外国买家在西班牙买房想要什么

2025 年，外国人在西班牙完成约 97.480 套住房购买，占全部交易的 13,82%，数据来自产权登记官协会年鉴。他们买的不是同一种产品。按成交套数，主力是面积不大的二手公寓。别墅集中在预算更高的买家身上：荷兰、英国和美国，以及沿海豪宅。年龄也不是一个数字。办理按揭的人大约 45 岁。在外国人占比最高的阿利坎特省，60 岁以上买家的比重高于西班牙全国。

本文交叉使用 2025 年登记成交、公证人契据、CaixaBank Research 对居民与非居民的划分，以及 idealista 的豪宅需求。文末说明每个数字出自何处，哪一部分是交叉解读。没有任何公开统计直接给出「年龄 × 公寓或别墅 × 国籍」这张表。

外国买家其实是两类人

把他们混在一起，是门户、标题和房源广告最容易失真的地方。CaixaBank Research 用住房部交易数据，截止 2025 年第一季度，把两类人分开：

• 常住外国居民。 占外国人购房的 56,2%。他们因工作、家庭或求学购买主要住所，成交单价接近西班牙本国买家（2024 年下半年 1.795 欧元/平方米，西班牙人为 1.713 欧元/平方米），而且经常使用按揭。摩洛哥、罗马尼亚、意大利，以及马德里的中国买家，是这一组的主力。
• 非常住外国人。 其余部分。他们在海岸购买第二居所或投资。2024 年下半年他们支付的价格是 3.063 欧元/平方米，比 2019 年高 38%。英国、德国、荷兰、比利时、法国、北欧国家和美国主导这一组。

公证人统计中心用 2024 年上半年的契据给出同一划分：外国人购房中 58,2% 是居民，41,8% 是非居民。非居民支付 2.895 欧元/平方米，居民 1.734 欧元/平方米，本国买家 1.659 欧元/平方米。

他们为什么选择西班牙

原因不止一个。现有资料可以把六条理由排开，而且它们互相加强。

1. 度假时已经熟悉这个国家

2024 年西班牙接待 9.380 万国际游客，为 Frontur（国家统计局）序列的新高。游客居住国的前三名，也是购房的前列：英国（1.840 万游客）、法国（1.300 万）和德国（1.190 万）。其后是北欧国家（510 万）、荷兰（480 万）和美国（430 万）。购房往往发生在同一段海岸度过几个冬天或夏天之后。

2. 气候让房子在很多月份都能住

第二居所只有在夏天以外也能使用时才划算。西班牙气象局 AEMET 在地中海沿岸和两个群岛的气候正常值显示：冬季温和，暖季很长。因此阿利坎特、马拉加、巴利阿里和加那利两个省的外国人购房比重最高，内陆几乎不出现。

3. 价格虽然在涨，在他们要的档位上仍低于原籍国

西班牙住房均价在 2025 年收于 2.284 欧元/平方米、每套 214.581 欧元，都是登记统计序列的新高，平方米价格全年上涨 9,5%。CaixaBank 指出，尽管上涨，与主要买家原籍国相比价差仍然有利，尤其是把沿海别墅和英格兰南部、荷兰、巴伐利亚或斯德哥尔摩的同类住房相比。买豪宅的人已经不是来捡便宜：2025 年外国人购房中有 12,22% 达到或超过 50 万欧元，为该序列最高。

4. 有直飞航班，也有已经说他们语言的社区

阿利坎特、马拉加、帕尔马，以及特内里费南部和大加那利的机场，集中了飞往英国、德国、荷兰和斯堪的纳维亚的航线。这张网络运行了几十年的地方，买家找得到公证人、物业管理人、医生和本国邻居。Orihuela Costa 是极端例子：2025 年第一季度，仅 Orihuela 一地，公证人就为外国人办理了 1.051 套住房买卖，居前的是英国、比利时、爱尔兰、波兰、荷兰和瑞典。

5. 预期寿命和医疗对退休买家很重要

2024 年西班牙出生时预期寿命为 84,0 岁（国家统计局与卫生部）：男性 81,3 岁，女性 86,6 岁。到 65 岁，平均还剩 22,0 年。对打算在这里过冬的北欧买家，这个数字和每平方米价格一样重要。欧盟居民短期停留可使用欧洲健康保险卡；若迁移住所并领取本国养老金，可使用 S1 表格。

