Wat buitenlandse kopers in Spanje zoeken

In 2025 rondden buitenlanders ongeveer 97.480 woningkopen in Spanje af, 13,82% van het totaal, volgens het jaarboek van het Colegio de Registradores. Ze zoeken niet één product. In aantal transacties domineert het tweedehands appartement met een beperkte oppervlakte. De villa weegt waar het budget stijgt: bij Nederlanders, Britten en Amerikanen, en in het kustluxe. Ook de leeftijd is niet één getal. Wie een hypotheek tekent, is ongeveer 45 jaar. In Alicante, de provincie waar de buitenlander het zwaarst weegt, kopen 60-plussers een groter aandeel dan in heel Spanje.

Deze studie kruist de in 2025 ingeschreven aankopen, de akten van het notariaat, de scheiding tussen ingezetene en niet-ingezetene van CaixaBank Research en de luxevraag van idealista. Aan het eind staat uit welke bron elk cijfer komt en welk deel een kruislezing is. Geen openbare statistiek publiceert de tabel „leeftijd × appartement of villa × nationaliteit”.

Er zijn twee buitenlandse kopers, niet één

Ze door elkaar halen is de fout die portals, koppen en advertenties het meest vervormt. CaixaBank Research scheidt met de transacties van het ministerie van Huisvesting tot het eerste kwartaal van 2025 twee profielen:

• Ingezetene buitenlander. 56,2% van de aankopen door buitenlanders. Hij koopt een hoofdverblijf voor werk, gezin of studie. Hij betaalt een prijs dicht bij die van de Spaanse koper (1.795 €/m² in de tweede helft van 2024, tegen 1.713 €/m² voor Spanjaarden) en gebruikt vaak een hypotheek. Marokko, Roemenië, Italië en in Madrid China bepalen deze groep.
• Niet-ingezeten buitenlander. De rest. Hij koopt een tweede woning of een belegging aan de kust. In de tweede helft van 2024 betaalde hij 3.063 €/m², 38% meer dan in 2019. Het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Nederland, België, Frankrijk, de Noordse landen en de Verenigde Staten domineren deze groep.

Dezelfde scheiding geven de notariële akten van de eerste helft van 2024: 58,2% van de buitenlandse aankopen was van ingezetenen en 41,8% van niet-ingezetenen. De niet-ingezetene betaalde 2.895 €/m², de ingezetene 1.734 €/m² en de Spanjaard 1.659 €/m².

Waarom ze Spanje kiezen

Het is niet één reden. De bronnen laten zes redenen ordenen die elkaar versterken.

1. Ze kennen het land al van vakantie

In 2024 ontving Spanje 93,8 miljoen internationale toeristen, een record in de Frontur-reeks (INE). De drie eerste herkomstlanden van die toeristen horen ook bij de eerste woningkopers: het Verenigd Koninkrijk (18,4 miljoen toeristen), Frankrijk (13,0 miljoen) en Duitsland (11,9 miljoen). Daarna komen de Noordse landen (5,1 miljoen), Nederland (4,8 miljoen) en de Verenigde Staten (4,3 miljoen). De aankoop volgt vaak op meerdere winters of zomers aan hetzelfde stuk kust.

2. Het klimaat maakt het huis vele maanden bruikbaar

Een tweede woning loont alleen als je haar buiten de zomer kunt gebruiken. De klimaatnormalen van AEMET aan de Middellandse Zeekust en op beide eilandengroepen tonen milde winters en een lang warm seizoen. Daarom voeren Alicante, Málaga, de Balearen en de twee Canarische provincies de lijst van het buitenlandse aandeel aan, en daarom komt het binnenland nauwelijks voor.

3. De prijs blijft, ondanks de stijging, onder die van het herkomstland in de gezochte klasse

De gemiddelde woningprijs in Spanje sloot 2025 op 2.284 €/m² en 214.581 € per woning, beide records in de registrale reeks, met een jaarstijging van 9,5% per vierkante meter. CaixaBank stelt dat het verschil met de herkomstlanden van de belangrijkste kopers ondanks die stijging gunstig blijft, vooral als je een kustvilla vergelijkt met een vergelijkbare woning in Zuid-Engeland, Nederland, Beieren of Stockholm. Wie luxe koopt, komt niet meer voor een koopje: 12,22% van de buitenlandse aankopen in 2025 lag boven 500.000 €, een record in de reeks.

