Modelo 210 en 211: toegerekend inkomen, huur en verkoop met voorbeelden

Als u een appartement in Spanje bezit en geen Spaans fiscaal inwoner bent, vraagt de belastingdienst niet of u het gebruikt, verhuurt of verkoopt. Zij vraagt alle drie, afzonderlijk. Elk daarvan wordt aangegeven op Modelo 210, en geen van de drie wordt op dezelfde wijze berekend. Bij een verkoop heeft de koper een tweede formulier, Modelo 211, de inhouding van 3%. Deze gids van oktober 2026 is geschreven voor cliënten: de geldende regels, de termijnen van Orden HAC/623/2026 en veertien uitgewerkte voorbeelden.

Wat u in het oog houdt vóór de voorbeelden

• Modelo 210 wordt ingediend door de niet-ingezeten eigenaar of verkoper. Het vermeldt toegerekende inkomsten (code 02), huur (code 01) of de winst bij verkoop (code 28).
• Modelo 211 wordt ingediend door de koper. De koper betaalt 3% van de prijs binnen één maand na de akte. Het is een betaling op rekening, niet de eindbelasting.
• Toegerekende inkomsten en huur: 19% als u in de EU woont of in de EER met informatie-uitwisseling (Noorwegen, IJsland en Liechtenstein). 24% voor de rest van de wereld, met inbegrip van het Verenigd Koninkrijk sinds de Brexit. Bij huur mag alleen de groep van 19% kosten aftrekken.
• Een verkoop: de vermogenswinst wordt belast tegen 19% voor iedere niet-ingezetene, met inbegrip van Britse, Amerikaanse, Zwitserse en Chinese verkopers. Het tarief van 24% geldt niet voor een verkoop (artikel 25.1.f van de Wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen).
• Elke eigenaar dient de eigen Modelo 210 in voor het eigen aandeel. Een koppel op 50/50 betekent twee aangiften, niet één.
• Spanje belast onroerend goed dat in Spanje is gelegen. Uw woonland neemt de dubbele belasting weg op grond van het verdrag, doorgaans via vrijstelling met progressievoorbehoud of via verrekening van buitenlandse belasting. Die tegemoetkoming vraagt u aan op de aangifte in eigen land, niet op Modelo 210.
• Het belastingjaar 2026 van de toegerekende inkomsten en van de gegroepeerde huur wordt in april 2027 aangegeven, niet in 2026. Toegerekende inkomsten: 1 april tot 31 december 2027. Gegroepeerde huur: 1 tot 20 april 2027.

Modelo 210 en Modelo 211, naast elkaar

Een tegenregel: 211 wordt betaald door degene die koopt; 210 wordt ingediend door degene die eigenaar is of verkoopt. Het nummer van het betalingsbewijs van 211 wordt overgenomen op de 210 van de verkoper, zodat de inhouding kan worden verrekend.

Wie moet indienen, en wie niet

U dient Modelo 210 in als u geen fiscaal inwoner van Spanje bent en inkomsten verkrijgt uit Spaans onroerend goed: omdat het tot uw beschikking staat, omdat u het verhuurt, of omdat u het overdraagt. De woonplaats wordt bepaald door de 183-dagenregel, het centrum van de economische belangen en, waar dat van belang is, het verdrag. Wordt u inwoner, dan verlaat u 210 en valt u onder de gewone inkomstenbelasting (Modelo 100). De gids over de woonplaats staat in dit artikel.

Een mede-eigenaar die wel Spaans fiscaal inwoner is, dient geen 210 in: die persoon vermeldt het eigen aandeel op de aangifte van de inwoner. De niet-ingezetene vermeldt alleen het eigen aandeel. Staat het goed in een Spaanse vennootschap, dan is de gewone weg de vennootschapsbelasting, niet een 210 voor de aandeelhouder. Een vennootschap dient 210 in wanneer de vennootschap zelf niet-ingezeten is en geen vaste inrichting in Spanje heeft.

Twee tarieven, en een derde dat bijna niemand verwacht

Het tarief van 19% op huur en toegerekende inkomsten moet worden aangetoond met een certificaat van fiscale woonplaats uit het andere land. Zonder dat stuk past de AEAT 24% toe. Zwitserland is noch EU noch EER: toegerekende inkomsten en huur staan op 24%, terwijl een verkoop op 19% blijft.

