
• Tetuán, Arganzuela, Latina : 5,0 % – 6,0 %.
• Centro, Chamberí, Retiro : 4,0 % – 5,0 %.
• Salamanca, Chamartín : 3,5 % – 4,5 %.

Risques à surveiller

• Régulation des loyers — zones tendues possibles [15].
• Location touristique durcie dans Centro.
• Taux d'intérêt encore élevés.
• Impôt de solidarité sur les grandes fortunes (≥3 M€).

Obligations fiscales pour l'acheteur non-résident

Si vous achetez à Madrid sans être résident fiscal en Espagne, vous aurez des obligations récurrentes via le Modèle 210 :

• Revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) si le bien n'est pas loué.
• Impôt sur les loyers : 19 % avec déductions pour résidents UE/EEE, 24 % sans déductions pour les autres.
• Plus-value à la revente, avec le remboursement de la retenue de 3 %.
• Guide complet : Qu'est-ce que le Modèle 210 ? · Hub Madrid · Madrid ville · Pozuelo · Las Rozas.

Conclusion

Dix ans de hausses ont consolidé l'attrait de Madrid. Pour le non-résident, marché le plus profond et liquide — avec l'obligation récurrente du Modèle 210.