4. Er zijn rechtstreekse vluchten en een gemeenschap die al zijn taal spreekt

Alicante, Málaga, Palma en de luchthavens in het zuiden van Tenerife en Gran Canaria bundelen routes naar het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Nederland en Scandinavië. Waar dat netwerk al decennia draait, vindt de koper een notaris, een beheerder, een arts en buren uit zijn land. Orihuela Costa is het uiterste geval: alleen in Orihuela hebben notarissen in het eerste kwartaal van 2025 1.051 woningverkopen aan buitenlanders gepasseerd, aangevoerd door Britten, Belgen, Ieren, Polen, Nederlanders en Zweden.

5. Levensverwachting en zorg tellen voor wie met pensioen gaat

De levensverwachting bij geboorte in Spanje was 84,0 jaar in 2024 (INE en het ministerie van Volksgezondheid): 81,3 voor mannen en 86,6 voor vrouwen. Op 65-jarige leeftijd blijven gemiddeld 22,0 jaar over. Voor een koper uit Noord-Europa die hier de winter wil doorbrengen, weegt dat cijfer even zwaar als de prijs per vierkante meter. Een EU-ingezetene kan bij tijdelijk verblijf de Europese ziekteverzekeringskaart gebruiken en het formulier S1 als hij zijn woonplaats verlegt en een pensioen uit zijn land ontvangt.

6. Het investeerdersvisum is niet langer de motor

Het zogenaamde golden visa, verblijf in ruil voor de aankoop van een woning van minstens 500.000 €, is afgeschaft door de organieke wet 1/2025. Sinds 3 april 2025 worden geen nieuwe aanvragen meer aangenomen. Het effect op het grootste deel van de markt is beperkt: de EU-koper had het niet nodig, en slechts 12,22% van de buitenlandse aankopen in 2025 haalde dat bedrag. Van die dure groep was 47% een nationaliteit van buiten de EU. In absolute aantallen stegen de buitenlandse aankopen van ongeveer 93.000 in 2024 naar ongeveer 97.480 in 2025.

Welke provincies en steden ze kiezen

De officiële statistiek publiceert provincies, geen gemeenten, behalve in losse studies. Het aandeel is het percentage aankopen in die provincie door een buitenlander, niet het aandeel in het landelijke totaal.

Per regio is de volgorde van 2025: Balearen (29,86%), Valenciaanse Gemeenschap (27,65%), Canarische Eilanden (25,65%), Murcia (21,42%), Catalonië (15,57%) en Andalusië (13,34%). Andalusië ligt lager dan Málaga omdat Sevilla, Jaén of Córdoba het gemiddelde drukken: in Sevilla waren buitenlanders ongeveer 2,5% van de aankopen. Madrid staat op 6,89%. De buitenlandse woningkoper is vooral een kustverschijnsel.

Het notariaat, dat de akte telt en niet de latere inschrijving, geeft op dezelfde plaatsen nog hogere aandelen. Bij de presentatie van zijn woningportaal zette het buitenlanders op 53% van de aankopen in Alicante (36% alleen niet-ingezetenen), 45% op de Canarische Eilanden en 42% op de Balearen. De territoriale volgorde valt samen met die van de registradores. Het percentage verandert omdat niet hetzelfde moment en niet precies hetzelfde universum wordt gemeten.

CaixaBank bevestigt, kijkend alleen naar de niet-ingezetene tussen 2019 en het eerste kwartaal van 2025, het podium: Alicante (35% van de verkopen in de provincie), Málaga (28,4%), Balearen, Santa Cruz de Tenerife en Murcia. Málaga is de provincie die sinds de pandemie het meest aan aantrekkingskracht heeft gewonnen, door de luchthaven, het toerisme en haar rol als bedrijfs- en technologiecentrum, met prijzen onder Madrid en Barcelona.

Elke nationaliteit heeft haar eigen kaart

Op het totaal van de buitenlandse aankopen in 2025 ordenen de registradores de nationaliteiten zo:

De Brit blijft de eerste, maar verliest aandeel (min 0,67 punt in een jaar). De Nederlander stijgt het sterkst onder de grote herkomsten (+0,96 punt). CaixaBank herinnert eraan dat het Verenigd Koninkrijk onder niet-ingezetenen van ongeveer 22% van dat segment in 2010-2019 naar ongeveer 15% in de recente periode is gegaan, vooral door de brexit en het pond, terwijl Polen sterk de nieuwbouw in gaat.

