西班牙住房与旅游：数据怎么说

有两件事同时成立：西班牙在人们想居住的地方缺少住房，而旅游业又是其经济的重要引擎之一。公共讨论常被简化为“游客对居民”。本文不站队：它汇总截至 2026 年 10 月 5 日的可得数据，解释各个环节如何相互关联，并坦率说明我们尚不清楚的部分。

一分钟看全貌

• 住房缺口：西班牙央行估计，2021 至 2025 年间累计形成约 75 万套住房的缺口。仅 2025 年就新增约 24 万个家庭，而竣工住房约 9.2 万套。
• 旅游：据西班牙国家统计局（INE），2025 年国际游客达 9,680 万人次（+3.2%），游客支出 1,347.12 亿欧元（+6.8%）。
• 旅游住房：2026 年 5 月，数字平台上共有 341,001 套住房在售卖住宿，同比减少 10.7%。约占 2021 年人口普查统计的 2,660 万套住房的 1.3%。
• 旅游的分量：据经合组织（OECD），旅游业占就业的 13.4%、国内生产总值的 6.0%（直接效应）、服务出口的 48.4%。
• 社会住房：约占住房总量的 2.5%–3%，而欧盟平均约为 9%。

根本问题：该有房的地方没有房

想想抢椅子游戏：十一个人，十把椅子。无论怎么分配座位，总有一个人站着。规则只决定谁站着；要让所有人都有座位，就得多加椅子。

西班牙的住房情况有些类似。2025 年新增约 24 万个家庭，竣工住房约 9.2 万套。这个差距年复一年地累积，西班牙央行将其概括为约 75 万套的累计缺口，并且未来几年还可能继续扩大。

缺口并非均匀分布。据西班牙央行，其中一半集中在六个省份：马德里、巴塞罗那、阿利坎特、瓦伦西亚、穆尔西亚和马拉加。换句话说，西班牙并不是简单地“房子少”，而是人们想工作、也能够工作和居住的地方房子少。

最常被提及的原因包括：可开发土地不足、建造成本上升、审批缓慢，以及社会住房存量偏小（约占总量的 2.5%–3%，欧洲平均约 9%）。

旅游住房扮演什么角色？

有两个相反的错误应当避免：

• “它们无关紧要。”在许多街区和市镇并非如此。
• “它们解释了整场危机。”同样不对：在全国层面，它们只是问题的一部分。

打个比方：一勺盐放进大锅里几乎察觉不到，放进一杯水里就完全改变味道。全国 1.3% 的比例，说明不了某个具体街区的情况。INE 的实验性统计显示了所售卖住宿的住房集中在哪里（2026 年 5 月）：

按市镇看，居前的是马德里（10,836）、马拉加（8,288）、巴塞罗那（8,231）、马贝拉（6,987）和塞维利亚（6,937）。

证据怎么说它对价格的影响？

• Fedea（西班牙应用经济研究基金会）梳理了 429 项国际研究。结论是：最清晰、证据最充分的影响体现在住房上——长期居住租赁的供给减少，购房与租金价格上升，尤其在旅游压力最大的地区。它也承认，这类住宿把游客消费带到了没有酒店的区域。
• 巴塞罗那是研究最多的案例。发表于《城市经济学杂志》（Journal of Urban Economics）的一项研究（García-López 等，2020）估计：在平均街区，Airbnb 活动使租金上涨 1.9%、成交价上涨 4.6%；在活动最密集的 10% 街区，则分别上涨 7% 和 17%。

简单解读：影响确实存在，平均而言幅度温和，在最饱和的地区则很大。因此这场讨论既取决于“在哪里”，也取决于“有多大”。

天平的另一端：旅游业同样支撑着经济

旅游业不是边缘活动。游客租住住宿的同时，还会在餐厅、商店、交通、游览和休闲上消费，进而转化为就业、社保缴费和税收。数据有助于衡量其规模：

• 全国略高于 13% 的就业直接依赖旅游业（约 300 万人）。
• 旅行占服务出口的近一半：外国游客在西班牙消费，相当于该国“出口”旅游服务。
• 2025 年国际游客支出超过 1,340 亿欧元，2026 年上半年继续增长（638 亿欧元，增长 7%）。