Eén procedureel punt moet helder worden gezegd. De huidige praktijk van de Spaanse Belastingdienst is dat wie buiten de EU en de EER woont geen kosten mag aftrekken van de huur. De Nationale Rechtbank (Audiencia Nacional) heeft in een arrest van 28 juli 2025 dat recht erkend voor belastingplichtigen van buiten de EU; de zaak ligt in hoger beroep bij het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo). Zolang er geen definitieve uitspraak is, is de zelfaangifte die de AEAT in eerste instantie aanvaardt 24% van de bruto huur. Wie kosten wil inroepen voor jaren die nog niet zijn verjaard, kan een verzoek tot rectificatie indienen, wetende dat dit een rechtsmiddel is en niet de gewone berekening.

1. Toegerekende inkomsten: de belasting op een lege of zelf gebruikte woning

Als het appartement niet wordt verhuurd, stelt de wet een inkomen vast. Het is niet de huur die u had kunnen vragen. Het is een percentage van de kadastrale waarde (artikel 24.5 van de Wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen, dat verwijst naar artikel 85 van de wet op de inkomstenbelasting van ingezetenen):

• 1,1% van de kadastrale waarde als die waarde is herzien en de herziening in het belastingjaar zelf of in de tien voorgaande jaren in werking is getreden.
• 2% als de herziening ouder is, of als er geen herziening is geregistreerd.
• Als er geen kadastrale waarde is, 1,1% van 50% van het hoogste van de aankoopprijs en de waarde die de Administratie heeft gecontroleerd.

De grondslag wordt naar tijd verdeeld over de dagen waarop het goed tot uw beschikking stond, en over uw eigendomsaandeel. Daarna wordt het tarief van 19% of 24% toegepast. IBI, gemeenschappelijke kosten en rente worden hier niet afgetrokken: bij toegerekende inkomsten zijn geen kosten toegestaan, ook niet als u in de EU woont. IBI is een andere, gemeentelijke belasting en wordt afzonderlijk betaald. Hoe u de kadastrale waarde leest, staat in de gids over de kadastrale waarde.

Het inkomen wordt op 31 december genoten. Toegerekende inkomsten over 2025 worden ingediend tussen 1 januari en 31 december 2026, en de automatische incasso loopt van 1 januari tot 23 december 2026. Toegerekende inkomsten over het belastingjaar 2026 worden in april 2027 aangegeven: van 1 april tot 31 december 2027. De automatische incasso voor dat jaar loopt van 1 april tot 23 december 2027.

Voorbeeld 1. Een Duits koppel, een appartement in Alicante, elk 50%

Anna en Markus wonen in München. Het appartement wordt niet verhuurd. Kadastrale waarde herzien in 2019: 180.000 €. Volledig jaar 2025.

• Grondslag voor het goed: 180.000 × 1,1% = 1.980 €.
• Aandeel van elke eigenaar (50%): 990 €.
• Belasting van elke eigenaar: 990 × 19% = 188,10 €.

Dat zijn twee aangiften Modelo 210, code 02, geen gezamenlijke aangifte. Gezinstotaal: 376,20 €. Termijn voor de toegerekende inkomsten 2025: elke dag in 2026. Wachten zij tot 2027, dan is de aangifte over 2025 al te laat. Het belastingjaar 2026 wordt in april 2027 aangegeven: van 1 april tot 31 december 2027.

Voorbeeld 2. Hetzelfde appartement zonder recente kadastrale herziening: België tegenover de Verenigde Staten

Kadastrale waarde 95.000 €, laatste herziening ouder dan tien jaar. Eén eigenaar, volledig jaar.

• Grondslag: 95.000 × 2% = 1.900 €.
• Inwoner van België: 1.900 × 19% = 361 €.
• Inwoner van de Verenigde Staten: 1.900 × 24% = 456 €.

Het verschil is 95 € per jaar. Bij toegerekende inkomsten zijn er geen kosten die de Belgische eigenaar wel mag aftrekken en de Amerikaanse eigenaar niet: beiden worden belast over dezelfde grondslag. Alleen het tarief verandert. Daarom moet de herzieningsdatum op de IBI-aanslag worden gecontroleerd voordat 1,1% wordt gebruikt. 1,1% gebruiken „omdat het appartement aan de kust ligt” is de dure fout in deze categorie wanneer de herziening oud is: op 95.000 € is 2% bijna het dubbele van de grondslag van 1,1%.

