Modelo 210与211：视同租金、出租与出售实例指南

如果您在西班牙拥有一套公寓，并且不是西班牙税务居民，税务机关不是在自用、出租和出售里只选一件来问。它三件事都问，而且分开。每一项都在Modelo 210上申报，而且计算方法各不相同。如果出售，买方还有第二份表格Modelo 211，也就是3%的预扣。本指南写于2026年10月，面向客户：现行规则、Orden HAC/623/2026中的期限，以及十四个演算示例。

看示例之前要记住的事

• Modelo 210由非居民业主或卖方申报。它申报估算租金（代码02）、租金（代码01）或出售所得（代码28）。
• Modelo 211由买方申报。买方自公证书之日起一个月内缴纳价格的3%。这是预缴，不是最终税款。
• 估算租金和租金：如果您居住在欧盟，或居住在有情报交换的欧洲经济区（挪威、冰岛和列支敦士登），税率为19%。世界其他地方为24%，包括英国脱欧以后的英国。租金方面，只有19%这一组可以扣除费用。
• 出售：转让所得按19%，对每一位非居民征税，包括英国、美国、瑞士和中国的卖方。24%的税率不适用于出售（《非居民所得税法》第25.1.f条）。
• 每位业主就自己的份额申报自己的Modelo 210。夫妻各占50%意味着两份申报，不是一份。
• 西班牙对位于西班牙的不动产征税。居住国根据税收协定消除双重征税，通常采用累进免税，或采用境外税收抵免。这项消除在您的本国申报表上申请，不在Modelo 210上申请。
• 2026年度的估算租金和按年归集的租金在2027年4月申报，不在2026年。估算租金为2027年4月1日至12月31日。按年归集的租金为2027年4月1日至20日。

Modelo 210与Modelo 211对照

一条防止弄反的规则：211由购买的人缴纳；210由拥有或出售的人申报。211的收据编号抄入卖方的210，预扣才能抵扣。

谁必须申报，谁不必申报

如果您不是西班牙税务居民，并且从西班牙不动产取得所得，就要申报Modelo 210：因为住房由您支配，因为您出租，或者因为您转让。居民身份按183天规则、经济利益中心以及（在相关时）税收协定判定。如果您成为居民，就离开210，进入常规所得税（Modelo 100）。居民身份指南见这篇文章。

一名是西班牙税务居民的共有人不用申报210：这个人在居民申报表上申报自己的份额。非居民只申报自己的份额。如果不动产放在一家西班牙公司里，通常走公司税，而不是由股东申报210。公司本身是非居民、并且在西班牙没有常设机构时，由该公司申报210。

两种税率，以及几乎没人料到的第三种

租金和估算租金上的19%税率，必须用另一国的税收居民证明来证明。没有这份文件，AEAT就适用24%。瑞士既不是欧盟也不是欧洲经济区：估算租金和租金按24%，出售则仍按19%。

有一个程序问题必须说清楚。西班牙税务机关的现行做法是，居住在欧盟和欧洲经济区以外的人不能从租金中扣除费用。国家法院（Audiencia Nacional）在2025年7月28日的判决中承认了非欧盟纳税人的这项权利；该案正在最高法院上诉。在终局裁决作出之前，AEAT一开始接受的自行申报是租金总额的24%。如果有人想就尚未超过时效的年度主张费用，可以提出更正申请，但要知道这是一条救济途径，不是常规算法。

1. 估算租金：空置或自住住房的税

如果公寓没有出租，法律推定有一项所得。它不是您本可以收取的租金。它是地籍价值的一个百分比（《非居民所得税法》第24.5条，该条指向居民所得税法的第85条）：

• 如果该地籍价值经过修订，且修订在纳税年度当年或此前十年内生效，为地籍价值的1,1%。
• 如果修订更早，或者没有任何登记记录，为2%。
• 如果没有地籍价值，则为购买价格与行政机关核定价值中较高者的50%的1,1%。

基数按住房由您支配的天数以及您的所有权份额分摊。然后再适用19%或24%的税率。IBI、物业费和利息在这里不能扣除：估算租金不允许任何费用，即使您住在欧盟也一样。IBI是另一种市政税，另行缴纳。如何阅读地籍价值，见地籍价值指南。

