Los países más seguros para invertir en vivienda, y por qué España lo es desde hace décadas

Los países que encabezan los índices de paz no son, por eso, los países donde un extranjero puede comprar una vivienda y quedar protegido. Islandia es el país más pacífico del mundo y no es un mercado de segunda residencia. Canadá, Australia y Nueva Zelanda protegen muy bien la propiedad y, a la vez, impiden o limitan que un no residente compre la casa que querría. España no es la número uno de ningún ranking de 2025. Lleva cuatro décadas siendo otra cosa: un Estado de la Unión Europea, del euro y de la OTAN, con un registro que ampara a quien inscribe de buena fe, donde un extranjero compra una vivienda ordinaria con las mismas reglas civiles que un español. Esa combinación, y no un puesto concreto, es lo que la ha mantenido como destino seguro.

Esto no es una recomendación de compra ni un asesoramiento de inversión. Describe el marco legal y los índices públicos a octubre de 2026, y separa lo que cada fuente mide de verdad.

Seguro quiere decir tres cosas distintas

Conviene separarlas, porque los rankings las mezclan y el titular se queda con la que más conviene.

• Seguridad del título. Que la casa quede inscrita a tu nombre y que un juez respete esa inscripción. Aquí mandan el Estado de derecho y un registro fiable.
• Seguridad de la persona. Que la violencia sea baja. El homicidio y el Global Peace Index miden esto, no el precio del metro cuadrado.
• Seguridad del precio. Que la vivienda no pierda una parte grande de su valor. Ningún país serio puede prometerlo. España tampoco. El ciclo que empezó en 2008 lo demostró.

El mapa de 2025 y 2026

La tabla junta tres fuentes que no miden lo mismo. El Global Peace Index 2025 del Institute for Economics & Peace ordena 163 países: el puesto 1 es el más pacífico. El International Property Rights Index 2025 ordena 126 países según el marco legal y la protección de la propiedad. La columna del comprador extranjero sale de la ley de cada país, no de un ranking. «Abierta» significa que no hay una prohibición o un permiso nacional para que un no residente compre una vivienda urbana ordinaria. El suelo protegido, la costa o una finca rústica pueden tener reglas propias.

El puesto de Francia en el índice de paz no describe el registro ni la calle. Ese índice penaliza la militarización y el impacto del terrorismo. En derechos de propiedad Francia es 12.ª, y en transparencia inmobiliaria es la 2.ª del mundo. El Reino Unido no aparece en la tabla de cabecera del IPRI que permite asignarle un puesto sin el informe completo; en transparencia inmobiliaria es el número 1.

En el índice de derechos de propiedad, los primeros de 2025 son Luxemburgo (8,237), Australia (8,037) y Suiza (8,008). Estados Unidos queda 10.º (7,655). España puntúa 7,144 y es 22.ª de 126. El subíndice de propiedad física, el que mira la vivienda y no las patentes, sube en la ficha del propio índice hasta 8,283 y el puesto 8 mundial de ese componente.

Transparencia del mercado, que no es lo mismo que paz

Para quien va a firmar una compra, el índice útil es el Global Real Estate Transparency Index 2024 de JLL y LaSalle. Mide 89 países y 151 ciudades con 256 indicadores: datos de mercado, gobierno de las sociedades cotizadas, marco legal, proceso de compraventa y sostenibilidad. Europa es la región más transparente.

El grupo «muy transparente» lo abren Reino Unido (1), Francia (2), Estados Unidos (3), Australia (4), Canadá (5), Países Bajos (6), Nueva Zelanda (7), Irlanda (8), Suecia (9) y Alemania (10). También están Japón, Bélgica y, por primera vez en ese grupo, Singapur. Lo recoge la nota de JLL en Alemania, que publica ese orden.

España queda 18.ª del mundo, el mismo puesto que en 2022, y entre los diez mercados más transparentes de Europa. JLL la sitúa en el escalón «Transparent», no en el primero. Es un mercado en el que un inversor profesional encuentra datos, escritura y registro. No es el mercado con la serie estadística más fina del mundo.

La letra pequeña de los países que salen primero

Varios de los mejor clasificados cierran la puerta que España deja abierta.