Voorbeeld 3. U kocht op 1 september: u betaalt geen volledig jaar

Dezelfde herziene 180.000 €, één Duitse eigenaar. Akte op 01/09/2025. Dagen in 2025 waarop het appartement tot diens beschikking stond: 122 (september tot en met december; 2025 is geen schrikkeljaar).

• Grondslag voor een volledig jaar: 1.980 €.
• Grondslag voor de periode: 1.980 × 122 / 365 = 661,81 €.
• Belasting: 661,81 × 19% = 125,74 €.

In 2026, met een volledig jaar eigendom, geldt opnieuw voorbeeld 1 (of de helft, als er twee eigenaren zijn). Het nieuwe formulier, verplicht voor alles wat wordt ingediend vanaf 01/01/2027, vraagt uitdrukkelijk naar het aantal dagen en het eigendomsaandeel.

2. Huur: hier lopen de Europese Unie en de rest van de wereld echt uiteen

Huur is inkomen uit onroerend kapitaal, code 01. De grondslag voor een inwoner van de EU of de EER is het inkomen minus de kosten die rechtstreeks verband houden met die verhuur (artikel 24.6 van de Wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen):

• IBI, afvalstoffenheffing en gemeenschappelijke kosten.
• Opstalverzekering of verzekering tegen wanbetaling van de huur.
• Herstel en onderhoud. Een werk dat het appartement verbetert (een nieuwe keuken, een uitbreiding) is geen kost van het jaar: het wordt bij de aankoopwaarde geteld en meegenomen op de dag van de verkoop.
• Hypotheekrente. Afgelost kapitaal is niet aftrekbaar.
• Makelaarskosten, en nutsvoorzieningen die de eigenaar betaalt.
• Afschrijving van 3% van het hoogste van de kadastrale bouwwaarde en de aanschaffingskosten van het gebouw, met uitsluiting van de grond. Grond wordt niet afgeschreven.

Buiten de EU en de EER is de huidige praktijk van de AEAT 24% van de ontvangen huur, zonder dat iets van die lijst wordt afgetrokken. Hetzelfde appartement en dezelfde huurder kunnen daardoor meer dan het dubbele kosten, uitsluitend door het fiscale paspoort.

Termijnen voor huur met een te betalen bedrag, volgens de Agencia Tributaria (Orden HAC/56/2024 en Orden HAC/623/2026). Sinds 2024 is de groepering jaarlijks. Gegroepeerde huur over het belastingjaar 2026 wordt in april 2027 aangegeven:

• Inkomsten over 2025, gegroepeerd: 1 tot 20 januari 2026. Niet april. Automatische incasso: 1 tot 15 januari 2026.
• Belastingjaar 2026, gegroepeerd: 1 tot 20 april 2027. Automatische incasso: 1 tot 15 april 2027.
• Alleen als u elke huur apart aangeeft, schuift de Belastingdienst de genietingen van april tot en met september 2026 niet door naar april 2027. In die kwartalen loopt de incasso van dag 1 tot en met dag 15 van de maand van indiening:
  • Januari tot en met maart 2026: 1 tot 20 april 2026.
  • April tot en met juni 2026: 1 tot 20 juli 2026.
  • Juli tot en met september 2026: 1 tot 20 oktober 2026. Niet april 2027, en het vorige formulier geldt.
  • Oktober tot en met december 2026: 1 tot 20 april 2027, al op het nieuwe formulier. Niet meer januari 2027.
• Een resultaat van nul: 1 tot 20 januari van het volgende jaar. Een teruggave: vanaf 1 februari van het volgende jaar, binnen vier jaar.

De Orden wordt toegelicht in de gids over de termijnen van Orden HAC/623/2026, en de dienst staat bij huurinkomsten.

Voorbeeld 4. Een Franse eigenaar, een volledig jaar huur in 2025

Claire woont in Lyon. Ontvangen huur: 18.000 €. Kosten van het jaar, allemaal gedocumenteerd en verbonden met de verhuur:

• IBI 650 €, gemeenschap 1.200 €, verzekering 280 €, herstellingen 900 €, hypotheekrente 2.400 €.
• Afschrijving: kadastrale bouwwaarde 70.000 × 3% = 2.100 €. (De 70.000 € is het gebouw, niet de totale kadastrale waarde.)
• Kosten: 650 + 1.200 + 280 + 900 + 2.400 + 2.100 = 7.530 €.
• Nettogrondslag: 18.000 − 7.530 = 10.470 €.
• Belasting: 10.470 × 19% = 1.989,30 €.