6. 投资居留已经不是动力

所谓黄金签证，即以至少 50 万欧元购房换取居留，已由第 1/2025 号组织法取消。自 2025 年 4 月 3 日起不再接受新申请。对市场主体的影响有限：欧盟买家本来就不需要它，而且 2025 年只有 12,22% 的外国人购房达到这一金额。在这一高价段里，47% 属于非欧盟国籍。按绝对套数，外国人购房从 2024 年的约 93.000 套增加到 2025 年的约 97.480 套。

他们主要选择哪些省和城市

官方统计公布的是省，不是市镇，个别研究除外。下面的比重是该省成交中由外国人完成的比例，不是占全国外国人购房的比例。

按自治区，2025 年的顺序是：巴利阿里（29,86%）、巴伦西亚自治区（27,65%）、加那利（25,65%）、穆尔西亚（21,42%）、加泰罗尼亚（15,57%）和安达卢西亚（13,34%）。安达卢西亚低于马拉加，是因为塞维利亚、哈恩或科尔多瓦把平均数拉低：塞维利亚的外国人大约只占成交的 2,5%。马德里是 6,89%。外国人买房主要是沿海现象。

公证人统计的是签字时的契据，不是之后的登记，因此同一地点的比重更高。在住房门户发布会上，他们把阿利坎特的外国人比重放在 53%（其中仅非居民就占全部成交的 36%），加那利 45%，巴利阿里 42%。省份排序与登记官一致。百分比不同，是因为计量时点和统计范围不完全相同。

CaixaBank 只看 2019 年至 2025 年第一季度的非居民，确认了前几名：阿利坎特（占该省成交的 35%）、马拉加（28,4%）、巴利阿里、圣克鲁斯-德特内里费和穆尔西亚。疫情以来吸引力增加最多的是马拉加，原因是机场、旅游，以及它作为企业和科技中心的角色，价格仍低于马德里和巴塞罗那。

每个国籍有自己的地图

在 2025 年全部外国人购房中，登记官对国籍的排序如下：

英国人仍是第一，但份额在下降（一年减少 0,67 个百分点）。荷兰人是大国籍里上升最多的（+0,96 个百分点）。CaixaBank 指出，在非居民中，英国从 2010–2019 年约占该细分市场的 22% 降到近期的约 15%，主要因为脱欧和英镑，而波兰明显进入新房。

2025 年第一季度阿利坎特的市镇地图，比任何省平均数都更能看出这种分裂。在 Orihuela，居前的是英国（212）、比利时（169）、爱尔兰（98）、波兰（84）、荷兰（68）和瑞典（59）。在阿利坎特市区，前几位是阿尔及利亚、乌克兰、意大利、俄罗斯和法国：这是城市居民，不是度假屋买家。在埃尔切，权重在罗马尼亚、波兰和摩洛哥。

他们要公寓还是别墅？

2025 年西班牙整体市场中，79,35% 的成交是公寓，20,65% 是独栋。登记官没有单独公布外国人的这一划分。他们公布的是面积，而这个结果否定了「外国人主要买别墅」的说法。

西班牙人在大户型上的比重更高。外国人在较小面积上的比重更高，因为他们有相当一部分需求是第二居所，不需要主要住所那么多平方米。2025 年外国人购房按面积的分布是：

64% 的外国人购房不超过 100 平方米。再加上沿海存量以公寓为主，外国人最常见的成交是一套公寓，而且几乎总是二手：他们的购房中只有 21,54% 是新房，比西班牙人（21,76%）低十分之一个百分点。

这个平均数里面，有的国籍买大房子，有的国籍买公寓：

• 100 平方米以上：美国人购房的 50,5%，荷兰人的 47,01%，英国人的 45,23%。
• 60 至 80 平方米：乌克兰人（29,33%）、摩洛哥人（29,31%）和匈牙利人（29,22%）。
• 40 平方米以下：法国人（占其购房的 8,74%）和意大利人（8,27%）高于其他国籍。

