Was ausländische Käufer in Spanien suchen

2025 haben Ausländer in Spanien rund 97.480 Wohnungskäufe beurkundet, 13,82 % aller Käufe, so das Jahrbuch des Colegio de Registradores. Sie suchen nicht ein einziges Produkt. Nach der Zahl der Geschäfte dominiert die gebrauchte Wohnung mit überschaubarer Fläche. Die Villa wiegt dort, wo das Budget steigt: bei Niederländern, Briten und US-Amerikanern und im Luxus an der Küste. Auch das Alter ist nicht eine Zahl. Wer eine Hypothek unterschreibt, ist etwa 45 Jahre alt. In Alicante, der Provinz mit dem höchsten Ausländeranteil, kaufen Menschen über 60 häufiger als in ganz Spanien.

Diese Studie kreuzt die 2025 eingetragenen Käufe, die Urkunden des Notariats, die Trennung zwischen Ansässigen und Nichtansässigen von CaixaBank Research und die Luxusnachfrage von idealista. Am Ende steht, welche Zahl aus welcher Quelle kommt und welcher Teil eine Kreuzlektüre ist. Keine öffentliche Statistik veröffentlicht die Tabelle „Alter × Wohnung oder Villa × Staatsangehörigkeit“.

Es gibt zwei ausländische Käufer, nicht einen

Sie zu vermischen, ist der Fehler, der Portale, Schlagzeilen und Inserate am stärksten verzerrt. CaixaBank Research trennt mit den Transaktionen des Wohnungsministeriums bis zum ersten Quartal 2025 zwei Profile:

• Ansässiger Ausländer. 56,2 % der Käufe durch Ausländer. Er kauft eine Hauptwohnung wegen Arbeit, Familie oder Studium. Er zahlt einen Preis nahe am spanischen Käufer (1.795 €/m² im zweiten Halbjahr 2024, gegenüber 1.713 €/m² bei Spaniern) und nutzt oft eine Hypothek. Marokko, Rumänien, Italien und in Madrid China prägen diese Gruppe.
• Nichtansässiger Ausländer. Der Rest. Er kauft einen Zweitwohnsitz oder eine Anlage an der Küste. Im zweiten Halbjahr 2024 zahlte er 3.063 €/m², 38 % mehr als 2019. Vereinigtes Königreich, Deutschland, die Niederlande, Belgien, Frankreich, die nordischen Länder und die USA dominieren diese Gruppe.

Dieselbe Trennung liefern die Notariatsurkunden des ersten Halbjahrs 2024: 58,2 % der ausländischen Käufe stammten von Ansässigen und 41,8 % von Nichtansässigen. Der Nichtansässige zahlte 2.895 €/m², der Ansässige 1.734 €/m², der spanische Käufer 1.659 €/m².

Warum sie Spanien wählen

Es ist nicht ein Grund. Die Quellen lassen sechs Gründe ordnen, die sich gegenseitig verstärken.

1. Sie kennen das Land schon aus dem Urlaub

2024 empfing Spanien 93,8 Millionen internationale Touristen, ein Rekord der Frontur-Reihe (INE). Die drei ersten Herkunftsländer dieser Touristen gehören auch zu den ersten Wohnungskäufern: Vereinigtes Königreich (18,4 Millionen Touristen), Frankreich (13,0 Millionen) und Deutschland (11,9 Millionen). Dahinter liegen die nordischen Länder (5,1 Millionen), die Niederlande (4,8 Millionen) und die USA (4,3 Millionen). Der Kauf folgt oft auf mehrere Winter oder Sommer am selben Küstenabschnitt.

2. Das Klima macht das Haus viele Monate nutzbar

Ein Zweitwohnsitz lohnt sich nur, wenn man ihn außerhalb des Sommers nutzen kann. Die Klimanormalwerte von AEMET an der Mittelmeerküste und auf beiden Inselgruppen zeigen milde Winter und eine lange warme Saison. Deshalb führen Alicante, Málaga, die Balearen und die beiden kanarischen Provinzen beim Anteil ausländischer Käufe, und deshalb taucht das Binnenland kaum auf.

