L'acheteur étranger en Espagne

En 2025, les étrangers ont réalisé près de 97.480 achats de logements en Espagne, soit 13,82 % du total, selon l'annuaire du Colegio de Registradores. Ils ne cherchent pas un seul produit. En nombre d'opérations, c'est l'appartement d'occasion, de surface contenue, qui domine. La villa pèse là où le budget monte : Néerlandais, Britanniques et Américains, et le luxe du littoral. L'âge n'est pas unique non plus. Celui qui signe un crédit tourne autour de 45 ans. À Alicante, la province où l'étranger pèse le plus, les plus de 60 ans achètent davantage que dans l'ensemble de l'Espagne.

Cette étude croise les achats inscrits en 2025, les actes du notariat, la distinction résident / non-résident de CaixaBank Research et la demande de luxe d'idealista. La fin du texte indique d'où sort chaque chiffre, et quelle partie est une lecture croisée : aucune statistique publique ne publie le tableau exact « âge × appartement ou villa × nationalité ».

Il y a deux acheteurs étrangers, pas un

Les mélanger est l'erreur qui déforme le plus les portails, les titres et les annonces. CaixaBank Research, avec les transactions du ministère du Logement jusqu'au premier trimestre 2025, sépare les deux profils :

• Étranger résident. 56,2 % des achats faits par des étrangers. Il achète une résidence principale pour le travail, la famille ou les études. Il paie un prix proche de celui de l'acheteur national (1.795 €/m² au second semestre 2024, contre 1.713 €/m² pour les Espagnols) et recourt souvent au crédit. Le Maroc, la Roumanie, l'Italie et, à Madrid, la Chine concentrent ce groupe.
• Étranger non-résident. Le reste. Il achète une résidence secondaire ou un investissement sur la côte. Au second semestre 2024, il a payé 3.063 €/m², soit 38 % de plus qu'en 2019. Le Royaume-Uni, l'Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, la France, les pays nordiques et les États-Unis dominent ce groupe.

Le même découpage, sur les actes du premier semestre 2024, vient du centre statistique du notariat : 58,2 % des achats étrangers étaient le fait de résidents et 41,8 % de non-résidents. Le non-résident a payé 2.895 €/m², le résident 1.734 €/m² et le national 1.659 €/m².

Pourquoi ils choisissent l'Espagne

Ce n'est pas une seule raison. Les sources permettent d'en ordonner six, qui se renforcent.

1. Ils connaissent déjà le pays par les vacances

En 2024, l'Espagne a reçu 93,8 millions de touristes internationaux, record de la série Frontur (INE). Les trois premiers pays de résidence de ces touristes sont aussi parmi les premiers acheteurs de logements : le Royaume-Uni (18,4 millions de touristes), la France (13,0 millions) et l'Allemagne (11,9 millions). Suivent les pays nordiques (5,1 millions), les Pays-Bas (4,8 millions) et les États-Unis (4,3 millions). L'achat arrive souvent après plusieurs hivers ou étés sur le même tronçon de côte.

2. Le climat permet d'utiliser la maison de nombreux mois

Une résidence secondaire ne se justifie que si on peut l'occuper en dehors de l'été. Les normales climatologiques d'AEMET sur le littoral méditerranéen et dans les deux archipels montrent des hivers doux et une longue saison chaude. C'est pourquoi Alicante, Málaga, les Baléares et les deux provinces canariennes arrivent en tête du poids de l'achat étranger, et pourquoi l'intérieur du pays apparaît à peine.

3. Le prix, même en hausse, reste sous celui du pays d'origine dans la gamme visée

Le prix moyen du logement en Espagne a terminé 2025 à 2.284 €/m² et à 214.581 € par logement, deux records de la série registrale, avec une hausse annuelle de 9,5 % en euros par mètre carré. CaixaBank note que, malgré cette hausse, l'écart avec les pays d'origine des principaux acheteurs reste favorable, surtout si l'on compare une villa côtière à un logement équivalent dans le sud de l'Angleterre, aux Pays-Bas, en Bavière ou à Stockholm. L'acheteur de luxe ne vient plus pour une affaire : 12,22 % des achats étrangers de 2025 ont dépassé 500.000 €, maximum de la série.