De gemeentekaart van Alicante in het eerste kwartaal van 2025 toont de scheiding beter dan welk provinciaal gemiddelde ook. In Orihuela voeren het Verenigd Koninkrijk (212), België (169), Ierland (98), Polen (84), Nederland (68) en Zweden (59) aan. In de stad Alicante zijn de eerste nationaliteiten Algerije, Oekraïne, Italië, Rusland en Frankrijk: het profiel van de stedelijke ingezetene, niet van het vakantiehuis. In Elche wegen Roemenië, Polen en Marokko.

Zoeken ze een appartement of een villa?

Op de hele Spaanse markt van 2025 was 79,35% van de verkopen een appartement en 20,65% een eengezinswoning. De registradores publiceren diezelfde scheiding niet alleen voor buitenlanders. Wat ze wel publiceren is de oppervlakte, en dat resultaat weerlegt het cliché dat „de buitenlander villa’s koopt”.

Spanjaarden wegen zwaarder bij grote woningen. Buitenlanders wegen zwaarder bij kleinere oppervlakten, omdat een belangrijk deel van hun vraag een tweede woning is en niet de meters van een hoofdverblijf nodig heeft. De verdeling van de buitenlandse aankopen van 2025 naar oppervlakte:

64% van de buitenlandse aankopen is 100 m² of minder. Samen met een kustvoorraad die vooral uit appartementen bestaat, is de meest voorkomende buitenlandse transactie een appartement, bijna altijd tweedehands: slechts 21,54% van hun aankopen was nieuwbouw, een tiende punt onder de Spanjaarden (21,76%).

Binnen dat gemiddelde zijn er nationaliteiten van het grote huis en nationaliteiten van het appartement:

• Meer dan 100 m²: 50,5% van de Amerikaanse aankopen, 47,01% van de Nederlandse en 45,23% van de Britse.
• 60 tot 80 m²: Oekraïners (29,33%), Marokkanen (29,31%) en Hongaren (29,22%).
• Minder dan 40 m²: Fransen (8,74% van hun aankopen) en Italianen (8,27%), boven de rest.

Nieuwbouw, aan de kust meestal een rijtjeshuis of een appartement in een complex met zwembad, kiezen vooral Polen (39,84% van hun aankopen), Belgen (34,49%) en Nederlanders (32,91%). Aan de andere kant kopen Fransen (86,42% bestaand), Bulgaren (85,34%) en Marokkanen (85,28%) bijna alleen bestaande bouw.

In het luxe keert de verhouding om

idealista mat iets anders: de vraag naar luxe-advertenties in het vierde kwartaal van 2024, niet afgeronde akten. In dat segment wint de villa. 77% van de luxevoorraad van het portal was een eengezinswoning. De buitenlandse interesse bereikte 32,8% van de vraag naar dure villa’s en 20,7% van de vraag naar hoogwaardige appartementen.

• Balearen. 86% van het luxeanbod zijn villa’s, met een gemiddelde prijs rond 3 miljoen euro. Bijna 52% van de vraag naar die villa’s komt uit het buitenland. Bij luxeappartementen komt de buitenlandse interesse op 47,5%.
• Málaga. 80% van het luxeanbod is eengezins. 49,7% van de vraag naar die villa’s is buitenlands, en ongeveer 42% van de vraag naar appartementen en penthouses ook.
• Alicante. 96% van het luxeanbod van het portal zijn eengezinswoningen, met gemiddelde prijzen boven 2,3 miljoen. 49,7% van de vraag naar die villa’s is buitenlands. Het luxeappartement is schaars (4% van het aanbod) en toch komt 36,3% van de vraag van buiten.
• Madrid is de uitzondering. In de hoofdstad zoekt de buitenlandse luxekoper een appartement, omdat dat het product is dat er is en dat als stedelijke belegging dient.

Lees beide cijfers samen. Van de tien buitenlandse aankopen zijn de meeste appartementen. Van de tien blikken op een villa boven een miljoen euro op de Balearen, in Málaga of Alicante komt ongeveer de helft uit het buitenland.

Hoe oud de buitenlandse koper is

Er is geen officiële gemiddelde leeftijd die alleen voor de buitenlandse koper is gepubliceerd en is uitgesplitst naar appartement of villa. Er zijn vier bouwstenen, en samen geven ze een portret.

