德国业主西班牙税务指南 — Modelo 210、DBA 与 Anlage AUS

德国买家占西班牙全部外国人购房的 7,6%，是第二大外国买家群体。尤其在马略卡，德国买家约占外国人市场的 42%。若您是德国人并在西班牙持有房产，在两国均有特定税务义务。本全面指南说明您需要知道的一切。

对中国读者：德国业主作为欧盟公民享受 19% 与可扣费用；中国为非欧盟第三国，估算租金与租金适用 24%、不得扣除，财产转让所得适用 19%。中西协定提供境外税收抵免，而非德国式的 Progressionsvorbehalt。详见 中国业主指南。

在西班牙的税务义务：Modelo 210

作为欧盟公民，德国业主相对非欧盟公民（例如脱欧后的英国人、美国人、加拿大人、中国人）享有显著税务优势：

• 优惠税率 19% 而非非欧盟居民的 24% — 申报的每一欧元节省 5 个百分点
• 租金可扣除费用 — 非欧盟公民没有的关键优势
• 通过 Modelo 210（IRNR — 非居民所得税）申报。见 Modelo 210 与 什么是 Modelo 210

1. 估算租金（空置或自用房产）

即使西班牙房产未出租，仍须就所谓估算租金（renta imputada）纳税。西班牙认为持有不动产即产生名义经济利益：

• 税基：2012 年后修订的地籍价值 1,1%；未修订则为 2%
• 税率：欧盟/欧洲经济区居民 19%；中国等第三国 24%
• 公式：地籍价值 × 1,1%（或 2%）× 19%（或 24%）= 年应缴税额

实务示例：您在马略卡拥有一套已修订地籍价值 250.000 欧元的公寓。作为德国居民，估算租金税：250.000 × 1,1% × 19% = 每年 522,50 欧元。作为中国居民：250.000 × 1,1% × 24% = 每年 660 欧元。见 估算租金 与 地籍价值。

共有：共同所有（例如配偶各 50%）时，每位共有人须就其份额提交各自的 Modelo 210。上例中每位德国配偶应缴 261,25 欧元。

年内部分持有：若年中购入或出售，估算租金按持有天数比例计算。

申报期限：次年 1 月 1 日至 12 月 31 日。例如 2025 年估算租金可在 2026 年全年申报。

2. 租金收入

若出租西班牙房产（长期或度假出租），须通过 Modelo 210 按年度申报租金收入：

• T1（1–3 月）：至 4 月 20 日
• T2（4–6 月）：至 7 月 20 日
• T3（7–9 月）：至 10 月 20 日
• T4（10–12 月）：至次年 1 月 20 日

决定性的欧盟优势：作为德国税务居民（欧盟国家），可在适用 19% 税率前从租金毛收入中扣除与出租直接相关的费用。可扣费用包括：

• 按揭利息（利息，不含本金）
• 物业费（Comunidad de Propietarios）
• 建筑与家财保险
• 不动产税（IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles）
• 修缮与维护费
• 物业管理费
• 折旧（建筑价值的 3%，不含土地）
• 与房产相关的法律与税务顾问费

实务示例：您以每年 24.000 欧元出租马略卡农庄。可扣费用 8.000 欧元（按揭利息 3.000、物业 1.500、保险 800、IBI 1.200、修缮 1.000、管理 500）。西班牙税额：（24.000 − 8.000）× 19% = 3.040 欧元。非欧盟公民（例如脱欧后的英国人或中国人）须缴纳：24.000 × 24% = 5.760 欧元 — 即多 2.720 欧元。见 租金收入税。

混合使用：若房产部分时间出租、其余空置，出租期按年度申报租金，空置期按空置天数比例按年申报估算租金。

3. 财产转让所得（出售房产）

作为非居民在西班牙出售房产时，适用以下规则：

• 买方依法必须预扣售价的 3% 作为税务担保，并直接缴入西班牙税务机关（Modelo 211）。见 Modelo 211
• 您须提交 Modelo 210 申报财产转让所得（或亏损）
• 计算：售价减去购入价减去允许费用（公证费、转让税、律师费、中介佣金、增值改良）
• 税率：净增益 19%（欧盟与中国相同）
• 若 3% 预扣超过实际税负，可申请退还超额。见 3% 预扣退税 与 财产转让所得
• 期限：自出售日后 1 个月期限届满起 3 个月申请退税（实际上自出售起约 4 个月）

