西班牙 2026：房地产市场关键与非居民税指南

西班牙仍是欧洲最有吸引力的外国房地产投资目的地之一。2026 年市场空前活跃，沿海地区与大城市房价上涨，外国需求约占全部买卖交易的 15%。

2026 年西班牙房地产市场

据西班牙国家统计局（INE）最新数据，全国平均房价在 2025 年上涨 7,3%，2026 年趋势延续，国际需求旺盛地区尤甚：

• 白海岸（阿利坎特）：同比 +9,2%。仍是英国、德国与荷兰买家的首选。
• 巴利阿里群岛：同比 +11,8%。马略卡与伊维萨供给极紧、价格维持纪录高位。
• 太阳海岸（马拉加）：同比 +8,5%。马贝拉与埃斯特波纳集中最大外国投资额。
• 加那利群岛：同比 +7,1%。特内里费与大加那利的非居民购房创历史新高。

北欧国家按揭条件收紧，反而推动了在西班牙的现金购房，便利了有可用资本的外国买家成交。

西班牙非居民的税务义务

若您在西班牙持有不动产且不在该国居住，必须提交 Modelo 210（IRNR — 非居民所得税）。无论是否出租，该义务均存在。主要有三种情形：

1. 估算租金（空置或未出租房产）

即使西班牙房产不产生租金收入，仍须就估算租金纳税。税额按地籍价值的一定比例计算：2012 年后修订过的为 1,1%，否则为 2%。税率为欧盟/欧洲经济区居民 19%，其余（含中国）为 24%。详见 估算租金。

期限：纳税年度次年 1 月 1 日至 12 月 31 日。

2. 租金收入

西班牙租金收入税率为 19%（欧盟/欧洲经济区居民）或 24%（欧盟外非居民，含中国业主）。欧盟居民可扣除按揭利息、物业费、保险与维护等费用；非欧盟按毛收入征税、不得扣除。申报为按季。详见 租金收入税。针对中国业主的说明见 中国非居民税务指南。

3. 财产转让所得（出售房产）

出售时，买方必须预扣售价的 3%作为税务担保（Modelo 211）。非居民卖方就增益纳税，欧盟居民税率为 19%。若预扣额超过应缴税额，非居民可申请退还差额。详见 财产转让所得 与 3% 预扣退税。

西班牙租赁新规

住房法及其自治区配套规范继续塑造 2026 年租赁格局。非居民业主须关注：

• 紧张区：在被指定为“紧张”的市场（巴塞罗那、马德里及周边），租金不得超过官方参考指数。
• 旅游出租：马德里、巴塞罗那、巴利阿里、加那利与太阳海岸已大幅收紧 Airbnb 类执照。许多地区新执照处于冻结。
• 非居民房东义务：须通过 Modelo 210 按季申报租金收入并纳税。

买卖与财产转让所得

2026 年不动产交易非常活跃。据公证理事会，外国买家占 2025 年公证买卖的 14,7%。主要购买国籍：

• 🇬🇧 英国（9,1%）
• 🇩🇪 德国（7,6%）
• 🇫🇷 法国（6,5%）
• 🇳🇱 荷兰（5,8%）
• 🇸🇪 瑞典（4,2%）

出售时须妥善规划。取得日期对 1995 年前购入房产的减免系数可能起决定作用，可显著降低应税增益。

旅游及其对市场的影响

据 INE，西班牙在 2025 年打破自身纪录，接待超过 9.400 万国际游客。旅游压力直接影响房地产市场：

• 旅游区短租需求上升
• 成熟目的地售价承压上行
• 度假出租平台监管加强
• 多个自治区开征或上调旅游税

巴塞罗那已征收最高约每晚 4 €的旅游税，其他热门地点正在跟进。

作为非居民业主应做什么？

• ✅ 在规定期限内提交 Modelo 210
• ✅ 掌握房产最新地籍价值
• ✅ 若出租，按季申报收入并保留可扣费用票据（欧盟/欧洲经济区可扣；中国等非欧盟按毛额 24%）
• ✅ 若已出售，正确计算财产转让所得并处理 3% 预扣
• ✅ 咨询非居民税务专家

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