Eén Modelo 210, code 01, jaarlijkse groepering. Termijn: 1 tot 20 januari 2026. Dient Claire op 25 januari in zonder voorafgaande kennisgeving van de dienst, dan geldt de toeslag van artikel 27, nog geen boete. Gegroepeerde huur over het belastingjaar 2026 wordt ingediend van 1 tot 20 april 2027.

Voorbeeld 5. Dezelfde cijfers, een eigenaar in het Verenigd Koninkrijk

James woont in Manchester en het appartement is dezelfde verhuur van 18.000 €. Praktijk van de AEAT:

• Hij trekt de 7.530 € niet af.
• Belasting: 18.000 × 24% = 4.320 €.
• Verschil met Claire: 4.320 − 1.989,30 = 2.330,70 € meer, voor dezelfde huur.

Dat verschil wordt niet weggenomen door Modelo 210 in te dienen „met de kosten er toch bij”. Het wordt weggenomen, als het Spaanse Hooggerechtshof het arrest van de Nationale Rechtbank bevestigt, door een verzoek tot rectificatie. Tot dan komt de gewone 210 voor een Britse, Amerikaanse, Zwitserse of Chinese cliënt op deze cijfers uit op 4.320 €. In het Verenigd Koninkrijk wordt de betaalde Spaanse belasting doorgaans geldend gemaakt als verrekening van buitenlandse belasting: bewaart u het NRC-bewijs. Het verdrag verlaagt de Spaanse 24% op huur van onroerend goed niet, omdat huur van onroerend goed wordt belast waar het goed ligt.

Voorbeeld 6. Noorwegen is voor dit doel niet „buiten Europa”

Ingrid woont in Oslo. Noorwegen maakt geen deel uit van de EU, maar wel van de EER met informatie-uitwisseling. Op de cijfers van Claire dient Ingrid in zoals Claire: grondslag 10.470 € en belasting 1.989,30 €. Hetzelfde geldt voor IJsland en Liechtenstein. Het geldt niet voor Zwitserland of het Verenigd Koninkrijk.

Voorbeeld 7. Een gemengd jaar in Nederland: twee formulieren, niet één

Pieter woont in Utrecht. Herziene kadastrale waarde 150.000 €, enige eigenaar. Van januari tot en met juni 2025 gebruikt hij het appartement (181 dagen). Van juli tot en met december verhuurt hij het voor 9.000 €, met kosten die aan dat halfjaar toerekenbaar zijn van 3.200 € (IBI, gemeenschap, verzekering, rente en afschrijving over die maanden, plus een herstelling in juli).

Modelo 210 voor toegerekende inkomsten, code 02:

• Grondslag voor een volledig jaar: 150.000 × 1,1% = 1.650 €.
• Aandeel van de 181 dagen: 1.650 × 181 / 365 = 818,22 €.
• Belasting: 818,22 × 19% = 155,46 €. Termijn: op elk moment in 2026.

Modelo 210 voor huur, code 01:

• Grondslag: 9.000 − 3.200 = 5.800 €.
• Belasting: 5.800 × 19% = 1.102 €. Termijn voor de huur over 2025: 1 tot 20 januari 2026.

Beide posten in één formulier onder één code zetten is een typische aanleiding voor een controle. Het zijn twee verschillende belastbare feiten.

Voorbeeld 8. U verhuurt slechts één kamer

Herziene kadastrale waarde 200.000 €. De kamer is 30% van de vloeroppervlakte en wordt het hele jaar verhuurd. De overige 70% blijft ter beschikking van de eigenaar, die in Ierland woont.

• Toegerekende inkomsten over 70%: 200.000 × 1,1% × 70% = 1.540 € × 19% = 292,60 €.
• De kamerhuur gaat op een andere Modelo 210, code 01, tegen 19% van het netto voor dat deel.

Een symbolische huur aan een familielid, één euro per maand, maakt van het appartement geen „verhuur”. Ontbreekt een echte huurovereenkomst, dan houdt de AEAT de toegerekende inkomsten voor die periode aan. 12 € huur aangeven om code 02 te vermijden kost meer wanneer de controle komt.

