马德里房产投资 2026：十年涨价

马德里已连续整整十年房价上涨——每一个新纪录都在巩固其作为欧洲房地产投资第一城市的地位。这是 PwC 与 Urban Land Institute（ULI）《Emerging Trends in Real Estate Europe》2024 与 2025 年报告的结论 [1]。原因在于：结构性需求——供给受限、就业市场强劲、机构权重、自治区税务竞争力与国际资本——仍比价格涨得更快。

价格演变：马德里十年涨了多少？

INE 住房价格指数（IPV）显示，马德里自治区住宅价格在 2015–2024 年累计上涨 +78%，全国平均为 +55% [2]。Tinsa（基于估值的 IMIE）将马德里市 2024 年底均价置于约 4.250 €/m²，对比 2014 年约 2.450 €/m²——十年 +73% [3]。Idealista（挂牌价）在 2025 年甚至达到全市 5.100 €/m² [4]。

来源：Tinsa IMIE Local Markets 与西班牙登记员统计 [3][5]。

分区地图：赢家与滞后区

涨势并不均匀。交叉核对 Idealista 与 马德里市经济观察站可见：核心区价格几乎翻倍，南部街区则刚刚进入本轮上升周期 [4][6]。

来源：Idealista 分区价格报告（2015 与 2025 序列）及马德里市政府经济观察站 [4][6]。

三点关键解读：

• 核心区绝对值仍在涨，但已不再是增速最快的。 Salamanca 与 Chamberí 继续刷新纪录（Recoletos 与 Almagro 个别成交超过 12.000 €/m²），但增速已被外围区超过。
• 最近一轮上升集中在南部与东南：Carabanchel、Puente de Vallecas、Villaverde 与 Usera 领跑百分比涨幅，动力来自绅士化、机构 build-to-rent 资本与交通升级。
• Tetuán 与 Arganzuela 是中北最突出的赢家，价格正在追赶长期巩固的核心区。

尽管大涨，马德里为何仍具吸引力

1. 欧洲房地产投资首选市场

Emerging Trends in Real Estate Europe 2025（PwC + ULI）将马德里列为欧洲投资与开发前景第一城市，领先伦敦、巴黎与柏林——这是五年内第三次 [1]。CBRE 记录 2024 年西班牙房地产投资约 140 亿欧元，马德里吸收约总量的 50% [7]。

2. 结构性供给不足

西班牙银行多次警告：西班牙新房交付量不到吸收新家庭形成所需的一半，马德里属于最紧张市场之一 [8]。住房部估计累计缺口达数十万套，从而给价格设置了结构性底部。

3. 就业市场与人才磁铁

马德里自治区贡献约全国 GDP 的 20%，几乎所有 IBEX 35 公司总部以及主要银行、律所与咨询机构都在此 [9]。失业率持续处于全国最低之列，该自治区也是拉美与其他欧洲国家迁入的主要目的地。

4. 有利的自治区税制

马德里对财富税维持 100% 减免（部分被国家大额财富团结税抵消），ITP 财产转让税为 6%——全国最低之一——并对继承与赠与税给予减免，相对加泰罗尼亚、瓦伦西亚或巴利阿里形成明显差 [10][11]。对外国与高净值买家而言，节省可量化。

5. 国际资本：拉美与（已废止的）黄金签证

据西班牙登记员，外国买家约占马德里自治区成交的 15%，墨西哥、委内瑞拉、哥伦比亚、美国、中国与法国权重较高 [5]。尽管房地产黄金签证已于 2025 年 4 月废止 [12]，拉美资金仍因家庭、税务与法律安全因素保持流入。

6. 企业与办公枢纽

马德里是西班牙第一办公市场：卡斯蒂利亚纳大道上的四塔、AZCA、Méndez Álvaro 与 A-1 走廊集中 prime 需求。这同时拉动高端住宅与 build-to-rent。

7. 基础设施与连通性

阿道弗·苏亚雷斯马德里—巴拉哈斯机场在 2024 年创下 6.620 万旅客的历史纪录（AENA），巩固其作为欧美枢纽的地位 [13]。地铁、Cercanías 与高铁网络（马德里—巴塞罗那、马德里—塞维利亚、马德里—瓦伦西亚、马德里—阿利坎特约 2 小时 20 分）把首都置于全国物流中心。

8. Build-to-rent 与新资产类别

马德里约占西班牙 build-to-rent 管线的 60%，Greystar、AXA、Patrizia、DWS、Nuveen 与 Aedas Homes Living 等基金在东南部（Los Berrocales、El Cañaveral、Valdebebas）部署数千套机构出租住房 [14]。市场专业化，投资者流动性上升。

马德里毛租金收益率

据 Idealista，2025 年马德里市毛租金收益率约 5,0%，分区两端如下 [4]：

• Puente de Vallecas、Villaverde、Usera、Carabanchel：毛收益 6,5% – 7,5%。
• Tetuán、Arganzuela、Latina：5,0% – 6,0%。
• Centro、Chamberí、Retiro：4,0% – 5,0%。
• Salamanca、Chamartín：3,5% – 4,5%（由更强资本增值与更低空置抵消）。

须关注的风险

• 租赁监管。住房法 12/2023 允许自治区宣布紧张区；马德里尚未适用，但自治区政府更迭可能改变局面 [15]。
• 短租规则收紧，Centro 区新执照冻结。
• 利率仍高于历史均值，融资成本上升。
• 大额财富团结税（≥ 300 万欧元）部分抵消马德里自治区财富税减免。

非居民买家的税务义务

若您在马德里购房且并非西班牙税务居民，将承担经常性 Modelo 210 义务：

• 估算租金（地籍价值的 1,1% 或 2%）——房产未出租时。税率：欧盟/欧洲经济区 19%；其余（含中国）24%。
• 租金收入税：欧盟/欧洲经济区 19% 且可扣除费用；其余 24%、不得扣除。
• 出售时的 财产转让所得，以及 3% 预扣退税。
• 完整指南：什么是 Modelo 210？ · Modelo 210 · 西班牙非居民税 · 中国业主指南 · 博客。

结论

十年涨价并未削弱马德里的吸引力——反而巩固了它。供给紧张、需求增长、自治区税制有竞争力、国际资本与无与伦比的机构权重，解释了为何 PwC 与 ULI 在 2025 年仍把马德里置于欧洲房地产投资榜首。对非居民买家而言，这仍是西班牙最深、流动性最高、可预期性最强的市场——同时伴随着每年必须履行的 Modelo 210 义务。