3. Der Preis liegt trotz Anstieg in der gesuchten Klasse noch unter dem Herkunftsland

Der durchschnittliche Wohnungspreis in Spanien schloss 2025 bei 2.284 €/m² und 214.581 € je Wohnung, beides Rekorde der Registerreihe, mit einem Jahresplus von 9,5 % je Quadratmeter. CaixaBank stellt fest, dass der Abstand zu den Herkunftsländern der wichtigsten Käufer trotz dieses Anstiegs günstig bleibt, vor allem wenn man eine Küstenvilla mit einer vergleichbaren Wohnung in Südengland, den Niederlanden, Bayern oder Stockholm vergleicht. Wer Luxus kauft, kommt nicht mehr wegen eines Schnäppchens: 12,22 % der ausländischen Käufe 2025 lagen über 500.000 €, ein Rekord der Reihe.

4. Es gibt Direktflüge und eine Gemeinschaft, die schon seine Sprache spricht

Alicante, Málaga, Palma und die Flughäfen im Süden von Teneriffa und Gran Canaria bündeln Strecken nach Großbritannien, Deutschland, in die Niederlande und nach Skandinavien. Wo dieses Netz seit Jahrzehnten läuft, findet der Käufer Notar, Verwalter, Arzt und Nachbarn aus seinem Land. Orihuela Costa ist der Extremfall: Allein in Orihuela haben Notare im ersten Quartal 2025 1.051 Wohnungsverkäufe an Ausländer beurkundet, angeführt von Briten, Belgiern, Iren, Polen, Niederländern und Schweden.

5. Lebenserwartung und Gesundheitsversorgung zählen für den Ruhestand

Die Lebenserwartung bei der Geburt in Spanien lag 2024 bei 84,0 Jahren (INE und Gesundheitsministerium): 81,3 bei Männern und 86,6 bei Frauen. Mit 65 Jahren bleiben im Schnitt 22,0 Jahre. Für einen Käufer aus Nordeuropa, der hier den Winter verbringen will, wiegt diese Zahl so viel wie der Quadratmeterpreis. Ein EU-Ansässiger kann bei vorübergehenden Aufenthalten die europäische Krankenversicherungskarte nutzen und das Formular S1, wenn er den Wohnsitz verlegt und eine Rente aus seinem Land bezieht.

6. Das Investorenvisum ist nicht mehr der Treiber

Das sogenannte Golden Visa, der Aufenthalt gegen den Kauf einer Immobilie von mindestens 500.000 €, wurde durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft. Seit dem 3. April 2025 werden keine neuen Anträge mehr angenommen. Die Wirkung auf den Großteil des Marktes ist begrenzt: Der EU-Käufer brauchte es nicht, und nur 12,22 % der ausländischen Käufe 2025 erreichten diesen Betrag. In dieser teuren Gruppe entfielen 47 % auf Staatsangehörigkeiten außerhalb der EU. Absolut stiegen die ausländischen Käufe von rund 93.000 im Jahr 2024 auf rund 97.480 im Jahr 2025.

Welche Provinzen und Städte sie wählen

Die amtliche Statistik veröffentlicht Provinzen, nicht Gemeinden, außer in Einzelstudien. Der Anteil ist der Prozentsatz der Käufe dieser Provinz durch einen Ausländer, nicht der Anteil am Landesergebnis.

Nach Regionen lautet die Reihenfolge 2025: Balearen (29,86 %), Valencianische Gemeinschaft (27,65 %), Kanaren (25,65 %), Murcia (21,42 %), Katalonien (15,57 %) und Andalusien (13,34 %). Andalusien liegt unter Málaga, weil Sevilla, Jaén oder Córdoba den Schnitt drücken: In Sevilla machten Ausländer rund 2,5 % der Käufe aus. Madrid liegt bei 6,89 %. Der ausländische Wohnungskauf ist vor allem ein Küstenphänomen.