3. De verkoop: vermogenswinst, Modelo 211 en de teruggave

De winst is het verschil tussen de overdrachtswaarde en de verkrijgingswaarde. Zij wordt op dezelfde wijze berekend voor een Duitse verkoper en een Amerikaanse verkoper:

• Verkrijgingswaarde = aankoopprijs + aankoopkosten (overdrachtsbelasting of btw, notaris, eigendomsregister, gestoría) + gedocumenteerde verbeteringen.
• Overdrachtswaarde = akteprijs − verkoopkosten die de verkoper betaalt (makelaar, het aandeel van de verkoper in de notaris, en de gemeentelijke plusvalía als de verkoper die betaalt).
• Belasting = winst × 19%. Bij een verlies is de belasting nul, maar Modelo 210 wordt toch ingediend om de inhouding terug te vorderen.

De vrijstelling wegens herinvestering van de winst op de eigen woning komt toe aan ingezetenen. Een niet-ingezetene vraagt die niet aan op Modelo 210. Is het appartement gekocht vóór 31 december 1994, dan kunnen verminderingscoëfficiënten van toepassing zijn: die dossiers passen niet in een eenvoudige verhouding en moeten op het officiële formulier worden berekend.

Tegelijk houdt de koper 3% van de prijs in (de tegenprestatie, niet de winst) en betaalt die op Modelo 211 binnen één maand na de overdracht (artikel 25.2). Houdt de koper niet in, dan is de koper aansprakelijk. Er is geen 211 wanneer de verkoper aantoont te worden belast volgens de inkomstenbelasting van ingezetenen of de vennootschapsbelasting, dat wil zeggen wanneer de verkoper inwoner is. Zijn slechts sommige verkopers niet-ingezeten, dan wordt de 3% berekend over hun aandeel in de prijs.

De verkoper dient Modelo 210, code 28, in binnen de drie maanden die volgen op de ene maand die loopt vanaf de datum van de akte. In de praktijk: één maand, daarna drie. Een verkoop op 15/03/2026 → de maand van de 211 eindigt op 15/04/2026 → de 210 eindigt op 15/07/2026. Binnen dat venster betaalt u het verschil of vraagt u de teruggave aan. De gids over de 3% staat in het artikel over Modelo 211 en bij terugvordering van de inhouding.

De gemeentelijke plusvalía (IIVTNU) zit niet in de 3%. Het is een gemeentebelasting. Betaalt de verkoper de plusvalía, dan vermindert dat de winst voor de IRNR, net als elke andere verkoopkost.

Voorbeeld 9. Een verkoop waarbij de belasting boven 3% uitkomt: het verschil moet worden betaald

Verkoopakte op 15/03/2026 voor 320.000 €. De verkoper is Duits.

• Aankoop in 2014: 180.000 €. Aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notaris, register): 16.200 €. Renovatie van keuken en badkamer, met facturen: 12.000 €. Verkrijgingswaarde: 208.200 €.
• Verkoopkosten: makelaar 9.600 € en gemeentelijke plusvalía 2.800 €. Overdrachtswaarde: 320.000 − 12.400 = 307.600 €.
• Winst: 307.600 − 208.200 = 99.400 €.
• Belasting IRNR: 99.400 × 19% = 18.886 €.
• Inhouding door de koper: 320.000 × 3% = 9.600 €, Modelo 211, termijn 15/04/2026.
• De verkoper betaalt het verschil: 18.886 − 9.600 = 9.286 €, Modelo 210, termijn 15/07/2026.

Geeft de koper het bewijs van de 211 niet af, dan kan de verkoper de 9.600 € niet verrekenen, en kan de AEAT de volle 18.886 € eisen totdat de inhouding geregistreerd staat.

Voorbeeld 10. De verkoper woont in de Verenigde Staten: de verkoop blijft op 19%

Dezelfde prijzen, dezelfde kosten, dezelfde winst van 99.400 €. De belasting is opnieuw 18.886 € en het te betalen saldo is opnieuw 9.286 €. De 24% van de voorbeelden 2 en 5 gaat niet over op de verkoop. De Amerikaanse cliënt betaalt meer dan de Duitse cliënt op de toegerekende inkomsten van elk jaar en vooral op huur zonder aftrek. Op de dag van de akte is het tarief op de winst hetzelfde.

Voorbeeld 11. Een kleine winst: een deel van de inhouding komt terug

• Akteprijs: 250.000 €. Verkoopkosten: 3.000 €. Overdrachtswaarde: 247.000 €.
• Verkrijgingswaarde: 220.000 €. Winst: 27.000 €.
• Belasting: 27.000 × 19% = 5.130 €.
• Inhouding: 250.000 × 3% = 7.500 €.
• Teruggave: 7.500 − 5.130 = 2.370 €.