所得的纳税义务在12月31日发生。2025年的估算租金在2026年1月1日至12月31日之间申报，直接借记为2026年1月1日至12月23日。2026年度的估算租金在2027年4月申报：自2027年4月1日至12月31日。该年度的直接借记为2027年4月1日至12月23日。

示例1. 一对德国夫妻，Alicante的一套公寓，各占50%

Anna和Markus住在慕尼黑。公寓没有出租。地籍价值于2019年修订：180.000 €。2025年全年。

• 房产基数：180.000 × 1,1% = 1.980 €。
• 每位业主的份额（50%）：990 €。
• 每位业主的税款：990 × 19% = 188,10 €。

这是两份Modelo 210申报，代码02，不是联合申报。家庭合计：376,20 €。2025年估算租金的期限：2026年内的任何一天。如果等到2027年，2025年的申报已经逾期。2026年度在2027年4月申报：2027年4月1日至12月31日。

示例2. 同一套公寓没有近期地籍修订：比利时对照美国

地籍价值95.000 €，最近一次修订已超过十年。单一业主，全年。

• 基数：95.000 × 2% = 1.900 €。
• 比利时居民：1.900 × 19% = 361 €。
• 美国居民：1.900 × 24% = 456 €。

每年相差95 €。估算租金上没有比利时业主可以扣除而美国业主不能扣除的费用：两者按同一基数征税。变的只是税率。所以在使用1,1%之前，必须核对IBI税单上的修订日期。修订已经陈旧时，却“因为公寓在海边”就用1,1%，是这一类里代价高的错误：在95.000 €上，2%几乎是1,1%基数的两倍。

示例3. 您在9月1日买入：不必按全年缴纳

同样是经过修订的180.000 €，一位德国业主。公证书日期为01/09/2025。2025年公寓由其支配的天数：122天（9月至12月；2025年不是闰年）。

• 全年基数：1.980 €。
• 该期间基数：1.980 × 122 / 365 = 661,81 €。
• 税款：661,81 × 19% = 125,74 €。

2026年拥有全年时，回到示例1（如果有两位业主，则回到各自的一半）。自01/01/2027起申报的所有事项都必须使用新表格，表格明确要求填写天数和所有权份额。

2. 租金：欧盟和世界其他地方在这里真正分开

租金是不动产资本所得，代码01。欧盟或欧洲经济区居民的基数，是所得减去与该出租直接相关的费用（《非居民所得税法》第24.6条）：

• IBI、垃圾费和物业费。
• 房屋保险或租金违约保险。
• 修缮和维护。改善公寓的工程（新厨房、扩建）不是当年费用：它加入购置价值，在出售当日计入。
• 抵押贷款利息。偿还的本金不可扣除。
• 中介费，以及业主支付的水电等公用事业费。
• 按地籍建筑价值与建筑物购置成本中较高者的3%计提折旧，不含土地。土地不计提折旧。

在欧盟和欧洲经济区以外，AEAT的现行做法是已收租金的24%，上面这份清单一项也不扣。同一套公寓、同一位承租人，仅仅因为税务身份不同，税负就可以高出一倍以上。

有应缴金额的租金期限，依据税务机关（Orden HAC/56/2024和Orden HAC/623/2026）。自2024年起，归集按年度进行。2026年度按年归集的租金在2027年4月申报：

• 2025年所得，按年归集：2026年1月1日至20日。不是4月。直接借记：2026年1月1日至15日。
• 2026年度，按年归集：2027年4月1日至20日。直接借记：2027年4月1日至15日。
• 只有在您逐笔分开申报时，税务机关才不把2026年4月至9月的应税事实挪到2027年4月。这些季度的直接借记为申报当月的1日至15日：
  • 2026年1月至3月：2026年4月1日至20日。
  • 2026年4月至6月：2026年7月1日至20日。
  • 2026年7月至9月：2026年10月1日至20日。不是2027年4月，并使用原表格。
  • 2026年10月至12月：2027年4月1日至20日，已使用新表格。不再是2027年1月。
• 零结果：次年1月1日至20日。退税：自次年2月1日起，四年之内。

