美国人与西班牙房产投资 2026

美国投资者实务与税务指南：NIE、地方税、Modelo 210（24%）与 IRS Form 1116。西班牙非居民税。

十年前，美国人在西班牙买房还只是统计上的零头。如今，美国公民是西班牙房地产市场增长最快的力量，也是每平方米出价最高的国籍。全景如下：近十年演变、公证处与登记处的真实数据、他们实际购买的城市、原因，以及美国业主每年须通过 Modelo 210 向西班牙税务局履行的义务。中国业主同属欧盟外，适用同一套 24% 规则。

1. 十年演变：从轶事到趋势

Consejo General del Notariado（西班牙公证理事会）在每份已签署公证书上登记买家国籍。数据讲述清晰故事：英国人购房在约六年内下降约 16%，同期美国买家成交增至三倍。

节点	数据含义
2015-2018	美国买家几乎只出现在马贝拉、马略卡与巴塞罗那核心区之外很少被统计到。
2019	美西税收协定 2013 议定书于 2019 年 11 月 27 日生效，降低股息、利息与特许权使用费预扣，并现代化协定框架。
2020-2022	远程办公常态化。西班牙初创法（Ley 28/2022）创设数字游民签证，为美国远程工作者打开合法路径。
2023-2024	美国人从奢侈飞地扩展到马德里、瓦伦西亚与马拉加。成交逐年增长。
2025	美国购房再增 3%，而外国购房总量下降。美国人首次在单半年突破 1.500 笔（2025 上半年 +14,3%）。约占西班牙住房买卖的 2%。

据公证处区域地图，2025 年下半年美国人在六个自治区跻身非居民购房前两名国籍——与法国人并列，并领先如今只出现在四个自治区前列的英国人。这是结构性转变，而非昙花一现。

2. 美国人支付西班牙最高单价

最醒目的一条：2025 年美国买家平均支付 3.465–3.501 €/m²——大约比外国买家均价（2.417 €/m²）高出 29%，接近西班牙居民买家的两倍。他们超过瑞士（3.457 €/m²）、瑞典（3.421 €/m²）、挪威（3.292 €/m²）与德国（3.270 €/m²）。

买家画像	2025 年支付均价
美国	≈ 3.465–3.501 €/m²
瑞士	≈ 3.457 €/m²
瑞典	≈ 3.421 €/m²
挪威	≈ 3.292 €/m²
德国	≈ 3.270 €/m²
全体外国买家（平均）	≈ 2.417 €/m²（同比 +7,6%，纪录高位）

原因很简单：美国人压倒性地购买高端与核心产品——有特色的市中心公寓、翻新联排、海景别墅——而非批量海岸产品。

3. 美国人在哪里买：城市地图

马德里 — 美国第一目的地

马德里已成为举家迁居（而非度假）的美国人的默认选择。萨拉曼卡区、Chamberí、Justicia 与 Retiro 主导美国需求。驱动力：国际学校、直飞纽约、迈阿密、达拉斯、芝加哥与波士顿、一流医疗，以及可步行、安全的城市生活。同等品质下，马德里核心区仍远低于曼哈顿、旧金山或迈阿密海滩。

巴塞罗那 — 设计、科技与海

Eixample、Gràcia、Sant Gervasi 与 Sarrià 吸引美国科技从业者、创始人与创意人群。注意当地对旅游执照的收紧：在巴塞罗那购房应着眼于生活方式或长租，而非默认短租收入。

瓦伦西亚 — 价值选择

瓦伦西亚成为这十年美国人最醒目的“发现”：Ruzafa、El Carmen、El Pla del Real 与 Cabanyal。海与大都会兼得，相对马德里与巴塞罗那有实质折扣，远程办公美国人社群已成型。

