De veiligste landen om in woningen te investeren, en waarom Spanje dat al decennia is

De landen bovenaan de vredesindexen zijn daarom nog niet de landen waar een buitenlander een woning kan kopen en beschermd is. IJsland is het vredigste land ter wereld en geen markt voor een tweede woning. Canada, Australië en Nieuw-Zeeland beschermen eigendom zeer goed en verhinderen of beperken tegelijk dat een niet-ingezetene het huis koopt dat hij werkelijk wil. Spanje is in geen enkele ranglijst van 2025 nummer één. Al vier decennia is het iets anders: een staat van de Europese Unie, de euro en de NAVO, met een register dat wie te goeder trouw inschrijft beschermt, waar een buitenlander een gewone woning koopt volgens dezelfde burgerlijke regels als een Spanjaard. Die combinatie, en niet één bepaalde plaats, heeft het tot een veilige bestemming gemaakt.

Dit is geen koopadvies en geen beleggingsadvies. De tekst beschrijft het juridische kader en de openbare indexen in oktober 2026, en scheidt wat elke bron werkelijk meet.

„Veilig” betekent drie verschillende dingen

• Veiligheid van de titel. Het huis staat op uw naam en een rechter eerbiedigt die inschrijving. Rechtsstaat en een betrouwbaar register beslissen daarover.
• Veiligheid van de persoon. Geweld is laag. Moordcijfers en de Global Peace Index meten dat, niet de prijs per vierkante meter.
• Veiligheid van de prijs. De woning verliest niet een groot deel van haar waarde. Geen serieus land kan dat beloven. Spanje ook niet. De cyclus die in 2008 begon, heeft het aangetoond.

De kaart van 2025 en 2026

De tabel zet drie bronnen naast elkaar die niet hetzelfde meten. De Global Peace Index 2025 van het Institute for Economics & Peace rangschikt 163 landen: plaats 1 is het vredigst. De International Property Rights Index 2025 rangschikt 126 landen naar rechtskader en bescherming van eigendom. De kolom over de buitenlandse koper komt uit de wet van elk land. „Open” betekent dat er geen nationaal verbod of nationale vergunning is voor een niet-ingezetene die een gewone stadswoning koopt. Beschermde grond, de kust of een landbouwperceel kunnen eigen regels hebben.

De plaats van Frankrijk in de vredesindex beschrijft noch het register, noch de straat. Die index bestraft militarisering en de impact van terrorisme. Op eigendomsrechten staat Frankrijk 12e, op vastgoedtransparantie 2e in de wereld. Het Verenigd Koninkrijk is in de gepubliceerde kop van de IPRI niet zo te plaatsen dat er zonder het volledige rapport een rang aan vastzit; op vastgoedtransparantie is het nummer 1.

In de eigendomsrechtenindex voeren in 2025 Luxemburg (8,237), Australië (8,037) en Zwitserland (8,008). De Verenigde Staten staan 10e (7,655). Spanje scoort 7,144 en staat 22e van 126. De deelindex fysiek eigendom, die naar de woning kijkt en niet naar octrooien, stijgt op de landenfiche van de index zelf tot 8,283 en tot de 8e plaats van die component.

Markttransparantie is niet hetzelfde als vrede

Wie een koop gaat tekenen, heeft de Global Real Estate Transparency Index 2024 van JLL en LaSalle nodig. Die dekt 89 landen en 151 steden met 256 indicatoren: marktgegevens, governance van beursgenoteerde vehikels, rechtskader, transactieproces en duurzaamheid. Europa is de meest transparante regio.

De groep „zeer transparant” wordt geopend door het Verenigd Koninkrijk (1), Frankrijk (2), de Verenigde Staten (3), Australië (4), Canada (5), Nederland (6), Nieuw-Zeeland (7), Ierland (8), Zweden (9) en Duitsland (10). Japan, België en, voor het eerst in die groep, Singapore horen erbij. De volgorde staat in de mededeling van JLL Duitsland.

Spanje staat 18e in de wereld, dezelfde plaats als in 2022, en bij de tien meest transparante markten van Europa. JLL zet het in de trede „Transparent”, niet in de hoogste. Een professionele belegger vindt er gegevens, een notariële akte en een register. Het is niet de markt met de fijnste statistische reeks ter wereld.