4. Il y a des vols directs et une communauté qui parle déjà sa langue

Alicante, Málaga, Palma et les aéroports du sud de Tenerife et de Gran Canaria concentrent les lignes vers le Royaume-Uni, l'Allemagne, les Pays-Bas et la Scandinavie. Là où ce réseau fonctionne depuis des décennies, l'acheteur trouve un notaire, un administrateur, un médecin et des voisins de son pays. Orihuela Costa est le cas extrême : au premier trimestre 2025, à Orihuela seulement, les notaires ont autorisé 1.051 ventes de logements à des étrangers, avec en tête les Britanniques, les Belges, les Irlandais, les Polonais, les Néerlandais et les Suédois.

5. L'espérance de vie et la santé comptent pour qui prend sa retraite

L'espérance de vie à la naissance en Espagne était de 84,0 ans en 2024 (INE et ministère de la Santé) : 81,3 ans pour les hommes et 86,6 ans pour les femmes. À 65 ans, il reste en moyenne 22,0 ans. Pour un acheteur du nord de l'Europe qui envisage de passer l'hiver ici, ce chiffre compte autant que le prix au mètre carré. Le résident de l'UE peut utiliser la carte européenne d'assurance maladie pour les séjours temporaires et le formulaire S1 s'il transfère sa résidence et perçoit une pension de son pays.

6. Le visa investisseur n'est plus le moteur

Le golden visa, le titre de séjour contre l'achat d'un bien d'au moins 500.000 €, a été supprimé par la loi organique 1/2025. Depuis le 3 avril 2025, aucune nouvelle demande n'est admise. L'effet sur l'essentiel du marché est limité : l'acheteur de l'UE n'en avait pas besoin, et seuls 12,22 % des achats étrangers de 2025 ont atteint ce montant. Dans cette tranche chère, 47 % correspondaient à des nationalités hors UE. En nombre absolu, les achats étrangers sont passés d'environ 93.000 en 2024 à environ 97.480 en 2025.

Quelles provinces et quelles villes ils choisissent

La statistique officielle publie des provinces, pas des communes, sauf études ponctuelles. Le poids est le pourcentage des achats de cette province faits par un étranger, pas le pourcentage du total national.

Par communautés, l'ordre de 2025 est : Baléares (29,86 %), Communauté valencienne (27,65 %), Canaries (25,65 %), Murcie (21,42 %), Catalogne (15,57 %) et Andalousie (13,34 %). L'Andalousie sort plus bas que Málaga parce que Séville, Jaén ou Cordoue diluent la moyenne : à Séville, les étrangers ont représenté environ 2,5 % des achats. Madrid est à 6,89 %. L'acheteur étranger de logement est, surtout, un phénomène de côte.

Le notariat, qui compte l'acte et non l'inscription, donne des poids encore plus élevés aux mêmes endroits. Lors de la présentation de son portail du logement, il a situé les étrangers à 53 % des achats d'Alicante (36 % pour les seuls non-résidents), 45 % aux Canaries et 42 % aux Baléares. L'ordre territorial coïncide avec celui des registradores. Le pourcentage change parce qu'ils ne mesurent ni le même moment ni exactement le même univers.

CaixaBank, en ne regardant que le non-résident entre 2019 et le premier trimestre 2025, confirme le podium : Alicante (35 % des ventes de la province), Málaga (28,4 %), Baléares, Santa Cruz de Tenerife et Murcie. Málaga est la province qui a le plus gagné en attractivité depuis la pandémie, grâce à l'aéroport, au tourisme et à son rôle de centre d'entreprises et de technologie, avec des prix inférieurs à Madrid et Barcelone.

Chaque nationalité a sa carte

Sur le total des achats étrangers de 2025, les registradores classent ainsi les nationalités :

Le Britannique reste le premier, mais il perd des parts (moins 0,67 point en un an). Le Néerlandais est celui qui monte le plus parmi les grands (+0,96 point). CaixaBank rappelle que, chez les non-résidents, le Royaume-Uni est passé d'environ 22 % de ce segment en 2010-2019 à environ 15 % sur la période récente, surtout à cause du Brexit et de la livre, tandis que la Pologne entre fortement dans le neuf.

