Der spanische Immobilienmarkt bricht weiterhin Rekorde bei ausländischen Käufen. Alles, was Sie über Steuern, Vermietung und die neuen Vorschriften 2026 wissen müssen.
Spanien bleibt eines der attraktivsten Ziele für ausländische Immobilieninvestitionen in Europa. Im Jahr 2026 zeigt der Markt eine beispiellose Vitalität, mit steigenden Preisen in Küstengebieten und Großstädten, und ausländische Käufer machen fast 15% aller Immobilientransaktionen aus.
Der Spanische Immobilienmarkt im Jahr 2026
Laut den neuesten Daten des INE (Nationales Statistikinstitut Spaniens) stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Spanien um 7,3% im Jahr 2025, und der Trend setzt sich 2026 fort, besonders in Gebieten mit hoher internationaler Nachfrage:
- Costa Blanca (Alicante): +9,2% im Jahresvergleich. Bleibt das bevorzugte Ziel britischer, deutscher und niederländischer Käufer.
- Balearische Inseln: +11,8% im Jahresvergleich. Mallorca und Ibiza halten Rekordpreise bei sehr begrenztem Angebot.
- Costa del Sol (Málaga): +8,5% im Jahresvergleich. Marbella und Estepona konzentrieren das größte Volumen ausländischer Investitionen.
- Kanarische Inseln: +7,1% im Jahresvergleich. Teneriffa und Gran Canaria verzeichnen historische Höchstwerte bei Käufen durch Nicht-Residenten.
Steuerliche Pflichten für Nicht-Residenten in Spanien
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und dort nicht wohnen, sind Sie verpflichtet, das Formular 210 (IRNR — Einkommensteuer für Nicht-Residenten) einzureichen. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder nicht. Es gibt drei Hauptsituationen:
1. Zugerechnetes Einkommen (Leerstehende oder unvermietete Immobilie)
Auch wenn Ihre spanische Immobilie keine Mieteinnahmen erzielt, müssen Sie Steuern auf das zugerechnete Einkommen zahlen. Der Betrag wird als Prozentsatz des Katasterwerts berechnet: 1,1% wenn nach 2012 überprüft, oder 2% andernfalls. Der Steuersatz beträgt 19% für EU/EWR-Residenten und 24% für alle anderen.
2. Mieteinnahmen
Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien werden mit 19% (EU/EWR-Residenten) oder 24% (Nicht-EU-Residenten) besteuert. EU-Residenten können Ausgaben wie Hypothekenzinsen, Gemeinschaftskosten, Versicherungen und Wartungskosten abziehen. Die Erklärungen werden vierteljährlich eingereicht.
3. Kapitalgewinne (Immobilienverkauf)
Beim Verkauf einer Immobilie ist der Käufer verpflichtet, 3% des Verkaufspreises als Steuergarantie einzubehalten (Formular 211). Der nicht-residente Verkäufer zahlt Steuern auf den Gewinn mit 19% (europäische Residenten). Wenn der Einbehalt die fällige Steuer übersteigt, hat der Nicht-Resident das Recht, die Differenz zurückzufordern.
Neue Mietregulierungen in Spanien
- Angespannte Gebiete: In als "angespannt" deklarierten Märkten (Barcelona, Madrid und Umgebung) dürfen Mieten den offiziellen Referenzindex nicht überschreiten.
- Ferienvermietung: Madrid, Barcelona, die Balearen, die Kanarischen Inseln und die Costa del Sol haben Airbnb-ähnliche Lizenzen erheblich verschärft. In vielen Gebieten sind neue Lizenzen eingefroren.
- Pflichten als nicht-residenter Vermieter: Sie müssen Mieteinnahmen vierteljährlich über Formular 210 deklarieren und Steuern auf Nettoeinkommen zahlen.
Tourismus und seine Auswirkungen auf den Markt
Spanien brach 2025 seinen eigenen Rekord mit über 94 Millionen internationalen Touristen. Dieser Tourismudruck hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: steigende Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen, Preisdruck nach oben in etablierten Destinationen und strengere Regulierung von Ferienvermietungsplattformen.
Was Sie als Nicht-Residenter Eigentümer tun sollten
- ✅ Formular 210 innerhalb der festgelegten Fristen einreichen
- ✅ Den aktuellen Katasterwert Ihrer Immobilie kennen
- ✅ Bei Vermietung: Einkommen vierteljährlich deklarieren und Belege aufbewahren
- ✅ Bei Verkauf: Kapitalgewinn korrekt berechnen und den 3%-Einbehalt verwalten
- ✅ Einen Spezialisten für Nicht-Residenten-Steuerrecht konsultieren
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