Das Notariat, das die Urkunde und nicht die spätere Eintragung zählt, weist an denselben Orten noch höhere Anteile aus. Bei der Vorstellung seines Wohnungsportals setzte es Ausländer auf 53 % der Käufe in Alicante (36 % allein Nichtansässige), 45 % auf den Kanaren und 42 % auf den Balearen. Die territoriale Reihenfolge deckt sich mit der der Registradores. Der Prozentsatz ändert sich, weil nicht derselbe Zeitpunkt und nicht genau dasselbe Universum gemessen wird.

CaixaBank bestätigt mit Blick nur auf den Nichtansässigen zwischen 2019 und dem ersten Quartal 2025 das Podium: Alicante (35 % der Verkäufe der Provinz), Málaga (28,4 %), Balearen, Santa Cruz de Tenerife und Murcia. Málaga ist die Provinz, die seit der Pandemie am meisten an Anziehung gewonnen hat, wegen Flughafen, Tourismus und ihrer Rolle als Unternehmens- und Technikstandort, mit Preisen unter Madrid und Barcelona.

Jede Staatsangehörigkeit hat ihre Karte

Am Gesamt der ausländischen Käufe 2025 ordnen die Registradores die Staatsangehörigkeiten so:

Der Brite bleibt Erster, verliert aber Anteil (minus 0,67 Punkte in einem Jahr). Der Niederländer steigt unter den großen Herkünften am stärksten (+0,96 Punkte). CaixaBank erinnert daran, dass das Vereinigte Königreich unter den Nichtansässigen von rund 22 % dieses Segments 2010–2019 auf rund 15 % in der jüngeren Periode gefallen ist, vor allem wegen Brexit und Pfund, während Polen stark in den Neubau geht.

Die Gemeindekarte von Alicante im ersten Quartal 2025 zeigt den Schnitt besser als jeder Provinzdurchschnitt. In Orihuela führen Vereinigtes Königreich (212), Belgien (169), Irland (98), Polen (84), Niederlande (68) und Schweden (59). In der Stadt Alicante sind die ersten Staatsangehörigkeiten Algerien, Ukraine, Italien, Russland und Frankreich: Profil des städtischen Ansässigen, nicht des Ferienhauses. In Elche wiegen Rumänien, Polen und Marokko.

Suchen sie eine Wohnung oder eine Villa?

Auf dem gesamten spanischen Markt 2025 waren 79,35 % der Verkäufe Wohnungen und 20,65 % Einfamilienhäuser. Die Registradores veröffentlichen diesen Schnitt nicht nur für Ausländer. Was sie veröffentlichen, ist die Fläche, und das Ergebnis widerlegt den Gemeinplatz, „der Ausländer kaufe Villen“.

Spanier wiegen stärker bei großen Wohnungen. Ausländer wiegen stärker bei kleineren Flächen, weil ein wichtiger Teil ihrer Nachfrage ein Zweitwohnsitz ist und nicht die Quadratmeter einer Hauptwohnung braucht. Die Verteilung der ausländischen Käufe 2025 nach Fläche:

64 % der ausländischen Käufe haben 100 m² oder weniger. Zusammen mit einem Küstenbestand, der überwiegend aus Wohnungen besteht, ist das häufigste ausländische Geschäft eine Wohnung, fast immer aus dem Bestand: Nur 21,54 % ihrer Käufe waren Neubau, ein Zehntelpunkt unter den Spaniern (21,76 %).

Innerhalb dieses Schnitts gibt es Nationalitäten des großen Hauses und Nationalitäten der Wohnung:

• Über 100 m²: 50,5 % der Käufe von US-Amerikanern, 47,01 % der niederländischen und 45,23 % der britischen Käufe.
• 60 bis 80 m²: Ukrainer (29,33 %), Marokkaner (29,31 %) und Ungarn (29,22 %).
• Unter 40 m²: Franzosen (8,74 % ihrer Käufe) und Italiener (8,27 %), über dem Rest.

Neubau, an der Küste meist Reihenhaus oder Wohnung in einer Anlage mit Pool, wählen vor allem Polen (39,84 % ihrer Käufe), Belgier (34,49 %) und Niederländer (32,91 %). Am anderen Ende kaufen Franzosen (86,42 % Bestand), Bulgaren (85,34 %) und Marokkaner (85,28 %) fast nur gebrauchte Wohnungen.