马拉加与太阳海岸

马拉加市区（Soho、老城）、马贝拉、埃斯特波纳与索托格兰德仍是经典高端海岸集群，美国奢侈成交最集中，高尔夫与游艇生活方式供给最强。

巴利阿里 — 马略卡与伊维萨

帕尔马、Son Vida、Deià、Pollença 与 Santa Gertrudis。市场顶端：这里的美国买家常常全款购买第二或第三套房。

阿利坎特与白海岸

Jávea、Moraira、Altea 与阿利坎特市——该省外国人购房总量全国领先，美国人在别墅板块是新兴细分。

新兴：塞维利亚、格拉纳达、圣塞巴斯蒂安、加那利

有拉美背景、讲西班牙语的美国买家在安达卢西亚省会尤为活跃；加那利则吸引全年日照的退休者。

4. 美国人选择西班牙的八个真实原因

生活成本套利。马德里或瓦伦西亚一套核心公寓，只相当于美国大都市同类定价的一小部分；餐饮、交通与服务成本也低得多。
医疗。西班牙公立与私立医疗持续位居世界前列，成本远低于美国保险——美国退休者最常提到的单一因素。
安全与可步行。西班牙城市属欧洲最安全之列。分析师反复记录：美国家庭提到可以让孩子步行上学。
政治与社会气候。路透社报道中介将 2024–2025 美国热潮部分归因于寻求“永久逃离或 B 计划”的买家，包括拉美裔讲西语的美国人。
远程办公与数字游民签证。Ley 28/2022 为非欧盟远程工作者创设居留路径，并有类似 Beckham 的特殊税制：雇佣所得在最长六年内按 24% 征税至 600.000 €。
直飞连通性。马德里—巴拉哈斯与巴塞罗那—El Prat 密集直飞十多个美国枢纽；马拉加与帕尔马另有季节航线。
现代化、可运作的税收协定。美西公约（1990）经 2013 议定书修订，自 2019 年 11 月 27 日起生效，防止双重征税并提供确定性。
货币与资产分散。以欧元计价的实物资产日益成为美国投资组合中的对冲。

2025 年重要变化：西班牙以购房 50 万欧元换居留的黄金签证已废止（组织法 1/2025，2025 年 4 月 3 日生效）。如今美国人买的是房产，不是居留。居留路径现为非营利签证（被动收入）或数字游民签证。

5. 大多数美国人搞错的部分：西班牙非居民税

这里最容易混淆——也最容易被罚款。若您持有西班牙房产且并非西班牙税务居民，无论房产是否产生收入、无论您向 IRS 申报什么，都有年度西班牙申报义务。中国业主同样适用欧盟外规则。

5.1. Modelo 210 — 非居民所得税申报（IRNR）

Modelo 210 是西班牙非居民所得税申报。美国（及中国）业主须记住三条关键规则：

每位业主、每套房产一份申报。夫妻各持 50% 须提交两份申报。IRNR 不接受夫妻合并申报。
美国公民适用欧盟外 24% 税率，而非欧盟/欧洲经济区居民的 19%。中国读者同属非欧盟，亦为 24%。见中国非居民税务指南。
不得扣除费用。因美国在欧盟/欧洲经济区之外，美国房东按毛租金收入 24% 征税——不能扣按揭利息、IBI、物业费或折旧。这是美国买家最昂贵的意外。

5.2. 估算租金：不住也不租仍要纳税

若房产供自用且一年中部分时间空置，西班牙就名义“估算租金”征税：地籍价值的 1,1% 或 2%（若地籍价值在近十个纳税期修订过则为 1,1%，否则 2%），税率 24%。申报期限：次年 12 月 31 日。详见估算租金。

情形	税基	美国/中国业主税率	期限
自用 / 空置	地籍价值 1,1% 或 2%	24%	次年 12 月 31 日
出租	毛租金，无费用扣除	24%	按现行 AEAT 申报日历（可按年汇总）
出售（财产转让所得）	售价 − 取得成本	19%	公证后 4 个月

计算示例。美国夫妻各持瓦伦西亚公寓 50%。地籍价值 140.000 €，近期已修订，全年自用。税基：140.000 € × 1,1% = 1.540 €。每位配偶申报 770 € × 24% = 各 184,80 €，分两份 Modelo 210。