De teruggave volgt niet vanzelf. U moet 210 binnen de termijn indienen, met het nummer van het bewijs van 211 en een bankrekening. Zwijgen stuurt het geld niet terug.

Voorbeeld 12. U verkoopt voor minder dan het u heeft gekost

• Verkrijgingswaarde, al met kosten en verbeteringen: 310.000 €.
• Akteprijs: 275.000 €. Verkoopkosten: 5.000 €. Overdrachtswaarde: 270.000 €.
• Verlies: 40.000 €. Belasting: 0 €.
• De koper houdt toch 275.000 × 3% = 8.250 € in.
• Modelo 210, met een resultaat teruggave, vordert de 8.250 € terug.

210 niet indienen omdat „er geen winst is”, is de meest voorkomende manier om de inhouding prijs te geven. De termijn is dezelfde: drie maanden zodra één maand na de akte is verstreken.

Voorbeeld 13. Een Brits koppel met 60% en 40%

Wij gebruiken de winst uit voorbeeld 9, 99.400 €, en de inhouding van 9.600 €. Beiden wonen in het Verenigd Koninkrijk. Elk dient de eigen 210 in. Het tarief blijft 19%, ook na de Brexit.

• Eigenaar voor 60%: winst 59.640 × 19% = 11.331,60 €. Toegewezen inhouding: 5.760 €. Te betalen: 5.571,60 €.
• Eigenaar voor 40%: winst 39.760 × 19% = 7.554,40 €. Inhouding: 3.840 €. Te betalen: 3.714,40 €.

11.331,60 + 7.554,40 = 18.886 €, en 5.571,60 + 3.714,40 = 9.286 €. Het sluit aan op voorbeeld 9. Er bestaat geen 210 „voor het koppel”.

Voorbeeld 14. Een ingezeten broer en een niet-ingezeten zus

Zij verkopen voor 400.000 €. Hij is inwoner van Spanje (50%) en zij woont in Frankrijk (50%). De broer vermeldt zijn winst in de inkomstenbelasting van ingezetenen, zonder Modelo 211 over zijn helft. De zus:

• De koper houdt 3% alleen in over haar aandeel in de prijs: 200.000 × 3% = 6.000 €.
• Zij dient één Modelo 210 in, code 28, voor haar 50% van de winst, tegen 19%, en verrekent die 6.000 €.

3% inhouden over de volle 400.000 €, terwijl de helft van de verkopende partij inwoner is, houdt te veel in en dwingt daarna tot een correctie van de 211.

De termijnen op één plaats, zodat zij niet door elkaar lopen

Te laat indienen: een toeslag, niet de oude schaal van 5% tot 20%

Dient u te laat in voordat de belastingdienst een kennisgeving stuurt, dan werkt artikel 27 van de Algemene belastingwet (tekst van kracht sinds Wet 11/2021) als volgt:

• Binnen de eerste twaalf maanden: 1%, plus nog eens 1% voor elke volle maand vertraging. In die periode wordt geen rente bijgeteld.
• Na twaalf maanden: een toeslag van 15%, plus nalatigheidsrente vanaf de dag na die twaalf maanden.

Komt de kennisgeving vóór uw aangifte, dan is het geen toeslag meer: het is een boetedossier, met veel hogere percentages. Daarom moet een 210 bij verkoop die een teruggave oplevert binnen de termijn worden ingediend, ook wanneer de belasting zelf nul is.

Wat in Spanje wordt betaald en wat thuis wordt verrekend

De verdragen (artikel 6 en artikel 13 van het OESO-model, met verschillen in elke tekst) laten Spanje het recht om onroerend goed in Spanje te belasten, zowel het inkomen als de winst. Uw woonland doet doorgaans het volgende:

• dat inkomen vrijstellen en het alleen meenemen om het tarief op de rest van uw inkomen vast te stellen (vrijstelling met progressievoorbehoud: het frequente Duitse patroon), of
• dat inkomen opnieuw opnemen en de reeds betaalde Spaanse belasting aftrekken (verrekening van buitenlandse belasting: het patroon van het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten).