Im Luxus kehrt sich das Verhältnis um

idealista hat etwas anderes gemessen: die Nachfrage nach Luxusinseraten im vierten Quartal 2024, nicht abgeschlossene Urkunden. In diesem Segment gewinnt die Villa. 77 % des Luxusbestands des Portals waren Einfamilienhäuser. Das ausländische Interesse erreichte 32,8 % der Nachfrage nach teuren Villen und 20,7 % der Nachfrage nach hochpreisigen Wohnungen.

• Balearen. 86 % des Luxusangebots sind Villen, mit einem Durchschnittspreis um 3 Millionen Euro. Fast 52 % der Nachfrage nach diesen Villen kommt aus dem Ausland. Bei Luxuswohnungen erreicht das ausländische Interesse 47,5 %.
• Málaga. 80 % des Luxusangebots sind Einfamilienhäuser. 49,7 % der Nachfrage nach diesen Villen ist ausländisch, und rund 42 % der Nachfrage nach Wohnungen und Penthouses ebenfalls.
• Alicante. 96 % des Luxusangebots des Portals sind Einfamilienhäuser, mit Durchschnittspreisen über 2,3 Millionen. 49,7 % der Nachfrage nach diesen Villen ist ausländisch. Die Luxuswohnung ist selten (4 % des Angebots), und trotzdem kommen 36,3 % ihrer Nachfrage von außen.
• Madrid ist die Ausnahme. In der Hauptstadt sucht der ausländische Luxuskäufer eine Wohnung, weil das der vorhandene Produkttyp und die städtische Anlage ist.

Beide Zahlen gehören zusammen. Von zehn ausländischen Käufen sind die meisten Wohnungen. Von zehn Blicken auf eine Villa über einer Million Euro auf den Balearen, in Málaga oder Alicante kommt etwa die Hälfte aus dem Ausland.

Wie alt der ausländische Käufer ist

Es gibt kein offiziell veröffentlichtes Durchschnittsalter nur für den ausländischen Käufer, aufgeteilt nach Wohnung und Villa. Es gibt vier Bausteine, und zusammen ergeben sie ein Bild.

1. Der Wohnungskäufer in Spanien, jeder Staatsangehörigkeit, war 2025 im Schnitt 47 Jahre alt (Generalrat des Notariats). 2007 waren es 40. Käufer von 18 bis 30 Jahren sind von 22,53 % der Geschäfte auf 9,55 % gefallen.
2. Die Altersgruppe, die am meisten kauft, bleibt auf dem Gesamtmarkt die der 35- bis 44-Jährigen (Notariatsbericht über natürliche Personen bis Juli 2024). Über 50-Jährige kommen vor allem wegen eines Zweitwohnsitzes oder eines Wohnungswechsels.
3. Alicante lässt die Nachfrage älter aussehen, weil Ausländer so stark wiegen. Nach dem Wohnungsportal des Notariats machten über 60-Jährige 23,03 % der Käufe der Provinz aus, gegenüber 17,48 % in Spanien. Unter 40-Jährige blieben bei 25,33 %, etwa zehn Punkte unter dem Land. Über 70-Jährige (6,12 %) lagen gleichauf mit unter 31-Jährigen (6,11 %). Das ist keine Statistik „nur Ausländer“, aber in einer Provinz, in der zwischen 43 % und 53 % der Käufe ein Ausländer unterschreibt, kommt die Altersverschiebung dorther.
4. Wer eine Hypothek aufnimmt, hat ein anderes Alter. UCI beschreibt mit dem eigenen Bestand 2024 den Ausländer, der finanziert, als Führungskraft oder Unternehmer von 45 Jahren. 32,4 % sind mittlere Führungskräfte und 24 % Unternehmer. 84,5 % dieser Hypotheken galten einem Zweitwohnsitz. Diese Stichprobe lässt den Barzahler außen vor, und der Barzahler ist meist älter.

