Orden HAC/623/2026: neue Modelo-210-Fristen für fiktive Einkünfte und Mieten

Die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni (BOE 23. Juni 2026) reformiert Inhalt und Fristen des Modelo 210 für Immobilieneinkünfte von Nichtansässigen: fiktive Einkünfte (Code 02) und Miet- oder Untermieteinkünfte (Codes 01 und 35). Wir erklären warum die Regel geändert wurde, was ab 2027 anders zu erklären ist – mit Praxisbeispielen.

1. Warum die Finanzverwaltung das Modelo 210 ändert

Die amtliche Präambel ist eindeutig: Ziel ist keine Steuersatzerhöhung, sondern bessere Steuerkontrolle von Immobilieneinkünften und bessere Unterstützung der Erklärenden.

• Mehr Detail zu abziehbaren Ausgaben. Ein neuer Anhang schlüsselt Ausgaben bei vermieteten oder untervermieteten Immobilien auf. Die Behörde will sehen, was abgezogen wird (IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Reparaturen usw.), um später prüfen zu können.
• Mehr Immobiliendaten. Neue Felder „Anzahl Tage“ und „Eigentumsanteil“ sowie ein Katasterreferenz-Schlüssel (1 = mit Referenz, 2 = ohne). Das verbessert den Abgleich mit dem Kataster und verhindert, eine gemeinsame Wohnung oder einen Teilzeitraum als 100 % eines vollen Jahres zu erklären.
• Ein kohärenterer Kalender. Nachdem die Mietbündelung von quartalsweise auf jährlich umgestellt wurde (Entstehung ab 2024), liegen die Fristen im April des Folgejahres – für eine einheitliche Informationskampagne.

Kurz: Die AEAT verlangt strukturiertere Informationen und bündelt Immobilienabgaben im Frühjahr. Bemessungsgrundlage und Sätze (19 % EU/EWR oder 24 % sonst) bleiben gleich.

2. Was sich am Formularinhalt ändert

Inhaltsänderungen gelten für Erklärungen, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden – unabhängig vom Entstehungsdatum. Dazu gehören:

• Neuer Anhang zur Aufschlüsselung abziehbarer Ausgaben (Miete / Untermiete).
• Feld „Anzahl Tage“: verfügbare Tage (fiktive Einkünfte) bzw. Vermietungstage.
• Feld „Eigentumsanteil“: Prozentsatz der Eigentümerschaft.
• Feld „Katasterreferenz-Schlüssel“ (Werte 1 oder 2).

Wenn Sie bei einer Miete in der neuen April-2027-Frist Ausgaben abziehen, müssen Sie den Anhang ausfüllen. Ohne Aufschlüsselung steigt das Risiko einer Nachfrage.

3. Neue Fristen: fiktive Einkünfte (Code 02)

Bisher: 1. Januar bis 31. Dezember des Folgejahres nach Entstehung.
Jetzt:1. April bis 31. Dezember des folgenden Kalenderjahres. Lastschrift: 1. April bis 23. Dezember.

Die neue Frist gilt für fiktive Einkünfte des Jahres 2026 (Abgabe ab 1. April 2027). Für 2025 bleibt die Frist vollständig in 2026.

Beispiel 1 — Eigennutzung (wie in der AEAT-Notiz)

Ein in Deutschland Ansässiger kauft am 1. April 2026 eine Wohnung in Málaga und nutzt sie selbst.

• Er muss die fiktiven Einkünfte 2026 anteilig erklären (9 Monate).
• Frist: 1. April – 31. Dezember 2027.
• Formular mit neuem Inhalt (Tage, Eigentumsanteil usw.).

Warum „Anzahl Tage“ zählt: War die Immobilie nur 275 Tage verfügbar, darf die Imputation nicht wie für ein volles Jahr berechnet werden.

4. Neue Fristen: Miete oder Untermiete (Codes 01 und 35)

Für Selbstveranlagungen mit Zahllast gilt die Frist der ersten 20 Kalendertage im April des Jahres nach Entstehung – sowohl bei getrennter als auch bei gebündelter Erklärung.

Lastschrift: 1. bis 15. April des Folgejahres.

Hinweis: Für Mieteinkünfte mit Entstehung ab 2024 ist der Bündelungszeitraum jährlich (nicht mehr quartalsweise).

Beispiel 2 — Jährliche Bündelung

Ein in Norwegen Ansässiger vermietet sein Chalet in Alicante ab Juli 2026 und wählt die gebündelte Besteuerung aller Jahreseinkünfte.

• Abgabe vom 1. bis 20. April 2027.
• Modelo 210 mit den Neuerungen der Orden (inkl. Ausgabenanhang bei Abzug).

Beispiel 3 — Getrennte Erklärung (kritischer Übergang)

Derselbe Eigentümer, aber er erklärt jedes Einkommen separat.

• Juli–September 2026: altes Modelo 210, bisherige Fristen: erste 20 Tage im Oktober 2026. Neue Fristen gelten nicht.
• Oktober–Dezember 2026: bereits im neuen Fenster 1.–20. April 2027 mit geändertem Formular. Bei Ausgabenabzug ist der Anhang Pflicht.

Deshalb betont die AEAT: April–September 2026 ohne Bündelung liegt außerhalb der Friständerung; das letzte natürliche Quartal 2026 liegt darin.

5. Praktischer Übergangskalender 2026–2027

6. Vorher vs. nachher (Kurzfassung)

• Fiktive Einkünfte: Fristbeginn verschiebt sich von Januar auf April (mehr Zeit für Katasterwert / IBI des Jahres).
• Miete mit Zahllast: von quartalsweiser Logik zu einem einzigen Fenster im April des Folgejahres (an jährliche Bündelung angepasst).
• Formular: mehr Felder und Ausgabenanhang → mehr Kontrolle, weniger undurchsichtige Abzüge.

7. Checkliste für Nichtansässige

1. Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie Code 02 (Eigennutzung / leer) oder 01/35 (Vermietung) erzeugt.
2. Bei Vermietung 2026: entscheiden Sie jetzt zwischen gebündelter und getrennter Abgabe; der Kalender hängt davon ab.
3. Bewahren Sie Rechnungen zu abziehbaren Kosten (IBI, Gemeinschaft, Versicherungen, Reparaturen) für den neuen Anhang auf.
4. Notieren Sie Verfügbarkeits-/Vermietungstage und Ihren Eigentumsanteil.
5. Halten Sie die Katasterreferenz bereit (Schlüssel 1) oder dokumentieren Sie deren Fehlen (Schlüssel 2).
6. Bei Lastschrift: 1.–15. April (Miete) bzw. bis 23. Dezember (fiktive Einkünfte) einhalten.

Fazit

Die Orden HAC/623/2026 erfindet die Nichtansässigensteuer nicht neu: Sie ordnet Fristen neu und verlangt mehr Detail, damit die AEAT besser unterstützen und Abzüge prüfen kann. Das echte Risiko für Nichtansässige ist ein Verwechseln des Übergangskalenders (besonders ungebündelte Mieten 2026) oder eine Abgabe 2027 ohne Ausgabenanhang.

Bei SpainTaxForm helfen wir Ihnen, das richtige Regime zu wählen, die Bemessungsgrundlage (inkl. Tage und Anteil) zu berechnen und das Modelo 210 fristgerecht mit dem von der neuen Orden geforderten Inhalt einzureichen.

Quellen

• 1AEAT — Hinweis zu Fristenänderungen Modelo 210 (Orden HAC/623/2026)
• 2BOE-A-2026-13573 — Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni
• 3AEAT — Modelo 210 IRNR