该法令的说明见Orden HAC/623/2026期限指南，相关服务见租金收入。

示例4. 一位法国业主，2025年全年租金

Claire住在里昂。已收租金：18.000 €。当年费用均有凭证，并且与该出租相关联：

• IBI 650 €，物业费1.200 €，保险280 €，修缮900 €，贷款利息2.400 €。
• 折旧：地籍建筑价值70.000 × 3% = 2.100 €。（这70.000 €是建筑物，不是地籍价值总额。）
• 费用：650 + 1.200 + 280 + 900 + 2.400 + 2.100 = 7.530 €。
• 净基数：18.000 − 7.530 = 10.470 €。
• 税款：10.470 × 19% = 1.989,30 €。

一份Modelo 210，代码01，按年归集。期限：2026年1月1日至20日。如果Claire在1月25日申报，且事先没有收到税务机关通知，适用第27条的加征，此时还不是罚款。2026年度按年归集的租金于2027年4月1日至20日申报。

示例5. 同样的数字，业主在英国

James住在曼彻斯特，公寓是同一笔18.000 €的租赁。AEAT的做法：

• 他不扣除这7.530 €。
• 税款：18.000 × 24% = 4.320 €。
• 与Claire的差额：4.320 − 1.989,30 = 2.330,70 €，同一笔租金多缴的部分。

这个差额不能靠“反正把费用填进Modelo 210”来解决。如果最高法院维持国家法院的判决，才通过更正申请解决。在此之前，英国、美国、瑞士或中国客户的常规210，按这些数字得出的结果是4.320 €。在英国，已缴西班牙税款通常作为境外税收抵免申请：请保留NRC收据。协定不会降低不动产租金上的西班牙24%，因为不动产租金在不动产所在地征税。

示例6. 就这项规则而言，挪威不是“欧洲以外”

Ingrid住在奥斯陆。挪威不在欧盟，但属于有情报交换的欧洲经济区。按Claire的数字，Ingrid的申报与Claire相同：基数10.470 €，税款1.989,30 €。冰岛和列支敦士登同样适用。瑞士和英国不适用。

示例7. 荷兰的一个混合年度：两份表格，不是一份

Pieter住在乌得勒支。修订后的地籍价值150.000 €，唯一业主。2025年1月至6月他自用公寓（181天）。7月至12月出租，租金9.000 €，可归属于这半年的费用为3.200 €（这几个月的IBI、物业费、保险、利息和折旧，另加7月的一笔修缮）。

估算租金的Modelo 210，代码02：

• 全年基数：150.000 × 1,1% = 1.650 €。
• 181天对应的份额：1.650 × 181 / 365 = 818,22 €。
• 税款：818,22 × 19% = 155,46 €。期限：2026年内任何时间。

租金的Modelo 210，代码01：

• 基数：9.000 − 3.200 = 5.800 €。
• 税款：5.800 × 19% = 1.102 €。2025年租金的期限：2026年1月1日至20日。

把两项填进同一份表格、只用一个代码，是典型的会引发核查的原因。它们是两项不同的应税事实。

示例8. 只出租一个房间

修订后的地籍价值200.000 €。该房间占建筑面积的30%，全年出租。其余70%仍由业主支配，业主住在爱尔兰。

• 70%部分的估算租金：200.000 × 1,1% × 70% = 1.540 € × 19% = 292,60 €。
• 房间租金填入另一份Modelo 210，代码01，就该部分净额按19%计算。

向亲属收取象征性租金，每月一欧元，不会把公寓变成“出租”。如果没有真实的租赁合同，AEAT对该期间仍按估算租金处理。为了避开代码02而申报12 €租金，等核查到来时代价更高。

3. 出售：转让所得、Modelo 211和退税

所得是转让价值与取得价值之差。德国卖方和美国卖方的计算方法相同：

• 取得价值 = 购买价格 + 购置费用（转让税或增值税、公证费、土地登记、gestoría行政代办）+ 有凭证的改良。
• 转让价值 = 公证书价格 − 卖方支付的出售费用（中介、卖方承担的公证费份额，以及卖方缴纳时的市政增值费）。
• 税款 = 所得 × 19%。如果是亏损，税款为零，但仍须申报Modelo 210，以便退回预扣。

将主要住宅的所得再投资而享受的居民减免，属于居民。非居民不能在Modelo 210上申请。如果公寓在1994年12月31日之前购入，可能适用减免系数：这类案卷不能用简单比例计算，必须在正式表格上计算。

