Les pays les plus sûrs pour investir dans le logement, et pourquoi l’Espagne l’est depuis des décennies

Les pays en tête des indices de paix ne sont pas, pour cela, les pays où un étranger peut acheter un logement et être protégé. L’Islande est le pays le plus pacifique du monde et ce n’est pas un marché de résidence secondaire. Le Canada, l’Australie et la Nouvelle-Zélande protègent très bien la propriété et, en même temps, empêchent ou limitent l’achat par un non-résident du logement qu’il voudrait vraiment. L’Espagne n’est numéro un d’aucun classement de 2025. Depuis quarante ans, elle est autre chose : un État de l’Union européenne, de l’euro et de l’OTAN, avec un registre qui protège celui qui inscrit de bonne foi, où un étranger achète un logement ordinaire selon les mêmes règles civiles qu’un Espagnol. Cette combinaison, et non un rang précis, est ce qui en a fait une destination sûre.

Ceci n’est ni une recommandation d’achat ni un conseil en investissement. Le texte décrit le cadre juridique et les indices publics en octobre 2026, et sépare ce que chaque source mesure vraiment.

« Sûr » veut dire trois choses différentes

Il faut les séparer. Les classements les mélangent, et le titre ne garde que celle qui l’arrange.

• Sûreté du titre. La maison est inscrite à votre nom et un juge respecte cette inscription. L’État de droit et un registre fiable en décident.
• Sûreté de la personne. La violence est faible. L’homicide et le Global Peace Index mesurent cela, pas le prix du mètre carré.
• Sûreté du prix. Le logement ne perd pas une grande partie de sa valeur. Aucun pays sérieux ne peut le promettre. L’Espagne non plus. Le cycle ouvert en 2008 l’a montré.

La carte de 2025 et 2026

Le tableau rapproche trois sources qui ne mesurent pas la même chose. Le Global Peace Index 2025 de l’Institute for Economics & Peace classe 163 pays : le rang 1 est le plus pacifique. L’International Property Rights Index 2025 classe 126 pays selon le cadre juridique et la protection de la propriété. La colonne de l’acheteur étranger vient de la loi de chaque pays, pas d’un classement. « Ouvert » signifie qu’il n’existe ni interdiction ni autorisation nationale pour qu’un non-résident achète un logement urbain ordinaire. Le sol protégé, le littoral ou une exploitation agricole peuvent avoir leurs propres règles.

Le rang de la France dans l’indice de paix ne décrit ni le registre ni la rue. Cet indice pénalise la militarisation et l’impact du terrorisme. En droits de propriété, la France est 12e, et en transparence immobilière elle est 2e mondiale. Le Royaume-Uni n’apparaît pas dans le tableau de tête de l’IPRI d’une façon qui permette de lui donner un rang sans le rapport complet ; en transparence immobilière, il est numéro 1.

Dans l’indice des droits de propriété, les premiers de 2025 sont le Luxembourg (8,237), l’Australie (8,037) et la Suisse (8,008). Les États-Unis sont 10e (7,655). L’Espagne obtient 7,144 et le 22e rang sur 126. Le sous-indice de propriété physique, celui qui regarde le logement et non les brevets, monte sur la fiche du propre indice à 8,283 et au 8e rang mondial de cette composante.

La transparence du marché n’est pas la paix

Pour qui va signer un achat, l’indice utile est le Global Real Estate Transparency Index 2024 de JLL et LaSalle. Il couvre 89 pays et 151 villes avec 256 indicateurs : données de marché, gouvernance des véhicules cotés, cadre juridique, processus de transaction et durabilité. L’Europe est la région la plus transparente.

Le groupe « très transparent » est ouvert par le Royaume-Uni (1), la France (2), les États-Unis (3), l’Australie (4), le Canada (5), les Pays-Bas (6), la Nouvelle-Zélande (7), l’Irlande (8), la Suède (9) et l’Allemagne (10). Le Japon, la Belgique et, pour la première fois dans ce groupe, Singapour y figurent aussi. L’ordre est celui de la note de JLL en Allemagne.

L’Espagne est 18e mondiale, le même rang qu’en 2022, et parmi les dix marchés les plus transparents d’Europe. JLL la place dans l’échelon « Transparent », pas dans le premier. C’est un marché où un investisseur professionnel trouve des données, un acte notarié et un registre. Ce n’est pas le marché à la série statistique la plus fine du monde.

Les petites lignes des pays qui arrivent en tête

Plusieurs des mieux classés ferment la porte que l’Espagne laisse ouverte.

