IBI vs Modelo 210: Unterschiede, Doppelbesteuerung und was jeder nicht ansässige Eigentümer zahlt (Leitfaden 2026)

Einer der häufigsten Fehler nicht ansässiger Immobilieneigentümer in Spanien ist, IBI und Modelo 210 zu verwechseln. Es sind zwei verschiedene Steuern zweier Verwaltungen mit unterschiedlichen Steuertatbeständen und Regeln. Dieser ausführliche Leitfaden erklärt beide, ihre Wechselwirkung, wie die internationale Doppelbesteuerung über die DBA neutralisiert wird und was gilt, wenn Eigentümer eine ausländische Gesellschaft ist.

1. Was ist die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)?

Die IBI ist eine kommunale, dingliche, objektive Steuer nach Art. 60-77 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/2004. Sie wird von der Gemeinde erhoben.

• Tatbestand: Innehaben eines dinglichen Rechts an einer städtischen, ländlichen oder Sonderimmobilie.
• Bemessungsgrundlage: der Katasterwert.
• Satz: 0,4 %-1,10 % (gemeindlich festgesetzt).
• Stichtag:1. Januar. Wer an diesem Tag Eigentümer ist, zahlt die IBI für das ganze Jahr.

Die IBI wird EINMAL pro Immobilie erhoben, unabhängig von der Zahl der Eigentümer

Die Gemeinde stellt einen einzigen Bescheid pro Immobilie aus, egal ob ein, zwei oder zehn Miteigentümer. Alle haften gesamtschuldnerisch und teilen die Kosten intern nach Quoten.

Beispiel: britisches Ehepaar mit 50/50-Anteil an einer Villa in Marbella, IBI 1.200 €/Jahr. Ein einziger Bescheid. Intern zahlt jeder 600 €.

2. Was ist das Modelo 210 (IRNR)?

Das Modelo 210 ist das Formular zur Selbstveranlagung der Nichtansässigen-Einkommensteuer (RDL 5/2004), erhoben von der staatlichen Steueragentur AEAT.

• Tatbestand: Bezug von Einkünften aus Spanien durch Nicht­ansässige (kalkulatorische Miete, Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinn).
• Steuerpflichtiger:jeder nicht ansässige Eigentümer persönlich für seinen Anteil.
• Satz:19 % EU/EWR (mit Werbungskostenabzug), 24 % Drittländer (ohne).
• Fristen: kalkulatorische Miete bis 31. Dezember des Folgejahres; Miete vierteljährlich; Veräußerungsgewinn 4 Monate nach Verkaufsurkunde.

Das Modelo 210 wird PRO nicht ansässigem Eigentümer eingereicht

Die AEAT behandelt jeden Miteigentümer als separaten Steuerpflichtigen. Zwei Miteigentümer 50/50 = zwei Modelos 210.

Beispiel: deutsches Ehepaar, Wohnung in Denia, Katasterwert 100.000 €. Jahresbase 1,1 % × 100.000 = 1.100 €. Jeder deklariert 550 € zu 19 % = 104,50 €. Staat erhält insgesamt 209 € in zwei Erklärungen.

3. Wichtige Unterschiede

4. Warum beides? Ist das keine Doppelbesteuerung?

Nein: unterschiedliche Tatbestände. IBI besteuert das Eigentum, IRNR besteuert das Einkommen (real oder fingiert). Bei Vermietung und EU/EWR-Wohnsitz ist die anteilige IBI als Werbungskosten abziehbar (Art. 24.6 TRLIRNR).

5. Internationale Doppelbesteuerung: die DBA

Spanien hat über 100 DBA nach dem OECD-Musterabkommen abgeschlossen.

Art. 6 OECD-Musterabkommen

Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen können im Belegenheitsstaat besteuert werden. Spanien behält also stets das Besteuerungsrecht.

Zwei Methoden

1. Freistellung mit Progressionsvorbehalt: in Deutschland für Mieteinkünfte üblich — die spanische Miete ist in DE steuerfrei, erhöht aber den Steuersatz auf das übrige Einkommen.
2. Anrechnungsmethode (Foreign Tax Credit): die im Ausland gezahlte Steuer wird auf die inländische Steuer angerechnet (UK, FR, NL, US, IT, BE).

Und die IBI?

Die IBI ist keine unter das DBA fallende Einkommen-/Vermögensteuer. Viele Wohnsitzstaaten lassen sie aber als Werbungskosten zum Abzug zu, wenn die Miete zuhause deklariert wird.

Beispiel deutscher Vermieter

• Mieteinnahmen 2026: 12.000 €. Kosten (Gemeinschaft, Versicherung, AfA, IBI-Anteil): 4.000 €.
• Base 8.000 € zu 19 % (EU) = 1.520 € Modelo 210.
• Deutschland: Freistellung mit Progression — die 8.000 € erhöhen den Steuersatz auf das übrige Einkommen.

6. Nicht ansässige Kapitalgesellschaften

a) IBI

Kein Unterschied: ein Bescheid pro Immobilie.

b) Modelo 210 ohne Betriebsstätte

Die ausländische Gesellschaft zahlt 24 % (bzw. 19 % bei EU/EWR mit Auskunftsaustausch), ohne persönliche Freibeträge, auf kalkulatorische Miete, Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne.

c) Modelo 213 (Sondersteuer, GEBI)

Art. 40 TRLIRNR: 3 % jährlich auf den Katasterwert für Gesellschaften mit Sitz in einem als Steueroase klassifizierten Territorium. Gesellschaften aus DBA-Staaten mit Auskunftsklausel sind i. d. R. befreit, müssen die Befreiung aber häufig via Modelo 213 nachweisen.

d) Betriebsstätte

Bei strukturierter Tätigkeit (Büro, Personal) entsteht eine Betriebsstätte: dann Körperschaftsteuer (Modelo 200, 25 %) statt Modelo 210.

7. Häufige Fehler

• "Ich zahle IBI, also brauche ich kein Modelo 210" — falsch.
• Ein gemeinsames Modelo 210 für mehrere Eigentümer — unzulässig.
• IBI-Abzug bei Vermietung EU/EWR vergessen.
• DBA ignorieren — 24 % in Spanien, kein FTC im Wohnsitzstaat.

8. Fazit

IBI: ein Bescheid pro Immobilie an die Gemeinde. Modelo 210: eine Erklärung pro nicht ansässigem Eigentümer an den Staat. Internationale Doppelbesteuerung wird über die DBA gelöst. Bei ausländischen Gesellschaften zusätzlich Modelo 213 und ggf. Betriebsstätte prüfen.

Verwandte Leitfäden

• Modelo 210 vs IBI
• Kalkulatorische Miete
• Mieteinnahmen
• Veräußerungsgewinn
• Was ist Modelo 210?

Quellen

• 1Agencia Tributaria (AEAT) — Modelo 210 IRNR
• 2Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (RDL 5/2004)
• 3Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004) — IBI
• 4Ministerio de Hacienda — Convenios para evitar la Doble Imposición (CDI)
• 5Modelo OCDE de Convenio Tributario sobre la Renta y el Patrimonio
• 6Dirección General del Catastro — valores catastrales
• 7Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (para EP y entidades no residentes)