与此同时，买方预扣价格的3%（对价，不是所得），并自转让之日起一个月内在Modelo 211上缴纳（第25.2条）。买方若不预扣，由买方承担责任。卖方证明自己按居民所得税或公司税纳税时，也就是卖方是居民时，不产生211。如果只有部分卖方是非居民，3%按他们的价格份额计算。

卖方在自公证书日期起的那一个月之后的三个月内申报Modelo 210，代码28。实务上：先一个月，再三个月。一笔15/03/2026的出售 → 211的那一个月在15/04/2026结束 → 210在15/07/2026结束。在该期限内，要么补缴差额，要么申请退税。3%指南见Modelo 211文章以及预扣退税。

市政增值费（IIVTNU）不在这3%之内。它是市政厅征收的税。如果由卖方缴纳，它会减少IRNR所得，与任何其他出售费用一样。

示例9. 税款超过3%的出售：差额必须补缴

出售公证书日期为15/03/2026，价格320.000 €。卖方是德国人。

• 2014年购入：180.000 €。购置费用（转让税、公证、登记）：16.200 €。厨房和浴室翻新，附有发票：12.000 €。取得价值：208.200 €。
• 出售费用：中介9.600 €，市政增值费2.800 €。转让价值：320.000 − 12.400 = 307.600 €。
• 所得：307.600 − 208.200 = 99.400 €。
• IRNR税款：99.400 × 19% = 18.886 €。
• 买方预扣：320.000 × 3% = 9.600 €，Modelo 211，期限15/04/2026。
• 卖方补缴差额：18.886 − 9.600 = 9.286 €，Modelo 210，期限15/07/2026。

如果买方不交出211收据，卖方就不能抵扣这9.600 €，在预扣登记在案之前，AEAT可以要求全额18.886 €。

示例10. 卖方在美国：出售仍按19%

价格相同，费用相同，所得同样是99.400 €。税款仍是18.886 €，应补缴余额仍是9.286 €。示例2和示例5中的24%不延伸到出售。美国客户比德国客户多缴的地方，是每年的估算租金，尤其是不得扣除费用的租金。在签署公证书当日，所得的税率是相同的。

示例11. 所得较小：部分预扣会退回

• 公证书价格：250.000 €。出售费用：3.000 €。转让价值：247.000 €。
• 取得价值：220.000 €。所得：27.000 €。
• 税款：27.000 × 19% = 5.130 €。
• 预扣：250.000 × 3% = 7.500 €。
• 退税：7.500 − 5.130 = 2.370 €。

退税不是自动的。必须在期限内申报210，附上211收据编号和银行账户。保持沉默不会把钱退回来。

示例12. 售价低于成本

• 取得价值，已含费用和改良：310.000 €。
• 公证书价格：275.000 €。出售费用：5.000 €。转让价值：270.000 €。
• 亏损：40.000 €。税款：0 €。
• 买方仍然预扣275.000 × 3% = 8.250 €。
• Modelo 210的结果为退税，可收回这8.250 €。

因为“没有所得”就不申报210，是把预扣白白留下的最常见方式。期限相同：自公证书起满一个月之后的三个月。

示例13. 一对英国夫妻，份额为60%和40%

我们采用示例9的所得99.400 €，以及预扣9.600 €。两人都住在英国。各自申报自己的210。税率仍是19%，英国脱欧之后也一样。

• 60%业主：所得59.640 × 19% = 11.331,60 €。分摊的预扣：5.760 €。应缴：5.571,60 €。
• 40%业主：所得39.760 × 19% = 7.554,40 €。预扣：3.840 €。应缴：3.714,40 €。

11.331,60 + 7.554,40 = 18.886 €，并且5.571,60 + 3.714,40 = 9.286 €。与示例9相符。没有一份“夫妻共用”的210。

示例14. 居民哥哥与非居民妹妹

出售价格为400.000 €。他是西班牙居民（50%），她住在法国（50%）。哥哥在居民所得税中申报自己的所得，他的那一半不产生Modelo 211。妹妹方面：

• 买方只按其价格份额预扣3%：200.000 × 3% = 6.000 €。
• 她就其所得的50%申报一份Modelo 210，代码28，税率19%，并抵扣这6.000 €。