海岸上的新房通常是联排或带泳池小区里的公寓，选择新房最多的是波兰人（占其购房的 39,84%）、比利时人（34,49%）和荷兰人（32,91%）。另一端，法国人（86,42% 为二手）、保加利亚人（85,34%）和摩洛哥人（85,28%）几乎只买二手。

豪宅市场比例反过来

idealista 量的是另一件事：2024 年第四季度豪宅挂牌的需求，不是已签署的契据。在这一段，别墅占上风。门户上 77% 的豪宅存量是独栋。外国兴趣占高价别墅需求的 32,8%，占高端公寓需求的 20,7%。

• 巴利阿里。 86% 的豪宅供应是别墅，均价约 300 万欧元。这些别墅的需求中近 52% 来自国外。豪宅公寓的外国兴趣达到 47,5%。
• 马拉加。 80% 的豪宅供应是独栋。这些别墅需求的 49,7% 来自国外，公寓和顶层的外国需求也接近 42%。
• 阿利坎特。 门户上 96% 的豪宅供应是独栋，均价超过 230 万欧元。这些别墅需求的 49,7% 来自国外。豪宅公寓很少（占供应的 4%），其需求仍有 36,3% 来自国外。
• 马德里是例外。 在首都，外国豪宅买家要的是公寓，因为这是现有的产品，也是适合城市投资的产品。

两个数字要一起看。十套外国人成交里，大多数是公寓。在巴利阿里、马拉加或阿利坎特，十次对百万欧元以上别墅的关注里，大约一半来自国外。

外国买家多大年龄

没有一份只针对外国买家、并按公寓和别墅拆开的官方平均年龄。有四块资料，合在一起可以画出画像。

1. 2025 年西班牙住房买家（不论国籍）的平均年龄是 47 岁（公证人总理事会）。2007 年是 40 岁。18 至 30 岁买家占交易的比重从 22,53% 降到 9,55%。
2. 全市场买得最多的年龄段仍是 35 至 44 岁（公证人关于自然人的报告，截止 2024 年 7 月）。50 岁以上主要因第二居所或换房进入市场。
3. 阿利坎特的需求看起来更老，是因为外国人权重很大。 根据公证人住房门户，60 岁以上占该省成交的 23,03%，西班牙全国是 17,48%。40 岁以下为 25,33%，大约比全国低十个百分点。70 岁以上（6,12%）与 31 岁以下（6,11%）持平。这不是「仅外国人」的统计，但在一个 43% 至 53% 的成交由外国人签署的省，年龄偏移来自这里。
4. 办按揭的人是另一个年龄。 UCI 用自己 2024 年的贷款组合，把融资的外国人描述为大约 45 岁的高管或企业主。32,4% 是中层管理人员，24% 是企业主。这些按揭的 84,5% 用于第二居所。这个样本不含现金买家，而现金买家通常更年长。

按揭比任何调查都更能露出这个年龄差。2025 年，外国人住房按揭中比重最高的国籍是罗马尼亚（8,42%）、意大利（7,41%）和中国（5,29%）。购房排名第一的英国人，在按揭里只占 4,33%：他们有很大一部分需求不需要贷款。平均贷款金额最高的是德国人（369.436 欧元）、美国人（353.868 欧元）和瑞典人（329.209 欧元），与更贵、更大的住房一致。

2024 年上半年的每平方米价格讲的是同一个故事。瑞典（3.330 欧元/平方米）、美国（3.247 欧元/平方米）和德国（3.114 欧元/平方米）在顶端。摩洛哥（738 欧元/平方米）和罗马尼亚（1.158 欧元/平方米）在底端。他们买的不是同一种产品，也不在人生的同一阶段。

什么年龄买公寓，什么年龄买别墅

下面的表是对上述来源的交叉解读，不是登记处或公证人公布的微观数据。它的用处是避免把同一套房源推销给四种人。

实际差别在于：55 岁以后公寓并没有消失，买它的理由变了。 这一组里有人要花园和泳池。另一部分人，在托雷维耶哈或 Orihuela Costa 同样多，要的是一套小、单层、物业能帮着锁上十一个月的公寓。豪宅别墅显眼又贵，所以看起来像主流。在契据里，它不是。

美国是「大房子但不主要是退休购买」最清楚的例子：他们一半的购房超过 100 平方米，每平方米价格也在最高之列。他们在马德里、马拉加和巴利阿里购买，常常是投资或第二个基地，不只是退休。

