Logement et tourisme en Espagne : ce que disent les données

Deux choses sont vraies à la fois : l'Espagne manque de logements là où les gens veulent vivre, et le tourisme est l'un des grands moteurs de son économie. Le débat public se résume souvent à « touristes contre habitants ». Cet article ne prend pas parti : il rassemble les données disponibles au 5 octobre 2026, explique comment les pièces s'articulent et dit honnêtement ce que nous ne savons pas encore.

Le tableau en une minute

• Déficit de logements : la Banque d'Espagne estime qu'un déficit d'environ 750 000 logements s'est accumulé entre 2021 et 2025. Rien qu'en 2025, quelque 240 000 ménages se sont formés alors qu'environ 92 000 logements ont été achevés.
• Tourisme : 2025 s'est terminée avec 96,8 millions de touristes internationaux (+3,2 %) et des dépenses de 134 712 millions d'euros (+6,8 %), selon l'INE.
• Logements touristiques : en mai 2026, 341 001 logements étaient annoncés sur des plateformes numériques, soit 10,7 % de moins qu'un an plus tôt. C'est environ 1,3 % des 26,6 millions de logements recensés en 2021.
• Poids du tourisme : selon l'OCDE, il représente 13,4 % de l'emploi, 6,0 % du PIB (effet direct) et 48,4 % des exportations de services.
• Logement social : environ 2,5 à 3 % du parc total, contre près de 9 % en moyenne dans l'UE.

Le problème de fond : pas assez de logements là où il en faut

Pensez au jeu des chaises musicales : onze joueurs, dix chaises. Quelle que soit la façon de répartir les places, quelqu'un reste debout. Les règles ne décident que qui ; pour que personne ne reste debout, il faut ajouter des chaises.

Le logement en Espagne fonctionne un peu ainsi. En 2025, environ 240 000 nouveaux ménages se sont formés et environ 92 000 logements ont été achevés. Cet écart, répété année après année, est ce que la Banque d'Espagne résume par un déficit cumulé d'environ 750 000 logements, qui pourrait encore augmenter dans les prochaines années.

Ce déficit n'est pas réparti de façon uniforme. Selon la Banque d'Espagne, la moitié se concentre dans six provinces : Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga. Autrement dit, l'Espagne n'a pas simplement « peu de logements », mais peu de logements là où les gens veulent et peuvent travailler et vivre.

Les causes les plus souvent citées sont le manque de terrains constructibles, le renchérissement de la construction, la lenteur des démarches et un parc de logements sociaux réduit (environ 2,5 à 3 % du total, contre près de 9 % en moyenne en Europe).

Quel rôle jouent les logements touristiques ?

Il y a deux erreurs opposées à éviter :

• « Ils sont sans importance. » Ce n'est pas le cas dans de nombreux quartiers et communes.
• « Ils expliquent toute la crise. » Pas davantage : à l'échelle nationale, ils ne sont qu'une partie du problème.

Une façon de le voir : une cuillerée de sel passe presque inaperçue dans une grande marmite, mais dans un verre d'eau elle change tout. Les 1,3 % nationaux disent peu de chose sur ce qui se passe dans un quartier précis. La statistique expérimentale de l'INE montre où se concentrent les logements annoncés (mai 2026) :

Par commune, la liste est menée par Madrid (10 836), Malaga (8 288), Barcelone (8 231), Marbella (6 987) et Séville (6 937).

Que dit la recherche sur l'effet sur les prix ?

• Fedea a passé en revue 429 études internationales. Sa conclusion : l'effet le plus net et le mieux documenté concerne le logement, car l'offre de location résidentielle de longue durée diminue et les prix d'achat et de location augmentent, surtout là où la pression touristique est la plus forte. Fedea reconnaît aussi que ces hébergements répartissent la dépense touristique vers des zones sans hôtels.
• Barcelone est le cas le plus étudié. Un article du Journal of Urban Economics (García-López et al., 2020) a estimé que, dans un quartier moyen, l'activité d'Airbnb a fait augmenter les loyers de 1,9 % et les prix de vente de 4,6 %. Dans les 10 % de quartiers les plus actifs, de 7 % et 17 % respectivement.

Lecture simple : l'effet existe, il est modéré en moyenne et important dans les zones les plus saturées. C'est pourquoi le débat dépend autant du « où » que du « combien ».

L'autre plateau de la balance : le tourisme soutient aussi l'économie

Le tourisme n'est pas une activité marginale. Quand un visiteur loue un hébergement, il dépense aussi dans les restaurants, les commerces, les transports, les excursions et les loisirs, ce qui se traduit en emplois, en cotisations et en impôts. Les données aident à en mesurer l'ampleur :

• Un peu plus de 13 % de l'emploi du pays dépend directement du tourisme (environ trois millions de personnes).
• Les voyages représentent près de la moitié des exportations de services : quand un visiteur étranger dépense en Espagne, le pays « exporte » des services touristiques.
• Les dépenses des touristes internationaux ont dépassé 134 000 millions d'euros en 2025 et ont continué de croître au premier semestre 2026 (63 800 millions, soit 7 % de plus).