卖方有一半是居民时，仍对全部400.000 €预扣3%，预扣就过多，随后还必须更正211。

期限放在一处，免得混在一起

逾期申报：是加征，不是旧的5%至20%档次

如果您在税务机关发出通知之前逾期申报，《税收总法》第27条（自第11/2021号法律起的现行条文）是这样运作的：

• 最初十二个月内：1%，每满一个月再加1%。这一阶段不加收利息。
• 超过十二个月：15%的加征，再加上自该十二个月届满次日起的滞纳利息。

如果通知先于您的申报到达，就不再是加征：而是处罚程序，比例高得多。因此，产生退税的出售210即使税款本身为零，也应在期限内申报。

在西班牙缴纳的，以及在居住国结算的

税收协定（经合组织范本第6条和第13条，各协定文本有差异）把对位于西班牙的不动产的征税权留给西班牙，所得和转让收益都包括在内。居住国通常会：

• 免征该所得，只将其计入以确定其余所得的税率（累进免税：德国常见的做法），或者
• 再次计入，并扣除已经缴纳的西班牙税款（境外税收抵免：英国和美国的做法）。

Modelo 210不会援用协定来降低不动产上的19%或24%。协定在您的本国申报表上适用，并附上西班牙收据。协定的官方清单在财政部网站上。西班牙公司的股息是另一种情形：可以适用更低的协定税率，并且不作为租金或估算租金申报。不要把该制度与这套公寓混在一起。

我们在真实案卷里看到的错误

• 两个业主只用一份210。
• 不核对地籍修订日期就使用1,1%。
• 从估算租金中扣除IBI。它不是该类所得的可扣除费用。
• 把新厨房当作租金费用扣除，出售当日又再加计一次。
• 对英国或美国卖方的所得适用24%。
• 对非欧盟业主的租金按19%并扣除费用，仿佛国家法院的判决已经是AEAT的做法。
• 以为2025年租金的期限是4月。实际是2026年1月1日至20日。
• 以为2026年度的估算租金或按年归集的租金在2026年或2027年1月申报。税务机关在2027年4月开放：估算租金为4月1日至12月31日，按年归集的租金为4月1日至20日。
• 有亏损时不申报210，从而失去示例12中的8.250 €。
• 按所得而不是按价格计算3%。
• 公证书之前未取得非居民卖方的NIF：没有NIF，就无法正确办理211或210。

常见问题

不出租、也不出售，还要申报210吗？

要。只要公寓由您支配，并且您不是西班牙税务居民，就要申报估算租金。

出售适用的19%也适用于非居民公司吗？

适用。第25.1.f条适用于资产转让所得，不论卖方是个人还是没有常设机构的实体。买方仍须缴纳211。租金方面，欧盟和欧洲经济区以外的公司按现行做法就总额缴纳24%。

缴了211就可以不管210吗？

不可以。Modelo 211并不结清税款。如果税款更高，您还须补缴其余部分。如果税款更低，多出的部分不会自行退回。

需要数字证书吗？

自行申报时，AEAT网站要求Cl@ve或证书。您可以委托申报，而不必持有自己的证书。有税款要缴时，用22位字符的NRC付款。NRC指南见Modelo 210的NRC。

从什么时候起使用新表格？

自2027年1月1日起提交的每一份自行申报，不论所得所属年度，都使用Orden HAC/623/2026批准的表格，其中包含费用附件、天数和所有权百分比。

接下来去哪里，视您的情形而定

• Modelo 210专题，可在线申报。
• 估算租金，公寓空置或自用时。
• 租金，有承租人时。
• 财产转让所得，即将出售或已经签署时。
• Modelo 211，向非居民购买或被预扣了3%时。
• 什么是Modelo 210，简版。

SpainTaxForm准备并申报Modelo 210（估算租金自30 €起，以及租金、财产转让所得和3%退税）和买方的Modelo 211。本指南的十四个示例是地图；表格按您的地籍价值、您的份额和您的居民证明填写。

一般信息截至2026年10月12日，依据经合并的《非居民所得税法》、Orden EHA/3316/2010和Orden HAC/623/2026。这不是对您个案的意见。