需要强调一个细节：旅游增加并不会自动带来更多公共住房。它产生的税收进入一般预算，用在哪里由预算决定：养老金、医疗、教育、基础设施、住房……两者之间是间接关系。

旅游也有不体现在 GDP 里的本地成本：噪音、拥堵、社区小店被面向游客的店铺取代、居民更替加快。Fedea 梳理的研究对此有所描述。两边都有成本，也都有收益。

如果限制旅游住房：三个悬而未决的问题

对给第三方带来成本的活动（例如找不到住房的邻居）加以监管，有一套成熟的经济学逻辑；而监管并不等于消灭一个行业。真正的争论在于怎么做以及有什么副作用。有三个问题，现有数据尚未给出定论。

1. 不再做旅游用途的住房去了哪里？

退出旅游市场的住房可能有多种去向：

• 长期居住租赁：这是限制措施所希望的结果。
• 季节性租赁：对根本问题缓解有限。
• 出售：卖给居民、投资者或公司。
• 其他用途或空置。
• 酒店或公寓式酒店，前提是可行。

西班牙央行已指出，替代用途（旅游、按房间出租和季节性出租）会限制居住租赁供给的增长。因此，仅统计消失了多少旅游住房并不够：关键在于究竟有多少住房最终进入居住租赁市场。

2023 年收紧规则的纽约是个提醒：制度设计很重要。据现有分析——其中一些由行业自身委托，需谨慎看待——房源数量下降了约 90%，但租金仍在上涨，酒店也变贵了。巴塞罗那将进行自己的实验：自 2028 年 11 月起不再续期约 1 万张许可。目前还没有结果。

2. 住宿变贵，游客会离开吗？

举个简单的例子：一个英国家庭有 2,500 欧元的度假预算，在西班牙、希腊、土耳其和葡萄牙之间比较。如果西班牙的总成本大幅上涨而其他地方不变，一部分家庭会选择别处。

CaixaBank Research 尝试对此进行了测算。它估计，针对西班牙的国际旅游需求价格弹性约为 −1.87：价格上涨 1%，与入境人次下降约 1.87% 相关。交叉弹性为 1.14：若竞争目的地涨价 1%，赴西班牙的游客增加 1.14%。

有两点需要注意。这是一个平均估计，基于总体价格，而非住宿价格或某一类具体供给。实际会发生什么，取决于价格究竟上涨多少，以及酒店能够吸纳多少。

近期数据目前并未显示下降：

• 2025 年，入住出租住房的游客减少 9.3%，入住酒店的游客增加 7.3%，总量增长 3.2%。
• 2026 年前八个月，约 7,040 万游客入境（+5.4%），其中 8 月为 1,230 万（+9.2%）。

这可以有两种解读。其一：酒店正在吸纳从旅游出租流出的需求。其二：最严格的限制才刚刚开始，其对价格的影响可能需要时间才显现。现有数据不足以排除任何一种。

3. 投资和建设会怎样？

开发商是否开工，取决于土地和材料成本、融资、工期和预期价格。规则变化过快会增加不确定性，而不确定性本身就是成本。

• 担心限制者的论点：如果预期回报下降或风险上升，一些项目就不会启动，数年后的结果是新建住房减少。
• 支持限制者的论点：清晰稳定的规则同样带来确定性，而且所追求的效果（收回现有住房）比新建来得更快。

两种假设都合理。我们没有找到针对西班牙的结论性估计，因此需要放眼 5–10 年而不只是 12 个月：一项措施可能在 2027 年有益而在 2032 年成为负担，也可能相反。