Au premier trimestre 2025, la carte municipale d'Alicante montre le découpage mieux que n'importe quelle moyenne provinciale. À Orihuela, ce sont le Royaume-Uni (212), la Belgique (169), l'Irlande (98), la Pologne (84), les Pays-Bas (68) et la Suède (59). Dans la ville d'Alicante, les premières nationalités sont l'Algérie, l'Ukraine, l'Italie, la Russie et la France : profil de résident urbain, pas de maison de vacances. À Elche, pèsent la Roumanie, la Pologne et le Maroc.

Cherchent-ils un appartement ou une villa ?

Sur l'ensemble du marché espagnol de 2025, 79,35 % des ventes étaient des appartements et 20,65 % des maisons individuelles. Les registradores ne publient pas ce même découpage pour les seuls étrangers. Ce qu'ils publient, c'est la surface, et le résultat dément l'idée reçue selon laquelle « l'étranger achète des villas ».

Les Espagnols pèsent davantage dans les grands logements. Les étrangers pèsent davantage dans les plus petites surfaces, parce qu'une part importante de leur demande est une résidence secondaire et n'a pas besoin des mètres d'une résidence principale. La répartition des achats étrangers de 2025 par surface est la suivante :

64 % des achats étrangers font 100 m² ou moins. Ajouté au fait que le parc côtier est surtout composé d'appartements, l'opération la plus fréquente de l'acheteur étranger est un appartement, presque toujours d'occasion : seuls 21,54 % de ses achats étaient du neuf, un dixième de point sous les Espagnols (21,76 %).

Dans cette moyenne, il y a des nationalités de grande maison et des nationalités d'appartement :

• Plus de 100 m² : 50,5 % des achats d'Américains, 47,01 % de ceux des Néerlandais et 45,23 % de ceux des Britanniques.
• Entre 60 et 80 m² : Ukrainiens (29,33 %), Marocains (29,31 %) et Hongrois (29,22 %).
• Moins de 40 m² : Français (8,74 % de leurs achats) et Italiens (8,27 %), au-dessus du reste.

Le neuf, qui sur la côte est souvent une maison mitoyenne ou un appartement en résidence avec piscine, est choisi surtout par les Polonais (39,84 % de leurs achats), les Belges (34,49 %) et les Néerlandais (32,91 %). À l'autre bout, les Français (86,42 % d'ancien), les Bulgares (85,34 %) et les Marocains (85,28 %) n'achètent presque que de l'ancien.

Dans le luxe, la proportion s'inverse

idealista a mesuré autre chose : la demande sur les annonces de luxe au quatrième trimestre 2024, pas les actes signés. Dans ce segment, la villa gagne. 77 % du stock de luxe du portail était individuel. L'intérêt étranger atteignait 32,8 % de la demande de villas chères et 20,7 % de la demande d'appartements haut de gamme.

• Baléares. 86 % de l'offre de luxe sont des villas, avec un prix moyen autour de 3 millions d'euros. Près de 52 % de la demande de ces villas vient de l'étranger. Sur les appartements de luxe, l'intérêt étranger atteint 47,5 %.
• Málaga. 80 % de l'offre de luxe est individuelle. 49,7 % de la demande de ces villas est étrangère, et près de 42 % de la demande d'appartements et d'attiques aussi.
• Alicante. 96 % de l'offre de luxe du portail sont des maisons individuelles, avec des prix moyens au-dessus de 2,3 millions. 49,7 % de la demande de ces villas est étrangère. L'appartement de luxe est rare (4 % de l'offre) et pourtant 36,3 % de sa demande vient de l'extérieur.
• Madrid est l'exception. Dans la capitale, l'acheteur étranger de luxe cherche un appartement, parce que c'est le produit qui existe et celui qui sert d'investissement urbain.

Il faut lire les deux chiffres ensemble. Sur dix achats étrangers, la plupart sont des appartements. Sur dix regards vers une villa de plus d'un million aux Baléares, à Málaga ou à Alicante, près de la moitié viennent de l'étranger.

Quel âge a l'acheteur étranger

Il n'existe pas d'âge moyen officiel publié uniquement pour l'acheteur étranger et ventilé entre appartement et villa. Il y a quatre pièces, et ensemble elles permettent un portrait.