1. De woningkoper in Spanje, van welke nationaliteit ook, was in 2025 gemiddeld 47 jaar (Algemene Raad van het Notariaat). In 2007 was dat 40. Kopers van 18 tot 30 jaar zijn gedaald van 22,53% van de transacties naar 9,55%.
2. De leeftijdsgroep die het meest koopt, blijft op de hele markt die van 35 tot 44 jaar (notarieel rapport over natuurlijke personen tot juli 2024). 50-plussers komen vooral voor een tweede woning of een verhuizing naar een andere woning.
3. Alicante laat de vraag ouder lijken omdat buitenlanders zo zwaar wegen. Volgens het woningportaal van het notariaat deden 60-plussers 23,03% van de aankopen in de provincie, tegen 17,48% in Spanje. Onder de 40 bleef op 25,33%, ongeveer tien punten onder het land. 70-plussers (6,12%) evenaarden de groep onder 31 (6,11%). Dit is geen statistiek „alleen buitenlanders”, maar in een provincie waar tussen 43% en 53% van de aankopen door een buitenlander wordt getekend, komt de leeftijdsverschuiving daarvandaan.
4. Wie een hypotheek neemt, heeft een andere leeftijd. UCI beschrijft met de eigen portefeuille van 2024 de buitenlander die financiert als een leidinggevende of ondernemer van 45 jaar. 32,4% is middenkader en 24% ondernemer. 84,5% van die hypotheken was voor een tweede woning. Deze steekproef laat de contante betaler buiten, en die is meestal ouder.

De hypotheek laat dat leeftijdsverschil beter zien dan welke enquête ook. In 2025 hadden bij de hypotheken van buitenlandse kopers Roemenen (8,42%), Italianen (7,41%) en Chinezen (5,29%) het grootste gewicht. De Britten, eersten bij de aankopen, dalen naar 4,33% van de hypotheken: een groot deel van hun vraag heeft geen krediet nodig. De hoogste gemiddelde leenbedragen tekenen Duitsers (369.436 €), Amerikanen (353.868 €) en Zweden (329.209 €), passend bij duurdere en grotere woningen.

De prijs per vierkante meter in de eerste helft van 2024 vertelt hetzelfde verhaal. Zweden (3.330 €/m²), de Verenigde Staten (3.247 €/m²) en Duitsland (3.114 €/m²) staan bovenaan. Marokko (738 €/m²) en Roemenië (1.158 €/m²) staan onderaan. Ze kopen niet hetzelfde product en niet op hetzelfde moment in het leven.

Welke leeftijden een appartement kopen en welke een villa

De tabel hieronder is een kruislezing van de bronnen hierboven. Het is geen microcijfer van het register of het notariaat. Hij dient om niet dezelfde advertentie aan alle vier de profielen te verkopen.

De praktische nuance: vanaf 55 verdwijnt het appartement niet. De reden om het te kopen verandert. Een deel van deze groep wil een tuin en een zwembad. Een ander deel, even talrijk op plekken als Torrevieja of Orihuela Costa, wil een klein appartement op één niveau, met een vereniging van eigenaren die het huis elf maanden per jaar afsluit. De luxe villa is zichtbaar en duur en lijkt daardoor de meerderheid. In de akten is ze dat niet.

De Verenigde Staten zijn het duidelijkste geval van een groot huis dat in meerderheid geen pensioenaankoop is: de helft van de Amerikaanse aankopen gaat over 100 m² en hun prijs per vierkante meter hoort bij de hoogste. Ze kopen in Madrid, Málaga en op de Balearen, vaak als belegging of tweede basis, niet alleen als pensioen.

Waar ze op letten voor ze reserveren

Als je woningtype, leeftijd en provincie kruist, is de lijst van wat een transactie echt sluit kort:

• Afstand tot de zee en oriëntatie, meer dan de meters, bij een tweede woning.
• Servicekosten die laag blijven als het huis leegstaat. Hier wint het appartement van de villa.
• Een toeristische vergunning, alleen als het plan is te verhuren. Op de Balearen, de Canarische Eilanden, in Barcelona en in een groot deel van Málaga zijn nieuwe vergunningen sterk beperkt. Kopen voor korte verhuur zonder de vergunning te controleren is een probleem kopen.
• Bereikbaarheid. Een rechtstreekse vlucht in het seizoen, niet alleen in augustus, beslist tussen Alicante en een goedkopere kust zonder luchthaven.
• Nieuwbouw of bestaand. Nederlanders, Belgen en Polen betalen nieuwbouw om verbouwingen te vermijden. Fransen en de meeste ingezetenen kopen bestaand.
• Een realistisch budget voor aankoopbelastingen (10% btw op nieuwbouw of overdrachtsbelasting op bestaand, afhankelijk van de regio) en voor de jaarlijkse kosten van eigenaar zijn in Spanje zonder er te wonen.