减轻系数：若房产在 1994 年 12 月 31 日前取得，特殊减轻系数（coeficientes de abatimiento）可显著降低应税增益。

德国–西班牙避免双重征税协定（DBA）

德西避免双重征税协定于 2011 年 2 月 3 日签署，2012 年 10 月 18 日生效，取代 1966 年旧协定。对业主的最重要条款：

第 6 条：不动产所得

西班牙对位于西班牙的不动产所得有优先征税权。涵盖租金、估算租金及不动产使用产生的其他所得。

第 13 条：转让增益

转让位于西班牙的不动产所产生的增益可在西班牙征税。协定确认西班牙对房产出售增益的征税权。

第 22 条：避免双重征税的方法 — Progressionsvorbehalt

德国对西班牙不动产所得适用附累进保留的免税法。具体含义：

• 西班牙不动产所得在德国免税
• 但在计算适用于其余德国所得的税率时予以考虑
• 实务上，西班牙所得会提高您的德国边际税率，但本身不被征税

Progressionsvorbehalt 实务示例：您在德国有 60.000 欧元应税所得，另有西班牙净租金 10.000 欧元。德国先按 70.000 欧元总所得计算税率，再将该更高税率适用于 60.000 欧元德国所得。10.000 欧元西班牙所得本身不征税，但会使德国所得适用更高税率。

与中国的对比：中西协定采用境外税收抵免，而非德国式免税加累进保留。已在西班牙缴纳的 IRNR 可在中国抵免相应税负，以中国就该所得本应税额为限。

在德国申报：Anlage AUS

西班牙不动产所得须通过德国个人所得税中的 Anlage AUS（境外所得与税款）申报：

• 第 4–9 行：西班牙不动产所得
• 第 12–14 行：在西班牙已缴税款（Modelo 210）
• 注明国家（西班牙）与所得类型（出租）
• 注明按协定适用附累进保留的免税法

重要：即使西班牙所得在德国免税，仍有申报义务。不申报可被认定为逃税。

此外，若须按德国法计算西班牙所得（例如用于累进计算），Anlage V（出租所得）也可能相关。

德国买家在西班牙不动产市场

德国人在西班牙的不动产市场有悠久而重要的历史：

• 马略卡：德国买家约占马略卡全部外国买家的 42%。该岛常被称为「第 17 个联邦州」。帕尔马、索列尔、德亚及西南部（安德拉特克斯、安德拉特克斯港）尤其受欢迎
• 加那利群岛：富埃特文图拉与大加那利有不断增长的德国买家社群，受全年温和气候及相对巴利阿里更低价格吸引
• 白海岸：哈维亚、德尼亚与阿尔特亚吸引许多寻求更地道西班牙体验的德国买家
• 太阳海岸：马贝拉及周边仍受较富裕德国买家欢迎

欧元相对其他货币走强以及欧元区历史上的低利率，进一步提升了德国买家购房的吸引力。

德国业主的欧盟优势

作为欧盟公民，德国业主在西班牙享有显著优势：

• 税率 19% 而非 24% — 年复一年累积的节省
• 租金可扣费用 — 最重要的财务优势，可带来可观节税
• 附累进保留的 DBA — 无双重征税，仅提高边际税率
• 资本自由流动 — 德西之间资金转移无限制
• SEPA 转账 — 欧元区内简便低成本付款
• 税务文件相互承认 — 德国税务居民证明自动获西班牙税务机关承认

中国业主不享有 19% 与费用扣除，但可通过中西协定在中国抵免已缴西班牙税，并就出售适用与德国人相同的 19% 财产转让所得税率。

须避免的常见错误

• 不提交 Modelo 210：许多德国业主不知道空置房产也须纳税（估算租金）
• 忘记 Anlage AUS：即使免税，西班牙所得仍须在德国申报
• 混淆地籍价值：地籍价值（valor catastral）不是市场价值或购入价 — 往往明显更低
• 错过期限：西班牙逾期处罚自每月 1% 起，超过 12 个月再加 15%
• 共有申报错误：每位共有人（例如两位配偶）须提交各自的 Modelo 210

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