脱欧与西班牙房产税 2026：英籍业主须知

自 2020 年 1 月 31 日英国退出欧盟以来，在西班牙持有房产的英国业主在税务上被归类为第三国非居民。这一重新分类对其西班牙不动产如何纳税产生了直接且显著的影响 — 从更高税率到费用扣除的丧失。

对中国读者而言，英国业主的现状与中国税务居民高度相似：同为非欧盟第三国，估算租金与租金收入适用 24%、不得扣除费用，财产转让所得适用 19%。中西避免双重征税协定与英西协定一样，提供境外税收抵免，但不降低西班牙税率。详见 中国业主指南。

脱欧对英国业主在西班牙的税务影响

脱欧前，英国居民享受与其他欧盟成员国公民相同的税务待遇：按优惠的 19% 纳税，并可从租金收入中扣除允许的费用。脱欧后，这两项优势一夜之间丧失：

税率：从 19% 到 24%

作为非欧盟居民，英国业主现对各类非居民所得按统一 24% 纳税，而不再适用欧盟/欧洲经济区国民的 19%。这相当于有效税率提高约 26%。更高税率适用于：

• 估算租金（空置或业主自用房产的税）。见 估算租金
• 租金收入（长期与短租/度假出租）。见 租金收入税

出售房产的财产转让所得无论居民身份均按 19% 征税，因此税率差异不适用于出售。见 财产转让所得。

费用扣除：取消

对出租西班牙房产的英国房东而言，这可以说是代价最高的变化。按欧盟规则，欧盟/欧洲经济区非居民可在计税前从租金毛收入中扣除直接相关费用。可扣费用包括按揭利息、物业费、房产保险、IBI（地方房产税）、修缮与维护、管理费及折旧。

脱欧后，英国业主不得从租金中扣除任何费用。他们对全部毛租金收入按 24% 纳税，没有任何宽免。这对持续成本较高的房产造成显著更高的有效税负。中国业主适用同一规则。

真实案例：英国房东的脱欧真实成本

假设一名英国公民在马贝拉拥有公寓。该房产年租金 18.000 欧元，可扣费用 6.000 欧元（按揭利息、物业费、保险、IBI 与修缮）。

• 脱欧前（欧盟待遇）：税基 = 18.000 − 6.000 = 12.000 欧元。税额 = 12.000 × 19% = 2.280 欧元
• 脱欧后（第三国待遇）：税基 = 18.000 欧元（无扣除）。税额 = 18.000 × 24% = 4.320 欧元
• 年增幅：每年多 2.040 欧元 — 税单增加 89,5%

十年内，该英国业主将比欧盟规则下大约多缴 20.400 欧元西班牙税。中国业主若出租同一套房产，税负与脱欧后的英国人相同。

估算租金：同样受影响

即使不出租西班牙房产，更高税率同样适用。对已修订地籍价值 200.000 欧元的房产：

• 欧盟税率：200.000 × 1,1% × 19% = 418 欧元
• 脱欧后（及中国）税率：200.000 × 1,1% × 24% = 528 欧元
• 差额：每年多 110 欧元

英国–西班牙避免双重征税协定（DTA）

英西避免双重征税协定在脱欧后仍然有效。该双边条约最初于 1975 年签署，此后多次更新。对业主的关键条款：

• 第 6 条（不动产所得）：西班牙对位于西班牙的不动产所得（含租金与估算租金）有优先征税权
• 第 13 条（财产转让所得）：西班牙有权对出售西班牙房产的增益征税
• 第 22 条（消除双重征税）：英国必须就已缴西班牙税款给予抵免，避免同一所得被征两次

关键在于，协定不降低对英国非居民适用的西班牙税率。它只保证您不会就同一所得缴两次税。西班牙适用其国内税率（非欧盟 24%），英国再就已缴西班牙税给予抵免。

中西协定同样如此：可在中国申请境外税收抵免，但不把西班牙 24% 改为 19%，也不允许扣除租金费用。

向 HMRC 申报：英国税务义务

英国业主必须在英国个人所得税（Self Assessment）中申报全部西班牙租金收入与财产转让所得。实务如下：

• 租金收入：在 Self Assessment 的境外房产收入页（表格 SA106）申报。可通过 Foreign Tax Credit Relief 抵免已缴西班牙税
• 财产转让所得：在资本利得页申报。可抵免就增益已缴的西班牙税
• 估算租金：西班牙估算租金税在英国没有直接对应税种。但仍应申报以便申请境外税收抵免
• Self Assessment 期限：英国税年结束后的 1 月 31 日（例如 2025–26 英国税年至 2027 年 1 月 31 日）

若同一所得的英国税负超过西班牙抵免，须向 HMRC 补缴差额。若西班牙税超过英国税负，超额抵免通常作废（HMRC 一般不退还）。

会改变吗？法律格局

关于英国非居民在西班牙的税务待遇，若干法律挑战与政治讨论仍在进行：

• 欧英贸易与合作协定（TCA）：2020 年 12 月 24 日签署的 TCA 未包含个人所得税条款。因此税务劣势未被处理
• 潜在双边补充协定：曾讨论通过补充英西协定恢复部分欧盟时期税务优惠，但截至 2026 年尚未达成
• 欧盟法院的法律挑战：部分税务专家主张，拒绝向非欧盟居民扣除费用可能违反资本自由流动条款（TFEU 第 63 条），该条款亦适用于第三国。但尚无终局裁决

目前，英国业主应按现行规则规划：税率 24% 且不得扣除费用。中国业主应作同样规划。

减轻影响的策略

• 审视持有结构：某些情况下通过公司或信托持有可能有优势，但这引入公司税考量，应由专业人士评估
• 优化出租期间：谨慎管理占用与空置期，以在租金收入与空置期估算租金之间取得平衡
• 主张全部英国税收抵免：确保在英国 Self Assessment 中充分主张 Foreign Tax Credit Relief，以免缴两次税
• 考虑西班牙税务居民：若每年在西班牙超过 183 天，可能成为西班牙税务居民，适用完全不同（且可能更有利）的税制
• 寻求专业顾问：英西税制交互复杂。理解两地的跨境税务顾问可识别针对您情况的规划机会

SpainTaxForm：面向英国业主的专业支持

在 SpainTaxForm，我们有丰富经验为脱欧后的英国业主办理 Modelo 210。系统自动适用正确的 24% 税率，并生成向 HMRC Self Assessment 所需的全部文件。我们理解英国业主面临的独特挑战，并在全程提供清晰指引。同一套流程也适用于中国等其他第三国业主。见 Modelo 210、西班牙非居民税 与 博客。