Modelo 210 past het verdrag niet toe om de 19% of de 24% op het goed te verlagen. Het verdrag wordt toegepast op de aangifte in eigen land, met het Spaanse bewijs. De officiële lijst van verdragen staat op de website van het Ministerie van Financiën. Dividenden van een Spaanse vennootschap zijn een ander geval: zij kunnen een lager verdragstarief hebben, en zij worden niet aangegeven als huur of als toegerekende inkomsten. Mengt u dat regime niet met het appartement.

Fouten die wij op echte dossiers zien

• Eén 210 voor twee eigenaren.
• 1,1% gebruiken zonder de datum van de kadastrale herziening te controleren.
• IBI aftrekken van toegerekende inkomsten. Het is geen aftrekbare kost van die categorie.
• Een nieuwe keuken aftrekken als huurkost, en die op de dag van de verkoop nog eens bij de verkrijgingswaarde tellen.
• 24% toepassen op de winst van een Britse of Amerikaanse verkoper.
• 19% met kosten toepassen op de huur van een eigenaar van buiten de EU, alsof het arrest van de Nationale Rechtbank al de praktijk van de AEAT is.
• Aannemen dat de termijn voor de huur over 2025 in april valt. Die termijn is 1 tot 20 januari 2026.
• Aannemen dat toegerekende inkomsten of gegroepeerde huur over het belastingjaar 2026 in 2026 of in januari 2027 worden aangegeven. De Belastingdienst opent ze in april 2027: toegerekende inkomsten van 1 april tot 31 december, gegroepeerde huur van 1 tot 20 april.
• 210 niet indienen bij een verlies, en daardoor de 8.250 € van voorbeeld 12 kwijtraken.
• 3% berekenen over de winst in plaats van over de prijs.
• Het NIF van de niet-ingezeten verkoper niet verkrijgen vóór de akte: zonder NIF is er geen correcte 211 of 210.

Veelgestelde vragen

Moet ik 210 indienen als ik niet verhuur en niet verkoop?

Ja, voor de toegerekende inkomsten, zolang het appartement tot uw beschikking staat en u geen fiscaal inwoner van Spanje bent.

Geldt de 19% bij een verkoop ook voor een niet-ingezeten vennootschap?

Ja. Artikel 25.1.f geldt voor de winst bij overdracht van goederen, of de verkoper een natuurlijk persoon is of een entiteit zonder vaste inrichting. De koper betaalt nog steeds 211. Bij huur staat een vennootschap van buiten de EU/EER, volgens de huidige praktijk, op 24% van het bruto.

Kan ik 211 betalen en 210 vergeten?

Nee. Modelo 211 sluit de belasting niet af. Is de belasting hoger, dan bent u het restant verschuldigd. Is zij lager, dan komt het meerdere niet vanzelf terug.

Heb ik een digitaal certificaat nodig?

Om zelf in te dienen, vraagt de website van de AEAT om Cl@ve of een certificaat. U kunt een indiening opdragen zonder zelf een certificaat te hebben. Is er belasting te betalen, dan gebeurt de betaling met het NRC van 22 tekens. De gids over het NRC staat bij NRC voor Modelo 210.

Vanaf wanneer gebruik ik het nieuwe formulier?

Elke zelfaangifte die vanaf 1 januari 2027 wordt ingediend, ongeacht het jaar van het inkomen, gebruikt het formulier dat is goedgekeurd door Orden HAC/623/2026, met de bijlage voor de kosten, de dagen en het eigendomspercentage.

Waar u daarna naartoe gaat, afhankelijk van uw geval

• Overzicht Modelo 210, met online indiening.
• Toegerekende inkomsten als het appartement leegstaat of u het zelf gebruikt.
• Huur als er een huurder is.
• Vermogenswinst als u op het punt staat te verkopen of al heeft ondertekend.
• Modelo 211 als u koopt van een niet-ingezetene of als bij u 3% is ingehouden.
• Wat Modelo 210 is, in de korte versie.

SpainTaxForm stelt Modelo 210 op en dient het in (toegerekende inkomsten vanaf 30 €, huur, vermogenswinst en de teruggave van 3%) en ook Modelo 211 van de koper. De veertien voorbeelden in deze gids zijn de kaart; het formulier wordt ingevuld met uw kadastrale waarde, uw aandeel en uw certificaat van fiscale woonplaats.

Algemene informatie per 12 oktober 2026, op basis van de geconsolideerde Wet op de inkomstenbelasting van niet-ingezetenen, Orden EHA/3316/2010 en Orden HAC/623/2026. Het is geen oordeel over uw dossier.