本周新闻：没能站稳的法令

9 月 29 日，政府通过了第 26/2026 号皇家法令（关于住房社会功能的紧急措施）。其中规定，对某些旅游住房征收 10% 的增值税，并允许市政府在住房紧张区，按业主持有的旅游住房数量，加征 50%、100% 或 150% 的不动产税（IBI）附加。

10 月 2 日，国会就是否确认该法令进行表决：172 票赞成、178 票反对，该法令在生效仅一天多后即被废止。第二项关于租赁合同的法令也遭遇同样结果（166 票赞成、184 票反对）。

实际意味着什么？这些具体的国家层面措施不再适用。其余框架并未消失：

• 租赁统一登记制度，自 2025 年 7 月 1 日起强制实施。2025 年，消费部促使 Airbnb 下架了 6.5 万多条被认定为违法的房源。
• 地区和地方规则：巴塞罗那 2028 年不再续期许可的计划（2025 年获宪法法院支持），以及加泰罗尼亚自 2026 年 4 月起上调的旅游税，其收入的 25% 用于住房政策。

我们不评判结果是好是坏。我们记录它，是因为它改变了起点，也因为根本性的争论仍未结束。

工具地图（不推荐任何一种）

以下是讨论最多的措施及其可能的利弊。这不是建议：选择何种组合、以何种节奏推进，属于政治决策。

阿利坎特：为什么一刀切不适用

在阿利坎特省，几乎所有环节都汇聚在一起：人口增长、外国居民众多、第二住所、国际旅游和旅游租赁。西班牙央行将其列入集中了一半缺口的六个省份之一，瓦伦西亚自治区在 2026 年 5 月有 51,268 套在售旅游住房。

一个压力极大的沿海城市和一个需求很少的内陆小镇，面临的并不是同一个问题。因此讨论最多的想法之一，是按区域调整措施，而不是到处一视同仁。哪些区域、依据什么标准，仍然是难点所在。

我们知道什么，不知道什么

数据支持的结论

• 住房短缺是结构性的：新建住房远少于家庭的增长，尤其集中在少数几个省份。
• 旅游住房在全国存量中占比很小，但高度集中，在这些地区有证据表明它们推高了价格。
• 旅游业在就业、出口和税收方面是一级经济支柱。
• 与欧洲相比，社会住房存量偏小。

我们仍不清楚的问题

• 退出旅游租赁的住房，究竟有多少最终进入居住租赁。
• 住宿变贵会流失多少旅游需求（如果会流失的话），酒店又能吸纳多少。
• 规则变化在中期如何影响建设。
• 每一种措施组合在就业、税收和住房可得性上的净结果如何。

2030 年如何判断一项政策是否奏效

仅仅统计被取消的旅游住房并不够。要真正评估任何一组措施，需要同时观察：

1. 新建竣工住房有多少。
2. 居住租赁住房有多少、租金上涨了多少。
3. 旅游住宿价格变化了多少。
4. 来了多少游客、每位游客花多少钱。
5. 旅游业就业规模如何。
6. 房地产投资与建设规模如何。
7. 公共住房存量究竟增加了多少。

只有把这些指标放在一起，才能知道一项政策是改善了整体，还是只改善了其中一环。

如果您在西班牙拥有（或打算购买）住房

无论您对这场讨论持何种看法，有三点实用提示：

• 规则变化很快，且因自治区和市镇而异：就在本周已经得到印证。出租房屋前，请查阅现行的地区和地方规定。
• 旅游和季节性租赁除了各地要求的许可证外，还需要统一登记编号。
• 如果您不居住在西班牙并出租房屋，这笔收入需在西班牙纳税，并通过 Modelo 210 申报；对未出租的住房还存在估算租金。详见我们的指南：租金收入征税和什么是 Modelo 210。

更多背景见我们的文章：租金上涨与供给不足、2026 年创纪录的夏季和阿利坎特的外国游客。