De fiscale plicht de dag na de akte

Kopen sluit het dossier bij de belastingdienst niet. Wie niet in Spanje woont, moet het Modelo 210 indienen, ook als het huis niet wordt verhuurd: dat is het toegerekende inkomen, een percentage van de kadastrale waarde. Wordt het verhuurd, dan worden de huurinkomsten aangegeven. Wordt het later verkocht, dan houdt de koper 3% in en de verkoper verrekent de vermogenswinst, met een mogelijke teruggave via het Modelo 211.

Het algemene tarief is 19% voor ingezetenen van de EU of de Europese Economische Ruimte en 24% voor de rest. De praktische koopgids, van de NIE tot de akte, staat in hoe je als niet-ingezetene een woning in Spanje koopt. De prijscontext van 2026 staat in het marktoverzicht voor niet-ingezetenen.

Veelgestelde vragen

Kopen buitenlanders in Spanje meer appartementen of villa’s?

Meer appartementen. In 2025 had 64% van de buitenlandse aankopen 100 m² of minder, en op de hele markt was 79,35% van de transacties een appartement. De villa concentreert de buitenlandse vraag in het luxe van de Balearen, Málaga en Alicante, en bij Amerikanen, Nederlanders en Britten, de nationaliteiten die het vaakst boven 100 m² kopen.

Hoe oud is de buitenlandse koper?

Dat hangt ervan af of hij in Spanje woont. De ingezetene lijkt op de nationale koper, van wie de meest actieve groep 35 tot 44 jaar is en van wie het gemiddelde in 2025 op 47 ligt. Wie een tweede woning financiert, is ongeveer 45. De niet-ingezetene die in Alicante, Málaga of op de eilanden contant betaalt, is ouder: in Alicante zijn 60-plussers al 23% van alle aankopen.

In welke provincie kopen ze het meest?

Alicante, waar buitenlanders in 2025 43,29% van de aankopen deden. Daarna Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), de Balearen (29,86%) en Girona (25%).

Bestaat het golden visa voor de aankoop van een huis nog?

Niet voor nieuwe aanvragen. De organieke wet 1/2025 heeft het afgeschaft met ingang van 3 april 2025. Wie al een vergunning had, houdt de regels waaronder die is verleend.

Waarom komen de cijfers van het notariaat en die van de registradores niet overeen?

Het notariaat telt de akte op de dag van ondertekening. De registradores tellen de latere inschrijving, en hun definitie van een „woningaankoop” is niet identiek. Daarom spreekt de ene bron voor 2025 van bijna 20% van de transacties met een buitenlandse koper en de andere van 13,82% van de inschrijvingen. De provincies aan de top zijn dezelfde.

Waar elk cijfer vandaan komt

Aankopen, nationaliteiten, provincies, oppervlakte, nieuwbouw en de band vanaf 500.000 € komen uit het jaarboek 2025 van de registrale vastgoedstatistiek van het Colegio de Registradores. De scheiding ingezetene / niet-ingezetene en de prijzen van 3.063, 1.795 en 1.713 €/m² komen van CaixaBank Research (tweede helft van 2024 en stand tot het eerste kwartaal van 2025, met gegevens van het ministerie van Huisvesting). De prijzen van de eerste helft van 2024 per nationaliteit en de 58,2% / 41,8% komen van het notariaat (CIEN). De gemiddelde leeftijd van 47 jaar, de 20,3% en de gewichten van Alicante, de Canarische Eilanden en de Balearen komen uit de presentatie van het woningportaal van het notariaat in oktober 2025. De leeftijdsbanden van Alicante publiceerde Información op basis van dat portaal. Het portret van 45 jaar is van UCI en beschrijft alleen wie bij die instelling een hypotheek tekent. Luxeappartement tegen villa is de advertentievraag van idealista in het vierde kwartaal van 2024, geen afgeronde verkopen. Toerisme en levensverwachting komen van het INE. Het einde van het golden visa is de organieke wet 1/2025 en de mededeling van het ministerie van Huisvesting.

De tabel leeftijd naar woningtype is onze lezing van die bronnen samen. Op de dag dat het register de kruising van leeftijd, nationaliteit en eengezinswoning publiceert, kan die tabel worden vervangen door een rechtstreeks cijfer.