• Suiza. La Ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero, la Lex Koller, exige autorización cantonal. La vivienda de vacaciones solo cabe en zonas turísticas designadas y dentro de un cupo. Tener la casa no da permiso de residencia.
• Dinamarca. Quien no tiene domicilio en el país, o no ha residido al menos cinco años, necesita permiso del Departamento de Asuntos Civiles para comprar. Lo dice la guía oficial, y vale para vivienda habitual y para casa de vacaciones.
• Canadá. La prohibición de compra por no canadienses, vigente desde el 1 de enero de 2023, se prorrogó hasta el 1 de enero de 2027. Lo anunció el Departamento de Finanzas. Alcanza a la vivienda de hasta tres unidades en las áreas urbanas. Un edificio de cuatro o más viviendas, y el suelo fuera de esas áreas, siguen otro régimen.
• Australia. Desde el 1 de abril de 2025 y hasta el 31 de marzo de 2027, un inversor extranjero no puede comprar vivienda usada, salvo excepciones tasadas. Lo anunció el Tesoro australiano. La vivienda nueva y el suelo para construir siguen otro camino, con autorización.
• Nueva Zelanda. Una persona de fuera, como regla, no puede comprar suelo residencial. Hay un cauce distinto para australianos y singapurenses, y otro, con consentimiento, para quien tiene un visado de residencia y compra una sola casa para vivir.
• Singapur. Comprar sí se puede. Desde el 27 de abril de 2023 la regla general para un extranjero es un Additional Buyer's Stamp Duty del 60%, encima del impuesto de timbre ordinario. El ejemplo oficial de IRAS, sobre una vivienda de 2 millones de dólares de Singapur, da 1,2 millones solo de ese recargo.

Por qué España lleva décadas en esa lista

La seguridad de España como destino de compra no empieza en el ranking de 2025. Empieza cuando el país fija por escrito que la propiedad privada no depende del gobierno de turno, y cuando abre esa regla a quien no es español.

• 1978. El artículo 33 de la Constitución reconoce la propiedad privada y la herencia. Nadie puede ser privado de sus bienes salvo por utilidad pública o interés social, con indemnización y conforme a la ley.
• 1982 y 1986. España entra en la OTAN y, el 1 de enero de 1986, en las Comunidades Europeas. A partir de ahí el marco político del propietario es el de un Estado miembro, no el de un mercado periférico sin ancla institucional.
• 1999. El euro. Quien cobra y ahorra en euros deja de tener un riesgo de divisa entre su país y la casa. Eso no existe en el Reino Unido, Suiza, Canadá, Australia o Singapur.
• El registro. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege al tercero que de buena fe, y a título oneroso, inscribe un derecho adquirido de quien en el Registro parecía poder transmitirlo. Aunque después se anule el derecho del transmitente por una causa que no constaba en el Registro, la inscripción del tercero se mantiene. La escritura del notario no basta: la publicidad la da la inscripción.
• El extranjero. El artículo 27 del Código Civil dice que los extranjeros gozan de los mismos derechos civiles que los españoles, salvo lo que dispongan leyes especiales o tratados. Comprar una vivienda ordinaria no está entre esas excepciones. No hace falta residencia ni visado para ser dueño.

La residencia por inversión, la llamada golden visa, para compras de al menos 500.000 euros, se suprimió por la Ley Orgánica 1/2025. Desde el 3 de abril de 2025 no hay solicitudes nuevas. Cerrar ese visado no cerró la compra. Un ciudadano de la UE no lo necesitaba, y el título de propiedad nunca dependió de él. Tener la casa sigue sin dar, por sí solo, derecho a residir.

Cómo queda España en las cifras de hoy

El World Justice Project deja a España 18.ª de 31 en el grupo de la UE, la AELC y América del Norte. La puntuación bajó un 0,6% y el puesto mundial no se movió. Dentro del índice, justicia civil es el puesto 30 de 143 y orden y seguridad el 39. España está en el grupo alto del mundo y en la mitad de su región rica. No es Dinamarca, que encabeza ese índice.

La tasa de homicidio, en la serie crim_hom_soff de Eurostat, se ha movido entre 0,6 y 0,9 por 100.000 cada año desde 2008. Es una serie baja y estable. No es la más baja de la Unión.

El precio ha tenido un ciclo entero. El título, no.

Quien diga que en España el precio «siempre sube» no ha leído la serie. El Índice de Precios de Vivienda del INE, en el cuarto trimestre de 2025, subió un 12,9% interanual: 11,2% la vivienda nueva y 13,1% la de segunda mano, y un 1,8% respecto al trimestre anterior. La tabla histórica del mismo índice muestra el otro lado: tasas anuales de −11,2% en 2011, −12,8% en 2012 y −7,8% en 2013. Desde 2014 la tasa anual del cuarto trimestre ha sido positiva, y 2024 y 2025 son los años más fuertes de esa recuperación.

El anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria 2025 cierra el año con un precio medio de 2.284 €/m² y de 214.581 € por vivienda, máximos de la serie registral, con una subida del 9,5% en euros por metro cuadrado. El índice del INE y el precio de los registradores no miden el mismo momento ni el mismo universo. Los dos dicen que 2025 fue un año de subida fuerte, después de un ciclo que ya incluyó una caída larga.

En ese mismo anuario, los extranjeros formalizaron unas 97.480 compras, el 13,82% de todas las compraventas de vivienda. El comprador de fuera no es un añadido reciente del último boom: es una parte estable de la demanda, sobre todo en la costa. El detalle de provincias, nacionalidades y tipo de casa está en el estudio del comprador extranjero.

Dónde España no es la primera

Leer solo el puesto 25 de paz, o solo la subida del 12,9%, deja fuera lo que un comprador debe descontar.

• Corrupción percibida. En el Índice de Percepción de la Corrupción 2025 de Transparency International, España saca 55 sobre 100 y queda 49.ª de 182, un punto y tres puestos peor que el año anterior. La nota internacional la señala entre los retrocesos mayores de Europa desde 2012, con 10 puntos menos. Portugal está en 56. No es un dato de violencia. Es un dato de confianza en el sector público, y es el punto débil institucional de esta lista.
• Justicia civil. El puesto 30 del World Justice Project describe plazos y previsibilidad, no la validez del título. Un conflicto de posesión o de comunidad se resuelve, y no se resuelve deprisa.
• Transparencia de datos. El puesto 18 de JLL, en el segundo escalón, quiere decir que el Reino Unido, Francia, Países Bajos o Alemania publican series más finas. El registro español protege el derecho. La estadística de barrios y rentabilidades no es la más abierta del continente.
• El precio de entrada. 2024 y 2025 son años caros respecto a la propia serie reciente. Entrar porque «España es segura» no responde a la pregunta de si ese piso, a ese precio, tiene sentido.

Si compras y no resides, la seguridad incluye a Hacienda

Ser dueño sin ser residente fiscal no está exento. Cada año hay que presentar el Modelo 210, el impuesto sobre la renta de no residentes:

• Vivienda vacía. La base de la renta imputada es el 1,1% o el 2% del valor catastral, según la fecha de revisión. El tipo es el 19% si resides en la UE o el EEE, y el 24% en el resto del mundo.
• Alquiler. El mismo 19% o 24% sobre los ingresos del alquiler. Quien reside en la UE o el EEE puede deducir gastos relacionados. Quien no, tributa sobre el ingreso íntegro.
• Venta. El comprador retiene el 3% e ingresa el Modelo 211. El vendedor declara la ganancia patrimonial y pide la devolución de lo que sobre, o paga la diferencia.

Si pasas a ser residente fiscal, el esquema cambia: el IRPF alcanza la renta mundial, pensión extranjera incluida. Hay convenios para no pagar dos veces. El mapa por nacionalidad está en la guía de la fiscalidad del no residente. El contexto de precios y demanda, en el repaso del mercado de 2026.

Cómo leer la lista si buscas una segunda residencia

Si el objetivo es comprar este año desde otro país, la lista corta no es la del índice de paz. Es la de los mercados en euros, con registro que funciona y sin un permiso nacional de compra: España, Portugal, Francia, Países Bajos, Alemania e Irlanda. Portugal queda por delante de España en paz (7 frente a 25) y muy cerca en derechos de propiedad (23 frente a 22). Francia es más transparente. Alemania también. España aporta otra cosa: cuatro décadas con la misma puerta abierta, un mercado de costa que ya absorbe cerca de 100.000 compras extranjeras al año, y un ciclo de precios que ya se ha recorrido entero sin tocar el título.

El Reino Unido es el mercado más transparente y está abierto, en una moneda distinta y con un coste fiscal de entrada más alto para quien no reside. Suiza, Dinamarca, Canadá, Australia, Nueva Zelanda y Singapur pueden ser excelentes para quien ya vive allí. Para quien compra desde fuera, la ley pone un permiso, una prohibición o un impuesto del 60% antes de hablar de seguridad.

Cierre

España no encabeza la paz mundial, ni la percepción de corrupción, ni la transparencia inmobiliaria. Encabeza una combinación que lleva décadas en el mismo sitio: propiedad privada constitucional, euro, registro con fe pública, y compra abierta a quien no es residente. El precio ha bajado y ha vuelto a subir. El derecho inscrito no se ha interrumpido. Quien vaya a comprar haría bien en tratar esas dos frases como hechos distintos, y en dejar el Modelo 210 resuelto desde el año de la escritura. En SpainTaxForm lo presentamos online, en tu idioma.