1. L'acheteur de logement en Espagne, toute nationalité confondue, a 47 ans en moyenne en 2025 (Conseil général du notariat). En 2007, il en avait 40. Les acheteurs de 18 à 30 ans sont passés de 22,53 % des opérations à 9,55 %.
2. La tranche qui achète le plus, sur l'ensemble du marché, reste celle des 35-44 ans (rapport du notariat sur les personnes physiques jusqu'en juillet 2024). Les plus de 50 ans entrent surtout pour une résidence secondaire ou un remplacement.
3. Alicante vieillit la demande parce que l'étranger pèse beaucoup. D'après le portail du logement du notariat, les plus de 60 ans ont fait 23,03 % des achats de la province, contre 17,48 % en Espagne. Les moins de 40 ans sont restés à 25,33 %, environ dix points sous le pays. Les plus de 70 ans (6,12 %) ont égalé les moins de 31 ans (6,11 %). Ce n'est pas une statistique « uniquement étrangers », mais dans une province où entre 43 % et 53 % des achats sont signés par un étranger, le biais d'âge vient de là.
4. Celui qui demande un crédit a un autre âge. UCI, avec son propre portefeuille de 2024, décrit l'étranger qui finance comme un cadre ou un chef d'entreprise de 45 ans. 32,4 % sont des cadres intermédiaires et 24 % des chefs d'entreprise. 84,5 % de ces crédits visaient une résidence secondaire. Cet échantillon laisse de côté celui qui paie comptant, et celui qui paie comptant est en général plus âgé.

Le crédit révèle mieux cet écart d'âge que n'importe quelle enquête. En 2025, les nationalités les plus présentes dans les crédits immobiliers d'étrangers étaient les Roumains (8,42 %), les Italiens (7,41 %) et les Chinois (5,29 %). Les Britanniques, premiers en achats, descendent à 4,33 % des crédits : une grande partie de leur demande n'a pas besoin de financement. Les montants moyens les plus élevés sont signés par des Allemands (369.436 €), des Américains (353.868 €) et des Suédois (329.209 €), ce qui colle avec des logements plus chers et plus grands.

Le prix au mètre carré du premier semestre 2024 raconte la même histoire. La Suède (3.330 €/m²), les États-Unis (3.247 €/m²) et l'Allemagne (3.114 €/m²) sont au sommet. Le Maroc (738 €/m²) et la Roumanie (1.158 €/m²) sont en bas. Ils n'achètent ni le même produit ni au même moment de la vie.

Quels âges achètent un appartement et quels âges achètent une villa

Le tableau suivant est une lecture croisée des sources précédentes. Ce n'est pas une microdonnée publiée par le registre ou le notariat. Il sert à ne pas vendre la même annonce aux quatre profils.

La nuance pratique : à partir de 55 ans, l'appartement ne disparaît pas. Le motif change. Une partie de ce groupe veut un jardin et une piscine. Une autre, tout aussi nombreuse dans des endroits comme Torrevieja ou Orihuela Costa, veut un petit appartement de plain-pied, avec une copropriété qui ferme la maison onze mois par an. La villa de luxe est visible et chère, et c'est pour cela qu'elle semble majoritaire. Dans les actes, elle ne l'est pas.

Les États-Unis sont le cas le plus clair d'une grande maison qui n'est pas, en majorité, un achat de retraité : la moitié de leurs achats dépasse 100 m² et leur prix au mètre carré est parmi les plus hauts. Ils achètent à Madrid, à Málaga et aux Baléares, souvent comme investissement ou seconde base, pas seulement comme retraite.

Ce qu'ils regardent avant de réserver

En croisant le type de maison, l'âge et la province, la liste de ce qui ferme vraiment une opération est courte :

• Distance à la mer et orientation, plus que les mètres, pour la résidence secondaire.
• Charges de copropriété basses si la maison va rester vide. L'appartement gagne ici face à la villa.
• Licence touristique, seulement quand le projet est de louer. Aux Baléares, aux Canaries, à Barcelone et dans une bonne partie de Málaga, les nouvelles licences sont très limitées. Acheter pour Airbnb sans vérifier la licence, c'est acheter un problème.
• Desserte aérienne. Un vol direct de saison, pas seulement en août, tranche entre Alicante et une côte moins chère sans aéroport.
• Neuf ou ancien. Néerlandais, Belges et Polonais paient le neuf pour éviter les travaux. Les Français et la plupart des résidents achètent de l'ancien.
• Un budget réaliste d'impôts d'achat (TVA de 10 % dans le neuf ou ITP dans l'ancien, selon la communauté) et de la facture annuelle d'être propriétaire sans vivre en Espagne.

