投资住房最安全的国家，以及西班牙为何数十年来一直如此

和平指数排名靠前的国家，并不因此就是外国人可以买房并得到保护的国家。冰岛是世界上最和平的国家，但不是第二居所市场。加拿大、澳大利亚和新西兰对产权保护很好，同时却阻止或限制非居民购买真正想要的住房。西班牙不是 2025 年任何一项排名的第一。四十年来它是另一回事：欧盟、欧元和北约国家，登记簿保护善意登记的人，外国人购买普通住房适用与西班牙人相同的民法规则。保持它作为安全目的地的，是这组条件，而不是某一个名次。

本文不是购买建议，也不是投资顾问意见。它描述截至 2026 年 10 月的法律框架和公开指数，并分开说明每项来源实际测量的内容。

“安全”是三件不同的事

• 产权安全。房屋登记在你名下，法院尊重该登记。这取决于法治和可靠的登记簿。
• 人身安全。暴力程度低。故意杀人率和全球和平指数测量的是这一点，不是每平方米价格。
• 价格安全。住房不会失去价值的很大一部分。没有一个严肃的国家能承诺这一点，西班牙也不能。2008 年开始的周期已经证明了这一点。

2025 与 2026 年的地图

下表并置三项测的不是同一件事的来源。2025 年全球和平指数（经济与和平研究所）给 163 个国家排序，第 1 名最和平。2025 年国际产权指数按法律框架和产权保护给 126 个国家排序。外国买家一栏来自各国法律。“开放”指非居民购买普通城市住房没有全国性禁令或许可。受保护土地、海岸或农地仍可能有自己的规则。

法国在和平指数中的名次并不描述登记簿或街道。该指数惩罚军事化和恐怖主义影响。产权方面法国排第 12，房地产透明度全球第 2。已公布的产权指数前列不足以在没有完整报告的情况下给英国排位；房地产透明度方面英国是第 1。

2025 年产权指数前三是卢森堡（8.237）、澳大利亚（8.037）和瑞士（8.008）。美国第 10（7.655）。西班牙得分 7.144，在 126 个国家中排第 22。实物产权分项（看住房而不是专利）在指数自己的国家页升至 8.283，该分项全球第 8。

市场透明度不是和平

即将签约的人更有用的指数是仲量联行与 LaSalle 的 2024 年全球房地产透明度指数。它用 256 项指标衡量 89 个国家和 151 座城市：市场数据、上市工具治理、法律框架、交易流程和可持续性。欧洲是最透明的地区。

“高度透明”组的前十是英国（1）、法国（2）、美国（3）、澳大利亚（4）、加拿大（5）、荷兰（6）、新西兰（7）、爱尔兰（8）、瑞典（9）和德国（10）。日本、比利时以及首次进入该组的新加坡也在其中。顺序见 仲量联行德国新闻稿。

西班牙全球第 18，与 2022 年相同，并位列欧洲最透明的十个市场之中。仲量联行把它放在“透明”档，不是最高档。专业投资者能找到数据、公证书和登记。它不是统计序列最细的市场。

排名靠前国家的但书

• 瑞士。外国人在瑞士取得不动产的联邦法（Lex Koller）要求州许可。度假屋只限于指定旅游区并受配额限制。拥有房屋本身不给予居留许可。
• 丹麦。在该国没有住所、或居住未满五年的人，购房须民事事务部门许可。官方指南适用于主住宅和度假屋。
• 加拿大。自 2023 年 1 月 1 日起禁止非加拿大人购房的措施延长至 2027 年 1 月 1 日。财政部宣布了延期。它适用于城市地区不超过三个居住单位的住房。四户及以上的建筑以及这些区域以外的土地适用另一套规则。
• 澳大利亚。自 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，外国投资者不得购买存量住宅，另有明确规定的例外。澳大利亚财政部宣布了该禁令。新建住房和待建土地走另一条须批准的路径。
• 新西兰。境外人士通常不能购买住宅用地。澳大利亚人和新加坡人有不同路径；持居留签证、购买一套自住房的人可经同意购买。
• 新加坡。可以买。自 2023 年 4 月 27 日起，外国人的一般规则是在普通印花税之外再缴 60% 的额外买方印花税。税务局举例：一套 200 万新加坡元的住房，仅这一项附加税就是 120 万。

为什么西班牙几十年来都在这份名单上

• 1978 年。宪法第 33 条承认私有财产和继承。除非出于公用或社会利益、给予补偿并依法进行，任何人不得被剥夺财产。
• 1982 与 1986 年。西班牙加入北约，并于 1986 年 1 月 1 日加入欧洲共同体。业主所处的政治框架自此是成员国，而不是没有制度锚点的外围市场。
• 1999 年。欧元。以欧元取得收入和储蓄的人，在本国与这套房子之间没有汇率风险。英国、瑞士、加拿大、澳大利亚或新加坡不存在这一点。
• 登记。抵押法第 34 条保护善意、有偿取得并登记权利的第三人，只要出让人在登记簿上显示有权转让。即使出让人的权利后来因登记簿未记载的原因被撤销，第三人的登记仍然维持。公证书不够：公示来自登记。
• 外国人。民法典第 27 条规定，外国人享有与西班牙人相同的民事权利，特别法或条约另有规定的除外。购买普通住房不在这些例外之中。成为业主不需要居留或签证。