Une nuance importante : plus de tourisme ne signifie pas automatiquement plus de logement public. Les impôts qu'il génère vont dans le budget général, et leur destination dépend des choix budgétaires : retraites, santé, éducation, infrastructures, logement… Le lien est indirect.

Le tourisme a aussi des coûts locaux qui n'apparaissent pas dans le PIB : bruit, congestion, commerces de proximité remplacés par des commerces pour visiteurs, rotation plus forte des habitants. Les études passées en revue par Fedea les décrivent. Il y a des coûts et des bénéfices des deux côtés.

Si l'on restreint les logements touristiques : trois questions ouvertes

Réguler une activité qui impose des coûts à des tiers (par exemple, des voisins qui ne trouvent pas de logement) obéit à une logique économique connue, et réguler n'est pas supprimer un secteur. Le vrai débat porte sur le comment et sur les effets secondaires. Trois questions restent sans réponse tranchée.

1. Où vont les logements qui cessent d'être touristiques ?

Un logement qui quitte le marché touristique peut finir de plusieurs façons :

• Location résidentielle de longue durée : le résultat visé par les restrictions.
• Location saisonnière : n'apporte que peu au problème de fond.
• Vente : à un résident, un investisseur ou une entreprise.
• Autres usages, ou vacance.
• Hôtel ou aparthôtel, si c'est viable.

La Banque d'Espagne a déjà souligné que les usages alternatifs (touristique, location de chambres et saisonnière) limitent la croissance de l'offre de location résidentielle. Compter combien de logements touristiques disparaissent ne suffit donc pas : ce qui compte, c'est combien de logements finissent réellement en location résidentielle.

New York, qui a durci ses règles en 2023, rappelle que la conception compte. Selon les analyses disponibles — certaines commandées par le secteur lui-même, à lire donc avec prudence —, les annonces ont chuté d'environ 90 %, mais les loyers ont continué de monter et les hôtels sont devenus plus chers. Barcelone mènera sa propre expérience : elle ne renouvellera pas ses quelque 10 000 licences à partir de novembre 2028. Il n'y a pas encore de résultats.

2. Le touriste part-il si l'hébergement devient plus cher ?

Un exemple simple : une famille britannique dispose de 2 500 € pour ses vacances et compare l'Espagne, la Grèce, la Turquie et le Portugal. Si le coût total de l'Espagne augmente fortement alors que celui des autres ne change pas, une partie des familles choisira une autre destination.

CaixaBank Research a tenté de le mesurer. Elle estime que la demande touristique internationale vers l'Espagne a une élasticité-prix d'environ −1,87 : une hausse de 1 % des prix est associée à une baisse d'environ 1,87 % des arrivées. Et une élasticité croisée de 1,14 : si les destinations concurrentes renchérissent de 1 %, les arrivées en Espagne augmentent de 1,14 %.

Deux précautions. C'est une estimation moyenne, fondée sur les prix en général, et non sur le prix de l'hébergement ni sur un type d'offre précis. Et ce qui se passera en pratique dépend de la hausse réelle des prix et de la capacité d'absorption des hôtels.

Les données récentes ne montrent pas de baisse, pour l'instant :

• En 2025, les touristes logés en location ont diminué de 9,3 % et ceux logés à l'hôtel ont augmenté de 7,3 %, alors que le total progressait de 3,2 %.
• Sur les huit premiers mois de 2026, environ 70,4 millions de touristes sont arrivés (+5,4 %), dont 12,3 millions en août (+9,2 %).

On peut lire cela de deux façons. Première lecture : l'hôtel absorbe la demande qui quitte la location touristique. Seconde : les restrictions les plus fortes ne font que commencer et leurs effets sur les prix peuvent mettre du temps à se voir. Les données actuelles ne suffisent pas à écarter l'une ou l'autre.

3. Que deviennent l'investissement et la construction ?

Un promoteur décide de construire en fonction du coût du terrain et des matériaux, du financement, des délais et du prix qu'il espère obtenir. Des règles qui changent vite ajoutent de l'incertitude, et l'incertitude est un coût.

• Argument de ceux qui craignent les restrictions : si la rentabilité attendue baisse ou si le risque augmente, certains projets ne se font pas et, des années plus tard, il y a moins de logements neufs.
• Argument de ceux qui les défendent : des règles claires et stables apportent aussi de la sécurité, et les effets recherchés (récupérer du logement existant) arrivent plus tôt que ceux de la construction.

Les deux hypothèses sont raisonnables. Nous n'avons pas trouvé d'estimation concluante pour l'Espagne, c'est pourquoi il faut regarder les effets sur 5 à 10 ans, et pas seulement sur 12 mois : une mesure peut aider en 2027 et peser en 2032, ou l'inverse.