De kleine lettertjes van de landen die bovenaan staan

• Zwitserland. De federale wet op de verkrijging van onroerend goed door personen in het buitenland, de Lex Koller, eist een kantonnale vergunning. Een vakantiewoning kan alleen in aangewezen toeristische zones en binnen een quotum. Eigendom geeft geen verblijfsvergunning.
• Denemarken. Wie er niet gevestigd is, of er niet minstens vijf jaar heeft gewoond, heeft toestemming nodig van het departement Burgerzaken. De officiële gids geldt voor de hoofdverblijfplaats en voor het vakantiehuis.
• Canada. Het koopverbod voor niet-Canadezen, van kracht sinds 1 januari 2023, is verlengd tot 1 januari 2027. Het ministerie van Financiën heeft het aangekondigd. Het geldt voor woningen tot drie eenheden in stedelijke gebieden. Een gebouw met vier of meer eenheden, en grond daarbuiten, volgt een ander regime.
• Australië. Van 1 april 2025 tot 31 maart 2027 mag een buitenlandse belegger geen bestaande woning kopen, behoudens omschreven uitzonderingen. De Australische Treasury heeft het aangekondigd. Nieuwbouw en bouwgrond volgen een andere weg, met toestemming.
• Nieuw-Zeeland. Iemand van buiten kan in de regel geen residentiële grond kopen. Er is een andere route voor Australiërs en Singaporezen, en met toestemming een andere voor wie een verblijfsvisum heeft en één huis koopt om er te wonen.
• Singapore. Kopen mag. Sinds 27 april 2023 is de algemene regel voor een buitenlander een Additional Buyer’s Stamp Duty van 60%, bovenop de gewone zegelbelasting. Het officiële voorbeeld van IRAS, bij een woning van 2 miljoen Singaporese dollar, komt alleen al op 1,2 miljoen voor die toeslag.

Waarom Spanje al decennia op die lijst staat

• 1978. Artikel 33 van de Grondwet erkent privé-eigendom en erfenis. Niemand kan van zijn goederen worden beroofd behalve om redenen van openbaar nut of maatschappelijk belang, met schadeloosstelling en volgens de wet.
• 1982 en 1986. Spanje treedt toe tot de NAVO en op 1 januari 1986 tot de Europese Gemeenschappen. Het politieke kader van de eigenaar is dat van een lidstaat.
• 1999. De euro. Wie in euro verdient en spaart, heeft geen valutarisico tussen zijn land en het huis. Dat bestaat niet in het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland, Canada, Australië of Singapore.
• Het register. Artikel 34 van de hypotheekwet beschermt de derde die te goeder trouw en onder bezwarende titel een recht inschrijft dat hij verkreeg van wie in het register bevoegd leek om het over te dragen. Wordt het recht van de vervreemder later nietig verklaard om een reden die niet in het register stond, dan blijft de inschrijving van de derde overeind. De notariële akte volstaat niet: de openbaarheid komt van de inschrijving.
• De buitenlander. Artikel 27 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat buitenlanders dezelfde burgerlijke rechten genieten als Spanjaarden, behoudens bijzondere wetten of verdragen. De koop van een gewone woning hoort niet bij die uitzonderingen. Verblijf of een visum is niet nodig om eigenaar te zijn.

De verblijfsvergunning door investering, het zogenaamde gouden visum, voor aankopen van minstens 500.000 euro, is afgeschaft door de organieke wet 1/2025. Sinds 3 april 2025 zijn er geen nieuwe aanvragen. Dat visum sluiten heeft de koop niet gesloten. Een EU-burger had het niet nodig, en de titel hing er nooit van af. Het huis alleen geeft nog steeds geen verblijfsrecht.

Waar Spanje vandaag in de cijfers staat

Het World Justice Project zet Spanje op plaats 18 van 31 in de groep EU, EVA en Noord-Amerika. De score daalde 0,6% en de wereldrang bleef gelijk. Binnen de index staat civiele justitie op plaats 30 van 143 en orde en veiligheid op 39. Spanje zit in de hoge wereldgroep en in het midden van zijn rijke regio. Het is niet Denemarken, dat deze index aanvoert.

Het moordcijfer in de Eurostat-reeks crim_hom_soff bewoog sinds 2008 elk jaar tussen 0,6 en 0,9 per 100.000. Het is een lage, stabiele reeks. Het is niet de laagste van de Unie.

De prijs heeft een volledige cyclus achter de rug. De titel niet.

Wie zegt dat de prijs in Spanje „altijd stijgt”, heeft de reeks niet gelezen. De woningprijsindex van het INE steeg in het vierde kwartaal van 2025 met 12,9% op jaarbasis: 11,2% voor nieuwbouw en 13,1% voor bestaande bouw, en 1,8% ten opzichte van het vorige kwartaal. De historische tabel van dezelfde index toont de andere kant: jaarcijfers van −11,2% in 2011, −12,8% in 2012 en −7,8% in 2013. Sinds 2014 is het jaarcijfer van het vierde kwartaal positief, en 2024 en 2025 zijn de sterkste jaren van dat herstel.