所谓黄金签证（购买至少 50 万欧元不动产可申请的投资居留）已由组织法 1/2025取消。自 2025 年 4 月 3 日起不再接受新申请。关闭该签证并没有关闭购房。欧盟公民原本就不需要它，产权也从不取决于它。拥有房屋本身仍然不给予居留权。中国买家的专页：中国非居民税。

西班牙在今天的数字里处于何处

世界正义工程把西班牙放在欧盟、欧洲自由贸易联盟和北美这一组 31 个国家中的第 18。得分下降 0.6%，全球名次未动。指数内部，民事司法为 143 中的第 30，秩序与安全为第 39。西班牙处于世界高分组，在富裕地区里居中。它不是领先该指数的丹麦。

欧盟统计局 crim_hom_soff 序列中，自 2008 年以来每年的杀人率都在每 10 万人 0.6 至 0.9 之间。这是一条低而稳定的序列，不是欧盟最低。

价格走完了一个完整周期。产权没有。

说西班牙房价“总是上涨”的人没有读过序列。国家统计局房价指数在 2025 年第四季度同比上涨 12.9%：新建住房 11.2%，二手房 13.1%，环比 1.8%。同一指数的历史表显示另一面：2011 年 −11.2%，2012 年 −12.8%，2013 年 −7.8%。自 2014 年起第四季度的同比率为正，2024 和 2025 是这次复苏中最强的两年。

2025 年不动产登记统计年鉴以平均 每平方米 2284 欧元、每套 214581 欧元结束这一年，均为登记序列高点，每平方米欧元价格上涨 9.5%。统计局指数和登记处价格测量的不是同一时点和同一总体。两者都说明 2025 年大幅上涨，而在此之前的周期已经包含一次长时间下跌。

同一年鉴中，外国人完成约 97480 笔购买，占全部住房买卖的 13.82%。外国买家不是最近一轮繁荣才出现的附加项，而是需求中稳定的一部分，尤其在海岸。省份、国籍和房屋类型见外国买家研究。

西班牙不是第一的地方

• 腐败感知。透明国际 2025 年清廉指数中，西班牙得 55 分（满分 100），在 182 个国家中排第 49，比上年低 1 分、退 3 位。国际通报将其列为自 2012 年以来欧洲降幅较大者之一，少了 10 分。葡萄牙为 56。这不是暴力数据，而是对公共部门的信任，也是这份名单上的制度弱项。
• 民事司法。世界正义工程第 30 名描述的是期限和可预期性，不是产权是否有效。占有或业主共同体争议会得到解决，但不会很快。
• 数据透明度。仲量联行第 18、处于第二档，意味着英国、法国、荷兰或德国公布更细的序列。西班牙登记保护权利。街区和收益率统计不是欧洲大陆最开放的。
• 入场价格。相对本国近期序列，2024 和 2025 年偏贵。因为“西班牙安全”而买入，并没有回答这套房子在这个价格上是否合理。

如果你购买但不居住，安全也包括税务机关

拥有房产但不是税务居民，并不免税。每年须提交Modelo 210，即非居民所得税：

• 空置住房。估算租金的税基是地籍价值的 1.1% 或 2%，视修订日期而定。居住在欧盟或欧洲经济区为 19%，世界其他地区（含中国）为 24%。
• 出租。租金收入同样适用 19% 或 24%。居住在欧盟或欧洲经济区的人可以扣除相关费用；其他人按收入全额征税。
• 出售。买方预扣 3% 并缴纳 Modelo 211。卖方申报财产转让所得，多缴的申请退还，不足的补缴。

若成为税务居民，规则改变：个人所得税覆盖全球所得，包括外国养老金。税收协定用于避免缴两次。按国籍划分的说明见非居民税指南。价格与需求见 2026 年市场回顾。

如果要找第二居所，应这样读这份名单

如果目标是今年从另一国购买，短名单不是和平指数，而是有可用登记、且没有全国性购买许可的欧元市场：西班牙、葡萄牙、法国、荷兰、德国和爱尔兰。葡萄牙在和平方面领先西班牙（第 7 对第 25），产权上非常接近（第 23 对第 22）。法国更透明，德国也是。西班牙提供的是另一件事：同一扇门开了四十年，海岸市场每年已经吸收近 10 万笔外国购买，以及一个价格周期已经完整走完而产权未被触动。

英国是最透明的市场并且开放，但货币不同，非居民的入场税负更高。瑞士、丹麦、加拿大、澳大利亚、新西兰和新加坡对已经住在那里的人可以很好。对从境外购买的人，法律会先放上许可、禁令或 60% 的税，然后才谈安全。

结语

西班牙并不在世界和平、腐败感知或房地产透明度上领先。它领先的是一组几十年来停在同一位置的条件：宪法上的私有财产、欧元、具有公信力的登记，以及对非居民开放的购买。价格下跌过，也再上涨过。已登记的权利没有中断。准备购买的人应当把这两句话当成不同的事实，并从立契当年起办好 Modelo 210。在 SpainTaxForm，我们在线、以你的语言提交。