Warum US-Amerikaner in spanische Immobilien investieren (2026)

Vor zehn Jahren war ein US-Amerikaner, der eine Immobilie in Spanien kaufte, ein statistischer Ausreißer. Heute sind US-Bürger die am schnellsten wachsende Käufergruppe im spanischen Immobilienmarkt und zahlen den höchsten Quadratmeterpreis aller Nationalitäten. Hier die vollständige Analyse: die Entwicklung der letzten zehn Jahre, die Zahlen der spanischen Notare und Registerführer, die Städte, in denen Amerikaner kaufen, ihre Motive und ihre jährlichen Pflichten über das Modelo 210.

1. Die Entwicklung in zehn Jahren

Während britische Käufe in sechs Jahren um rund 16% zurückgingen, haben sich die Käufe durch US-Bürger im selben Zeitraum verdreifacht (Consejo General del Notariado).

Im zweiten Halbjahr 2025 zählten Amerikaner in sechs Regionen zu den zwei wichtigsten nichtansässigen Käufernationalitäten — gleichauf mit Frankreich, vor Großbritannien.

2. Höchste Preise aller Nationalitäten

US-Käufer zahlten 2025 im Schnitt 3.465-3.501 €/m² — rund 29% über dem Durchschnitt ausländischer Käufer (2.417 €/m²) und fast das Doppelte spanischer Käufer. Damit liegen sie vor der Schweiz (3.457 €/m²), Schweden (3.421 €/m²), Norwegen (3.292 €/m²) und Deutschland (3.270 €/m²).

3. Wo Amerikaner kaufen

• Madrid (Salamanca, Chamberí, Justicia, Retiro): Ziel Nummer eins für Familien, die tatsächlich umziehen.
• Barcelona (Eixample, Gràcia, Sant Gervasi): Tech und Design; strenge Regeln für Touristenlizenzen beachten.
• Valencia (Ruzafa, El Carmen, Cabanyal): das Preis-Leistungs-Highlight des Jahrzehnts.
• Málaga und Costa del Sol (Marbella, Estepona, Sotogrande): Luxussegment.
• Balearen (Palma, Son Vida, Deià, Ibiza): Spitzensegment, oft ohne Finanzierung.
• Alicante/Costa Blanca (Jávea, Moraira, Altea): wachsendes Villensegment.
• Aufstrebend: Sevilla, Granada, San Sebastián, Kanaren.

4. Die acht Gründe

1. Deutlich niedrigere Lebenshaltungs- und Immobilienkosten als in US-Metropolen.
2. Weltklasse-Gesundheitssystem zu einem Bruchteil der US-Kosten.
3. Sicherheit und fußläufige Städte.
4. Politisches und gesellschaftliches Klima — Reuters berichtete über Käufer mit "Plan B"-Motiv.
5. Remote-Arbeit und Digital-Nomad-Visum mit Sonderregime: 24% bis 600.000 € über sechs Jahre.
6. Direktflüge ab Madrid und Barcelona zu über einem Dutzend US-Drehkreuzen.
7. Modernes Doppelbesteuerungsabkommen (1990/Protokoll 2013, in Kraft seit 27.11.2019).
8. Diversifizierung in Euro-Sachwerte.

Wichtig: Das Golden Visa wurde durch das Ley Orgánica 1/2025 zum 3. April 2025 abgeschafft. Wer heute kauft, erwirbt Immobilien, keine Aufenthaltserlaubnis.

5. Die spanische Nichtansässigensteuer (IRNR)

• Eine Erklärung pro Eigentümer und Immobilie — ein Ehepaar mit 50/50 reicht zwei Modelo 210 ein.
• 24% Steuersatz für Nicht-EU-Ansässige (19% gilt nur für EU/EWR).
• Kein Kostenabzug bei Vermietung: Besteuerung der Bruttomiete.
• Eigennutzung: fiktive Einkünfte von 1,1% oder 2% des Katasterwerts, Frist 31. Dezember des Folgejahres.
• Verkauf: 3% Einbehalt (Modelo 211), Gewinnerklärung binnen 4 Monaten, Erstattung möglich.
• IBI ersetzt das Modelo 210 nicht: kommunale Steuer vs. staatliche Einkommensteuer.
• US-Seite: Schedule E, Foreign Tax Credit über Form 1116, ggf. FBAR und Form 8938.

Beispiel: Katasterwert 140.000 € (kürzlich revidiert), Eigennutzung, 50/50: Bemessungsgrundlage 1.540 €, je Ehepartner 770 € × 24% = 184,80 €.

6. Wie SpainTaxForm hilft

Kein digitales Zertifikat nötig, automatische Aufteilung auf mehrere Eigentümer, korrekter 24%-Satz und Katasterkoeffizient, alle Fälle (fiktive Einkünfte ab 30 €, Vermietung, Veräußerungsgewinn, 3%-Erstattung), Fristenerinnerungen, Unterlagen für Ihren US-CPA und Betreuung in 12 Sprachen.

7. Checkliste

1. NIE beantragen.
2. Spanisches Bankkonto eröffnen.
3. Unabhängiger Anwalt und nota simple.
4. 10-13% Kaufnebenkosten einplanen.
5. Katasterwert prüfen.
6. Touristenlizenz-Regeln prüfen.
7. Modelo 210 ab dem Kaufjahr (anteilig) einreichen.
8. Mit 1040/Form 1116 abstimmen.