预订前他们看什么

把房屋类型、年龄和省份放在一起，真正促成成交的条件并不多：

• 离海距离和朝向，对第二居所来说比面积更重要。
• 物业费要低，如果房子大部分时间空着。这一点上公寓胜过别墅。
• 旅游出租执照，只在计划出租时才关键。巴利阿里、加那利、巴塞罗那和马拉加的很大一部分地区，新执照非常有限。不核实执照就为短租购买，等于买下一个问题。
• 交通。 旺季有直飞，而不是只有八月有航班，会决定选择阿利坎特还是一段更便宜但没有机场的海岸。
• 新房还是二手。 荷兰、比利时和波兰买家愿意为新房付钱，以免装修。法国人和大多数居民买二手。
• 一套算得清的购置税预算（新房 10% 增值税，或二手房的财产转让税，视自治区而定），以及不在西班牙居住时每年仍要承担的持有成本。

契据签字次日就开始的税务义务

买下房子并不等于和税务机关的事项结束。不在西班牙居住的人，即使房子不出租，也要提交 Modelo 210：这是估算租金，按地籍价值的一定比例计算。如果出租，要申报租金收入。如果以后出售，买方预扣 3%，卖方结算财产转让所得，并可能通过 Modelo 211 申请退还多扣的部分。

一般税率为：欧盟或欧洲经济区居民 19%，其余 24%（含中国业主）。从 NIE 到契据的购买说明见非居民如何在西班牙买房。2026 年的价格背景见面向非居民的房地产市场回顾。

常见问题

外国人在西班牙买公寓更多，还是买别墅更多？

公寓更多。2025 年 64% 的外国人购房不超过 100 平方米，而全市场 79,35% 的成交是公寓。别墅上的外国需求集中在巴利阿里、马拉加和阿利坎特的豪宅，以及美国、荷兰和英国买家，这三个国籍最常购买 100 平方米以上的住房。

外国买家多大？

取决于是否住在西班牙。居民接近本国买家：最活跃的是 35 至 44 岁，2025 年整体平均年龄为 47 岁。为第二居所融资的人大约 45 岁。在阿利坎特、马拉加或岛屿上现金购买的非居民更年长：阿利坎特 60 岁以上已经占全部成交的 23%。

他们买得最多的是哪个省？

阿利坎特，2025 年该省 43,29% 的成交由外国人完成。其后是马拉加（32,80%）、圣克鲁斯-德特内里费（30,04%）、巴利阿里（29,86%）和赫罗纳（25%）。

买房还能申请黄金签证吗？

新申请已经不行。第 1/2025 号组织法自 2025 年 4 月 3 日起将其取消。已经获得许可的人，继续适用当初批准时的规则。

为什么公证人的数字和登记官的数字不一样？

公证人统计的是签字当天的契据。登记官统计的是之后的登记，而且两者对「住房购买」的范围并不完全相同。所以 2025 年一边谈到接近 20% 的交易有外国买家，另一边是登记的 13,82%。排在前面的省份是同一批。

每个数字从哪里来

套数、国籍、省份、面积、新房和 50 万欧元这一档，来自产权登记官协会的2025 年不动产登记统计年鉴。居民与非居民的划分，以及 3.063、1.795 和 1.713 欧元/平方米，来自 CaixaBank Research（2024 年下半年，以及截至 2025 年第一季度的累计，使用住房部数据）。2024 年上半年分国籍的价格，以及 58,2% / 41,8%，来自公证人统计中心（CIEN）。47 岁的平均年龄、20,3% 的外国人比重，以及阿利坎特、加那利和巴利阿里的权重，来自 2025 年 10 月公证人住房门户的发布。阿利坎特的年龄段由《Información》根据该门户刊出。45 岁的画像来自 UCI，只描述在该机构签署按揭的人。豪宅公寓与别墅是 idealista 2024 年第四季度的挂牌需求，不是已完成的买卖。旅游和预期寿命来自国家统计局。黄金签证的结束是第 1/2025 号组织法和住房部的说明。

按年龄和房屋类型做的表，是我们把这些来源放在一起之后的解读。等到登记处公布年龄、国籍和独栋的交叉数据，这张表就可以换成直接数字。