出租示例。同一套公寓年租金 18.000 €、费用 6.000 €。欧盟业主按 12.000 € 的 19% 缴 2.280 €。美国夫妻按全部 18.000 € 的 24% = 4.320 €。买前理解这一点会改变收益率计算。见租金收入税。

5.3. 出售：3% 预扣

非居民出售西班牙房产时，买方必须预扣价款的 3%，并通过 Modelo 211 缴给 AEAT。卖方再在 4 个月内提交财产转让所得 Modelo 210；若实际增益税（19%）低于预扣的 3%，差额可退——但前提是提交申报。见财产转让所得与 3% 预扣退税。

5.4. IBI 不能替代 Modelo 210

IBI 是市政房产税，由市政府开具——每套房产一张缴款单。Modelo 210 是国家所得税——每位业主一份申报。缴纳 IBI 并不免除 Modelo 210 义务。这是美国新业主最常见的误解。

5.5. 美国一侧：Form 1116、FBAR 与 FATCA

美国公民就全球所得纳税。西班牙租金进入 Schedule E，已缴西班牙税通常可依经修订的 1990 年公约在 Form 1116 申请外国税收抵免。此外，西班牙银行账户超过申报门槛将触发 FBAR（FinCEN 114），并可能触发 FATCA Form 8938。正确、按时提交 Modelo 210，才能让美国抵免干净、可辩护。（请与您的美国 CPA 协调——我们处理西班牙一侧。）

6. SpainTaxForm 如何帮助美国（及中国）业主

我们正是为这一问题而建：在西班牙持有房产的非居民，没有西班牙数字证书，不说法务西班牙语，也无法从国外自行操作 AEAT 门户。

无需数字证书或 Cl@ve。您填写引导式表单；我们生成并提交 Modelo 210。
自动处理多业主。输入一次共有比例，即为每位业主生成一份正确申报——美国夫妻在 AEAT 出错的最大来源。
自动适用正确的 24% 非欧盟待遇，并根据地籍数据选择正确的估算租金系数（1,1% 或 2%）。
覆盖全部三种情形：估算租金（自 30 € 起）、租金收入、财产转让所得与 3% 退税（Modelo 210/211）。
期限提醒与年度续期，以免漏年——逾期将产生附加费与利息。
可交给美国 CPA 的文件，用于 Form 1116 外国税收抵免。
12 种语言支持，团队为美国、英国、德国、法国、荷兰、北欧及中国等地业主提交 Modelo 210。

中心入口：Modelo 210、什么是 Modelo 210、西班牙非居民税。

7. 美国买家在西班牙的清单

办理 NIE（外国人识别号）——签署公证书与提交 Modelo 210 均需要。可在美国的西班牙领事馆或西班牙境内申请。
开设西班牙银行账户，用于水电、IBI 与物业费。
委托独立律师；调取登记 nota simple，核查负担与执照。
预算购房成本 10–13%：自治区 ITP 或新房 10% 增值税、公证、登记与律师费。
确认地籍价值——它决定每年 Modelo 210 税额。
若拟出租：在假定短租收入前，核对该自治区与市政的旅游执照规则。
自购买当年起登记年度 Modelo 210 义务——按持有天数比例计算。
将西班牙申报与美国 1040、Schedule E 和 Form 1116 协调。

8. 接下来会发生什么

西班牙外国需求总体大致持平：2025 年外国购房约 138.254 笔，登记员记录约 97.515 笔涉及外国买家的成交创纪录。总量稳定，构成在轮动：英国需求下降，荷兰、意大利与美国需求上升。以美国人成交均价计，其市场金额份额比套数份额增长更快。

若您是其中一员，买房是容易的部分。需要系统的是经常性义务：每位业主、每套房产、每年一份 Modelo 210，税率为欧盟外 24%。这正是我们做的事。更多内容见博客。