• Suisse. La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, la Lex Koller, exige une autorisation cantonale. La résidence de vacances n’est possible que dans des zones touristiques désignées et dans un quota. Posséder le bien ne donne pas de titre de séjour.
• Danemark. Qui n’a pas son domicile dans le pays, ou n’y a pas résidé au moins cinq ans, a besoin d’une autorisation du Département des affaires civiles pour acheter. Le guide officiel le dit, pour la résidence principale comme pour la maison de vacances.
• Canada. L’interdiction d’achat par les non-Canadiens, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. Le ministère des Finances l’a annoncé. Elle vise le logement d’au plus trois unités dans les zones urbaines. Un immeuble de quatre logements ou plus, et le sol hors de ces zones, suivent un autre régime.
• Australie. Du 1er avril 2025 au 31 mars 2027, un investisseur étranger ne peut pas acheter un logement ancien, sauf exceptions définies. Le Trésor australien l’a annoncé. Le logement neuf et le terrain à bâtir suivent une autre voie, avec autorisation.
• Nouvelle-Zélande. Une personne de l’extérieur, en règle générale, ne peut pas acheter de terrain résidentiel. Il existe une voie distincte pour les Australiens et les Singapouriens, et une autre, avec consentement, pour le titulaire d’un visa de résidence qui achète une seule maison pour y vivre.
• Singapour. Acheter est possible. Depuis le 27 avril 2023, la règle générale pour un étranger est un Additional Buyer’s Stamp Duty de 60 %, en plus du droit de timbre ordinaire. L’exemple officiel de l’IRAS, sur un logement de 2 millions de dollars de Singapour, aboutit à 1,2 million pour ce seul supplément.

Pourquoi l’Espagne est sur cette liste depuis des décennies

La sûreté de l’Espagne comme lieu d’achat ne commence pas avec le classement de 2025. Elle commence lorsque le pays écrit que la propriété privée ne dépend pas du gouvernement du moment, et lorsqu’il ouvre cette règle à qui n’est pas espagnol.

• 1978. L’article 33 de la Constitution reconnaît la propriété privée et l’héritage. Nul ne peut être privé de ses biens sauf pour cause d’utilité publique ou d’intérêt social, avec indemnisation et conformément à la loi.
• 1982 et 1986. L’Espagne entre dans l’OTAN et, le 1er janvier 1986, dans les Communautés européennes. Le cadre politique du propriétaire devient celui d’un État membre.
• 1999. L’euro. Qui gagne et épargne en euros n’a pas de risque de change entre son pays et la maison. Cela n’existe pas au Royaume-Uni, en Suisse, au Canada, en Australie ou à Singapour.
• Le registre. L’article 34 de la loi hypothécaire protège le tiers qui, de bonne foi et à titre onéreux, inscrit un droit acquis de celui qui, au registre, semblait pouvoir le transmettre. Même si le droit du vendeur est ensuite annulé pour une cause qui ne figurait pas au registre, l’inscription du tiers demeure. L’acte notarié ne suffit pas : la publicité vient de l’inscription.
• L’étranger. L’article 27 du Code civil dispose que les étrangers jouissent des mêmes droits civils que les Espagnols, sauf ce que prévoient des lois spéciales ou des traités. Acheter un logement ordinaire n’est pas l’une de ces exceptions. Ni la résidence ni un visa ne sont nécessaires pour être propriétaire.

La résidence par investissement, le visa doré, pour un achat d’au moins 500 000 euros, a été supprimée par la loi organique 1/2025. Depuis le 3 avril 2025, il n’y a plus de nouvelles demandes. Fermer ce visa n’a pas fermé l’achat. Un citoyen de l’UE n’en avait pas besoin, et le titre de propriété n’en a jamais dépendu. Posséder la maison ne donne toujours pas, à lui seul, un droit de séjour.

Où en est l’Espagne dans les chiffres d’aujourd’hui

Le World Justice Project place l’Espagne 18e sur 31 dans le groupe UE, AELE et Amérique du Nord. Le score a baissé de 0,6 % et le rang mondial n’a pas bougé. Dans l’indice, la justice civile est 30e sur 143 et l’ordre et la sécurité 39e. L’Espagne est dans le groupe haut du monde et au milieu de sa région riche. Ce n’est pas le Danemark, qui mène cet indice.

Le taux d’homicide, dans la série crim_hom_soff d’Eurostat, s’est situé entre 0,6 et 0,9 pour 100 000 chaque année depuis 2008. C’est une série basse et stable. Ce n’est pas la plus basse de l’Union.

Le prix a fait un cycle entier. Le titre, non.

Dire qu’en Espagne le prix « monte toujours » revient à ne pas avoir lu la série. L’indice des prix du logement de l’INE, au quatrième trimestre 2025, a augmenté de 12,9 % sur un an : 11,2 % pour le neuf et 13,1 % pour l’ancien, et 1,8 % par rapport au trimestre précédent. Le tableau historique du même indice montre l’autre face : des taux annuels de −11,2 % en 2011, −12,8 % en 2012 et −7,8 % en 2013. Depuis 2014, le taux annuel du quatrième trimestre est positif, et 2024 et 2025 sont les années les plus fortes de cette reprise.