L'obligation fiscale qui apparaît le lendemain de l'acte

Acheter ne ferme pas le dossier avec le fisc. Celui qui ne réside pas en Espagne doit déposer le Modelo 210 même si la maison n'est pas louée : c'est le revenu imputé, un pourcentage de la valeur cadastrale. Si elle est louée, on déclare les revenus locatifs. Si elle est vendue plus tard, l'acheteur retient 3 % et le vendeur liquide la plus-value, avec un éventuel remboursement via le Modelo 211.

Le taux général est de 19 % pour les résidents de l'UE ou de l'Espace économique européen et de 24 % pour les autres. Le guide pratique de l'achat, du NIE à l'acte, est dans comment acheter un bien en Espagne en tant que non-résident. Le contexte des prix de 2026 est dans la revue du marché immobilier pour non-résidents.

Questions fréquentes

Les étrangers achètent-ils plus d'appartements ou de villas en Espagne ?

Plus d'appartements. En 2025, 64 % des achats étrangers faisaient 100 m² ou moins, et sur l'ensemble du marché 79,35 % des opérations étaient des appartements. La villa concentre la demande étrangère dans le luxe des Baléares, de Málaga et d'Alicante, et chez les Américains, les Néerlandais et les Britanniques, qui sont ceux qui achètent le plus au-dessus de 100 m².

Quel âge a l'acheteur étranger ?

Cela dépend s'il vit en Espagne. Le résident ressemble à l'acheteur national, dont la tranche la plus active est 35-44 ans et dont la moyenne en 2025 est de 47 ans. Celui qui finance une résidence secondaire tourne autour de 45 ans. Le non-résident qui paie comptant à Alicante, Málaga ou dans les îles est plus âgé : à Alicante, les plus de 60 ans représentent déjà 23 % de tous les achats.

Quelle est la province où ils achètent le plus ?

Alicante, avec 43,29 % des achats de 2025 faits par des étrangers. Suivent Málaga (32,80 %), Santa Cruz de Tenerife (30,04 %), les Baléares (29,86 %) et Gérone (25 %).

Le golden visa pour l'achat d'une maison existe-t-il encore ?

Plus pour les nouvelles demandes. La loi organique 1/2025 l'a supprimé avec effet au 3 avril 2025. Celui qui avait déjà une autorisation conserve le régime sous lequel elle lui a été accordée.

Pourquoi les chiffres du notariat et ceux des registradores ne coïncident-ils pas ?

Le notariat compte l'acte au moment de la signature. Les registradores comptent l'inscription, qui arrive après, et leur univers d'« achat de logement » n'est pas identique. C'est pourquoi, en 2025, les uns parlent d'environ 20 % d'opérations avec un acheteur étranger et les autres de 13,82 % des inscriptions. Les provinces en tête sont les mêmes.

D'où sort chaque chiffre

Les achats, nationalités, provinces, surfaces, le neuf et la tranche des 500.000 € viennent de l'annuaire 2025 de la statistique registrale immobilière du Colegio de Registradores. Le découpage résident / non-résident et les prix de 3.063, 1.795 et 1.713 €/m² viennent de CaixaBank Research (second semestre 2024 et cumul jusqu'au premier trimestre 2025, avec les données du ministère du Logement). Les prix du premier semestre 2024 par nationalité et le 58,2 % / 41,8 % viennent du notariat (CIEN). L'âge moyen de 47 ans, les 20,3 % et les poids d'Alicante, des Canaries et des Baléares sortent de la présentation du portail du logement du notariat en octobre 2025. Les tranches d'âge d'Alicante ont été publiées par Información à partir de ce portail. Le portrait à 45 ans est d'UCI et ne décrit que celui qui signe un crédit avec cet établissement. Le luxe appartement contre villa est la demande d'annonces d'idealista au quatrième trimestre 2024, pas des ventes signées. Le tourisme et l'espérance de vie viennent de l'INE. La fin du golden visa est la loi organique 1/2025 et la note du ministère du Logement.

Le tableau de l'âge selon le type de logement est notre lecture de ces sources réunies. Le jour où le registre publiera le croisement de l'âge, de la nationalité et de la maison individuelle, ce tableau pourra être remplacé par une donnée directe.