Die Hypothek zeigt diese Alterslücke besser als jede Umfrage. 2025 hatten bei den Hypotheken ausländischer Käufer Rumänen (8,42 %), Italiener (7,41 %) und Chinesen (5,29 %) das größte Gewicht. Die Briten, bei den Käufen an erster Stelle, fallen auf 4,33 % der Hypotheken: Ein großer Teil ihrer Nachfrage braucht keinen Kredit. Die höchsten durchschnittlichen Darlehensbeträge unterschreiben Deutsche (369.436 €), US-Amerikaner (353.868 €) und Schweden (329.209 €), passend zu teureren und größeren Wohnungen.

Der Quadratmeterpreis des ersten Halbjahrs 2024 erzählt dieselbe Geschichte. Schweden (3.330 €/m²), die USA (3.247 €/m²) und Deutschland (3.114 €/m²) stehen oben. Marokko (738 €/m²) und Rumänien (1.158 €/m²) stehen unten. Sie kaufen nicht dasselbe Produkt und nicht im selben Lebensabschnitt.

Welche Altersgruppen eine Wohnung kaufen und welche eine Villa

Die folgende Tabelle ist eine Kreuzlektüre der genannten Quellen. Sie ist keine Mikrozahl des Registers oder des Notariats. Sie soll verhindern, dass allen vier Profilen dasselbe Inserat angeboten wird.

Die praktische Nuance: Ab 55 verschwindet die Wohnung nicht. Der Grund für den Kauf ändert sich. Ein Teil dieser Gruppe will Garten und Pool. Ein anderer, in Orten wie Torrevieja oder Orihuela Costa ebenso zahlreich, will eine kleine, ebenerdige Wohnung mit einer Gemeinschaft, die das Haus elf Monate im Jahr abschließt. Die Luxusvilla ist sichtbar und teuer und wirkt deshalb wie die Mehrheit. In den Urkunden ist sie das nicht.

Die USA sind der klarste Fall eines großen Hauses, das mehrheitlich kein Ruhestandskauf ist: Die Hälfte der amerikanischen Käufe liegt über 100 m², und der Quadratmeterpreis gehört zu den höchsten. Sie kaufen in Madrid, Málaga und auf den Balearen, oft als Anlage oder zweite Basis, nicht nur als Ruhestand.

Worauf sie vor der Reservierung achten

Kreuzt man Haustyp, Alter und Provinz, ist die Liste dessen, was ein Geschäft wirklich schließt, kurz:

• Entfernung zum Meer und Ausrichtung, mehr als die Fläche, beim Zweitwohnsitz.
• Hausgeld, das niedrig bleibt, wenn das Haus leer steht. Hier gewinnt die Wohnung gegen die Villa.
• Eine touristische Lizenz, nur wenn vermietet werden soll. Auf den Balearen, den Kanaren, in Barcelona und in weiten Teilen von Málaga sind neue Lizenzen stark begrenzt. Für Kurzzeitvermietung zu kaufen, ohne die Lizenz zu prüfen, heißt ein Problem zu kaufen.
• Anbindung. Ein Direktflug in der Saison, nicht nur im August, entscheidet zwischen Alicante und einer billigeren Küste ohne Flughafen.
• Neubau oder Bestand. Niederländer, Belgier und Polen zahlen den Neubau, um Renovierungen zu vermeiden. Franzosen und die meisten Ansässigen kaufen Bestand.
• Ein realistisches Budget für Kaufsteuern (10 % MwSt. im Neubau oder Grunderwerbsteuer im Bestand, je nach Region) und für die jährlichen Kosten, Eigentümer in Spanien zu sein, ohne dort zu leben.

Die Steuerpflicht am Tag nach der Urkunde

Der Kauf schließt die Akte bei der Steuerbehörde nicht. Wer nicht in Spanien wohnt, muss das Modelo 210 abgeben, auch wenn das Haus nicht vermietet wird: Das ist die kalkulatorische Miete, ein Prozentsatz des Katasterwerts. Wird vermietet, werden die Mieteinnahmen erklärt. Wird später verkauft, behält der Käufer 3 % ein, und der Verkäufer versteuert den Veräußerungsgewinn, mit möglicher Erstattung über das Modelo 211.