L’annuaire de la statistique immobilière des registres 2025 ferme l’année à un prix moyen de 2 284 €/m² et de 214 581 € par logement, des sommets de la série, avec une hausse de 9,5 % en euros par mètre carré. L’indice de l’INE et le prix des registres ne mesurent ni le même moment ni le même univers. Les deux disent que 2025 a été une année de forte hausse, après un cycle qui avait déjà inclus une longue baisse.

Dans le même annuaire, les étrangers ont réalisé environ 97 480 achats, soit 13,82 % de toutes les ventes de logements. L’acheteur étranger n’est pas un ajout récent du dernier boom : c’est une part stable de la demande, surtout sur la côte. Le détail est dans l’étude de l’acheteur étranger.

Là où l’Espagne n’est pas la première

• Corruption perçue. Dans l’indice de perception de la corruption 2025 de Transparency International, l’Espagne obtient 55 sur 100 et le 49e rang sur 182, un point et trois places de moins que l’année précédente. La note internationale la cite parmi les plus forts reculs européens depuis 2012, avec 10 points de moins. Le Portugal est à 56. Ce n’est pas un chiffre de violence. C’est un chiffre de confiance dans le secteur public, et c’est le point faible institutionnel de cette liste.
• Justice civile. Le 30e rang du World Justice Project décrit les délais et la prévisibilité, pas la validité du titre. Un litige de possession ou de copropriété se résout, et il ne se résout pas vite.
• Transparence des données. Le 18e rang de JLL, au deuxième échelon, signifie que le Royaume-Uni, la France, les Pays-Bas ou l’Allemagne publient des séries plus fines. Le registre espagnol protège le droit. La statistique de quartier et de rendement n’est pas la plus ouverte du continent.
• Le prix d’entrée. 2024 et 2025 sont des années chères au regard de la série récente. Acheter parce que « l’Espagne est sûre » ne répond pas à la question de savoir si cet appartement, à ce prix, a un sens.

Si vous achetez sans résider, la sûreté inclut le fisc

Être propriétaire sans être résident fiscal n’exonère de rien. Chaque année, il faut déposer le Modelo 210, l’impôt sur le revenu des non-résidents :

• Logement vide. La base du revenu imputé est 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la date de révision. Le taux est de 19 % si vous résidez dans l’UE ou l’EEE, et de 24 % dans le reste du monde.
• Location. Les mêmes 19 % ou 24 % sur les revenus locatifs. Qui réside dans l’UE ou l’EEE peut déduire les charges liées. Qui n’y réside pas est imposé sur le revenu brut.
• Vente. L’acheteur retient 3 % et les verse avec le Modelo 211. Le vendeur déclare la plus-value et demande le remboursement de l’excédent, ou paie la différence.

Si vous devenez résident fiscal, le schéma change : l’IRPF atteint le revenu mondial, pension étrangère comprise. Des conventions évitent de payer deux fois. La carte par nationalité est dans le guide de la fiscalité du non-résident. Prix et demande sont dans la revue du marché 2026.

Comment lire la liste si vous cherchez une résidence secondaire

Si le but est d’acheter cette année depuis un autre pays, la liste courte n’est pas celle de l’indice de paix. C’est celle des marchés en euros, avec un registre qui fonctionne et sans autorisation nationale d’achat : Espagne, Portugal, France, Pays-Bas, Allemagne et Irlande. Le Portugal devance l’Espagne pour la paix (7 contre 25) et reste très proche pour les droits de propriété (23 contre 22). La France est plus transparente. L’Allemagne aussi. L’Espagne apporte autre chose : quatre décennies avec la même porte ouverte, un marché côtier qui absorbe déjà près de 100 000 achats étrangers par an, et un cycle de prix déjà parcouru en entier sans toucher au titre.

Le Royaume-Uni est le marché le plus transparent et il est ouvert, dans une autre monnaie et avec un coût fiscal d’entrée plus élevé pour qui ne réside pas. La Suisse, le Danemark, le Canada, l’Australie, la Nouvelle-Zélande et Singapour peuvent être excellents pour qui y vit déjà. Pour qui achète depuis l’étranger, la loi place une autorisation, une interdiction ou un impôt de 60 % avant même de parler de sûreté.

En bref

L’Espagne ne mène pas le monde pour la paix, la perception de la corruption ou la transparence immobilière. Elle mène une combinaison qui occupe la même place depuis des décennies : propriété privée constitutionnelle, euro, registre à foi publique, et achat ouvert aux non-résidents. Le prix a baissé puis remonté. Le droit inscrit ne s’est pas interrompu. Qui s’apprête à acheter ferait bien de traiter ces deux phrases comme des faits distincts, et de régler le Modelo 210 dès l’année de l’acte. Chez SpainTaxForm, nous le déposons en ligne, dans votre langue.