L'actualité de la semaine : le décret qui n'a pas survécu

Le 29 septembre, le décret-loi royal 26/2026 (mesures urgentes pour la fonction sociale du logement) a été approuvé. Il fixait notamment une TVA de 10 % pour certains logements touristiques et permettait aux communes d'appliquer, dans les zones tendues, des majorations de l'IBI (taxe foncière) de 50 %, 100 % ou 150 % selon le nombre de logements touristiques du propriétaire.

Le 2 octobre, le Congrès a voté sa validation : il a obtenu 172 voix pour et 178 contre, si bien que le décret a été abrogé après avoir été en vigueur un peu plus d'une journée. Un second décret, sur les baux d'habitation, a connu le même sort (166 pour, 184 contre).

Que cela signifie-t-il concrètement ? Que ces mesures nationales précises ne s'appliquent pas. Le reste du cadre ne disparaît pas :

• Le registre unique des locations, obligatoire depuis le 1er juillet 2025. En 2025, le ministère de la Consommation a obtenu qu'Airbnb retire plus de 65 000 annonces jugées illégales.
• Les règles régionales et locales : le plan de Barcelone de ne pas renouveler ses licences en 2028 (validé par la Cour constitutionnelle en 2025) ou la hausse de la taxe de séjour catalane depuis avril 2026, dont 25 % des recettes sont affectés aux politiques du logement.

Nous ne jugeons pas si le résultat est bon ou mauvais. Nous le consignons parce qu'il change le point de départ, et parce que le débat de fond reste ouvert.

Une carte des outils (sans en recommander aucun)

Voici les mesures les plus débattues, avec leurs avantages et inconvénients possibles. Ce n'est pas une recommandation : choisir quelle combinaison et à quel rythme est une décision politique.

Alicante : pourquoi une seule recette ne convient pas partout

Dans la province d'Alicante, presque toutes les pièces se rejoignent : croissance démographique, forte présence de résidents étrangers, résidences secondaires, tourisme international et location touristique. La Banque d'Espagne la range parmi les six provinces qui concentrent la moitié du déficit, et la Communauté valencienne comptait 51 268 logements touristiques annoncés en mai 2026.

Une ville côtière très tendue et un village de l'intérieur à faible demande n'ont pas le même problème. C'est pourquoi l'une des idées les plus débattues est d'ajuster les mesures par zone plutôt que de les appliquer partout à l'identique. Quelles zones et selon quels critères est, là encore, le point difficile.

Ce que nous savons et ce que nous ne savons pas

Ce que les données soutiennent

• La pénurie de logements est structurelle : on construit beaucoup moins que le nombre de ménages ne croît, surtout dans quelques provinces.
• Les logements touristiques sont une petite part du parc national mais très concentrée, et dans ces zones il existe des preuves qu'ils exercent une pression sur les prix.
• Le tourisme est un pilier économique de premier plan pour l'emploi, les exportations et les recettes fiscales.
• Le parc de logements sociaux est réduit par rapport au parc européen.

Ce que nous ne savons pas encore

• Combien de logements qui quittent la location touristique finissent réellement en location résidentielle.
• Quelle part de la demande touristique serait perdue (si elle l'était) du fait d'un hébergement plus cher, et quelle part les hôtels absorberaient.
• Comment les changements de règles affectent la construction à moyen terme.
• Quel est le bilan net en emplois, en recettes fiscales et en accès au logement de chaque combinaison de mesures.

Comment savoir en 2030 si une politique a fonctionné

Compter les logements touristiques supprimés ne suffit pas. Pour évaluer vraiment une combinaison de mesures, il faudrait regarder en même temps :

1. Combien de logements neufs ont été achevés.
2. Combien de logements locatifs résidentiels existent et de combien les loyers ont augmenté.
3. De combien le prix de l'hébergement touristique a changé.
4. Combien de touristes arrivent et combien chacun dépense.
5. Combien d'emplois touristiques existent.
6. Quel est le niveau d'investissement immobilier et de construction.
7. De combien le parc de logements publics a réellement augmenté.

Ce n'est qu'avec tous ces indicateurs réunis que l'on peut savoir si une politique a amélioré l'ensemble et pas seulement une pièce.

Si vous possédez (ou envisagez d'acheter) un logement en Espagne

Quelle que soit votre opinion sur le débat, trois points pratiques :

• Les règles changent vite et varient selon la région et la commune : cette semaine l'a montré. Avant de louer votre logement, vérifiez la réglementation régionale et locale en vigueur.
• Les locations touristiques et saisonnières exigent le numéro du registre unique, en plus des licences éventuellement requises par chaque territoire.
• Si vous ne résidez pas en Espagne et louez votre logement, ces revenus sont imposés en Espagne et déclarés avec le Modelo 210 ; il existe aussi un revenu imputé pour les logements non loués. Pour en savoir plus, consultez nos guides sur les revenus locatifs et ce qu'est le Modelo 210.

Plus de contexte dans nos articles sur la hausse des loyers et le manque d'offre, l'été record de 2026 et le tourisme étranger à Alicante.