Der allgemeine Satz beträgt 19 % für Ansässige der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums und 24 % für alle anderen. Der praktische Kaufleitfaden, von der NIE bis zur Urkunde, steht in wie man als Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien kauft. Der Preiskontext 2026 steht in der Marktübersicht für Nichtansässige.

Häufige Fragen

Kaufen Ausländer in Spanien mehr Wohnungen oder Villen?

Mehr Wohnungen. 2025 hatten 64 % der ausländischen Käufe 100 m² oder weniger, und auf dem Gesamtmarkt waren 79,35 % der Geschäfte Wohnungen. Die Villa bündelt die ausländische Nachfrage im Luxus der Balearen, Málagas und Alicantes sowie bei US-Amerikanern, Niederländern und Briten, den Staatsangehörigkeiten, die am häufigsten über 100 m² kaufen.

Wie alt ist der ausländische Käufer?

Das hängt davon ab, ob er in Spanien lebt. Der Ansässige ähnelt dem nationalen Käufer, dessen aktivste Gruppe 35 bis 44 Jahre ist und dessen Schnitt 2025 bei 47 liegt. Wer einen Zweitwohnsitz finanziert, ist etwa 45. Der Nichtansässige, der in Alicante, Málaga oder auf den Inseln bar zahlt, ist älter: In Alicante stellen über 60-Jährige bereits 23 % aller Käufe.

In welcher Provinz kaufen sie am meisten?

Alicante, wo Ausländer 2025 43,29 % der Käufe tätigten. Danach Málaga (32,80 %), Santa Cruz de Tenerife (30,04 %), die Balearen (29,86 %) und Girona (25 %).

Gibt es das Golden Visa für den Hauskauf noch?

Nicht für neue Anträge. Das Organgesetz 1/2025 hat es mit Wirkung vom 3. April 2025 abgeschafft. Wer bereits eine Genehmigung hatte, behält die Regeln, unter denen sie erteilt wurde.

Warum stimmen die Zahlen des Notariats und der Registradores nicht überein?

Das Notariat zählt die Urkunde am Tag der Unterschrift. Die Registradores zählen die spätere Eintragung, und ihre Definition eines „Wohnungskaufs“ ist nicht identisch. Deshalb spricht eine Quelle für 2025 von knapp 20 % der Geschäfte mit ausländischem Käufer und die andere von 13,82 % der Eintragungen. Die führenden Provinzen sind dieselben.

Woher jede Zahl kommt

Käufe, Staatsangehörigkeiten, Provinzen, Fläche, Neubau und die Spanne ab 500.000 € stammen aus dem Jahrbuch 2025 der registralen Immobilienstatistik des Colegio de Registradores. Die Trennung ansässig / nichtansässig und die Preise von 3.063, 1.795 und 1.713 €/m² stammen von CaixaBank Research (zweites Halbjahr 2024 und Stand bis zum ersten Quartal 2025, mit Daten des Wohnungsministeriums). Die Preise des ersten Halbjahrs 2024 nach Staatsangehörigkeit und die 58,2 % / 41,8 % stammen vom Notariat (CIEN). Das Durchschnittsalter von 47 Jahren, die 20,3 % und die Gewichte von Alicante, Kanaren und Balearen stammen aus der Vorstellung des Wohnungsportals des Notariats im Oktober 2025. Die Altersgruppen von Alicante veröffentlichte Información auf Basis dieses Portals. Das Porträt mit 45 Jahren stammt von UCI und beschreibt nur Personen, die bei diesem Institut eine Hypothek unterschreiben. Luxuswohnung gegen Villa ist die Inseratsnachfrage von idealista im vierten Quartal 2024, keine abgeschlossenen Verkäufe. Tourismus und Lebenserwartung stammen vom INE. Das Ende des Golden Visa ist das Organgesetz 1/2025 und die Mitteilung des Wohnungsministeriums.

Die Tabelle Alter nach Wohnungstyp ist unsere Lesart dieser Quellen zusammen. An dem Tag, an dem das Register die Kreuzung von Alter, Staatsangehörigkeit und Einfamilienhaus veröffentlicht, kann diese Tabelle durch eine direkte Zahl ersetzt werden.