Het jaarboek van de registrale statistiek 2025 sluit het jaar af op een gemiddelde prijs van 2.284 €/m² en 214.581 € per woning, beide hoogtepunten van de reeks, met een stijging van 9,5% in euro per vierkante meter. De INE-index en de registerprijs meten niet hetzelfde moment en niet hetzelfde universum. Beide zeggen dat 2025 een jaar van sterke stijging was, na een cyclus die al een lange daling bevatte.

In hetzelfde jaarboek rondden buitenlanders ongeveer 97.480 aankopen af, 13,82% van alle woningverkopen. De buitenlandse koper is geen recente toevoeging van de laatste hausse, maar een stabiel deel van de vraag, vooral aan de kust. Het detail staat in de studie over de buitenlandse koper.

Waar Spanje niet de eerste is

• Waargenomen corruptie. In de corruptieperceptie-index 2025 van Transparency International haalt Spanje 55 op 100 en plaats 49 van 182, een punt en drie plaatsen slechter dan het jaar ervoor. De internationale nota noemt het bij de grotere Europese terugvallen sinds 2012, met 10 punten minder. Portugal staat op 56. Dit is geen geweldcijfer. Het is een cijfer over vertrouwen in de publieke sector, en het institutionele zwakke punt van deze lijst.
• Civiele justitie. Plaats 30 van het World Justice Project beschrijft termijnen en voorspelbaarheid, niet de geldigheid van de titel. Een geschil over bezit of mede-eigendom wordt beslecht, en niet snel.
• Datatransparantie. Plaats 18 van JLL, op de tweede trede, betekent dat het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, Nederland of Duitsland fijnere reeksen publiceren. Het Spaanse register beschermt het recht. Buurt- en rendementstatistiek is niet de meest open van het continent.
• De instapprijs. 2024 en 2025 zijn dure jaren tegenover de eigen recente reeks. Kopen omdat „Spanje veilig is” beantwoordt niet of die woning, tegen die prijs, zinvol is.

Koopt u zonder er te wonen, dan hoort de fiscus bij de veiligheid

Eigenaar zijn zonder fiscaal inwoner te zijn is niet belastingvrij. Elk jaar dient u het Modelo 210 in, de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen:

• Lege woning. De grondslag van het toegerekende inkomen is 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, afhankelijk van de herzieningsdatum. Het tarief is 19% als u in de EU of de EER woont, en 24% in de rest van de wereld.
• Verhuur. Dezelfde 19% of 24% op de huurinkomsten. Wie in de EU of de EER woont, kan gerelateerde kosten aftrekken. Wie dat niet doet, wordt belast op de bruto-inkomst.
• Verkoop. De koper houdt 3% in en stort die met het Modelo 211. De verkoper geeft de vermogenswinst aan en vraagt het meerdere terug, of betaalt het verschil.

Wordt u fiscaal inwoner, dan verandert het schema: de IRPF treft het wereldinkomen, buitenlands pensioen inbegrepen. Verdragen voorkomen dat u tweemaal betaalt. De kaart per nationaliteit staat in de gids over de belasting van de niet-ingezetene. Prijzen en vraag in het marktoverzicht van 2026.

Hoe de lijst te lezen als u een tweede woning zoekt

Wie dit jaar vanuit een ander land wil kopen, neemt niet de vredeslijst. Hij neemt de euromarkten met een werkend register en zonder nationale koopvergunning: Spanje, Portugal, Frankrijk, Nederland, Duitsland en Ierland. Portugal staat op vrede voor Spanje (7 tegen 25) en zeer dichtbij op eigendomsrechten (23 tegen 22). Frankrijk is transparanter. Duitsland ook. Spanje brengt iets anders: vier decennia met dezelfde open deur, een kustmarkt die al bijna 100.000 buitenlandse aankopen per jaar opneemt, en een prijscyclus die al volledig is doorlopen zonder de titel aan te tasten.

Het Verenigd Koninkrijk is de meest transparante markt en staat open, in een andere munt en met hogere instapbelasting voor wie er niet woont. Zwitserland, Denemarken, Canada, Australië, Nieuw-Zeeland en Singapore kunnen uitstekend zijn voor wie er al woont. Voor wie van buiten koopt, zet de wet eerst een vergunning, een verbod of een belasting van 60% neer, nog voor er over veiligheid wordt gesproken.

Slot

Spanje voert de wereld niet aan op vrede, op de perceptie van corruptie of op vastgoedtransparantie. Het voert een combinatie aan die al decennia op dezelfde plaats staat: grondwettelijk privé-eigendom, de euro, een register met openbaar geloof, en een koop die openstaat voor niet-ingezetenen. De prijs is gedaald en weer gestegen. Het ingeschreven recht is niet onderbroken. Wie gaat kopen, doet er goed aan die twee zinnen als verschillende feiten te behandelen, en het Modelo 210 vanaf het jaar van de akte geregeld te hebben. Bij SpainTaxForm dienen we het online in, in uw taal.