Die sichersten Länder für Wohninvestments, und warum Spanien seit Jahrzehnten dazugehört

Die Länder an der Spitze der Friedensindizes sind deshalb noch nicht die Länder, in denen ein Ausländer eine Wohnung kaufen und geschützt sein kann. Island ist das friedlichste Land der Welt und kein Zweitwohnsitzmarkt. Kanada, Australien und Neuseeland schützen Eigentum sehr gut und sperren oder begrenzen zugleich den Kauf durch einen Nichtansässigen. Spanien ist in keinem Ranking von 2025 die Nummer eins. Seit vier Jahrzehnten ist es etwas anderes: ein Staat der Europäischen Union, des Euro und der NATO, mit einem Register, das den gutgläubigen Eintragenden schützt, in dem ein Ausländer eine gewöhnliche Wohnung nach denselben zivilrechtlichen Regeln kauft wie ein Spanier. Diese Kombination, nicht ein einzelner Rang, hat es zu einem sicheren Ziel gemacht.

Das ist keine Kaufempfehlung und keine Anlageberatung. Der Text beschreibt den Rechtsrahmen und die öffentlichen Indizes mit Stand Oktober 2026 und trennt, was jede Quelle wirklich misst.

„Sicher“ meint drei verschiedene Dinge

• Sicherheit des Titels. Das Haus steht auf Ihren Namen, und ein Gericht achtet die Eintragung. Darüber entscheiden Rechtsstaat und ein verlässliches Register.
• Sicherheit der Person. Gewalt ist gering. Tötungsdelikte und der Global Peace Index messen das, nicht den Quadratmeterpreis.
• Sicherheit des Preises. Die Wohnung verliert nicht einen großen Teil ihres Wertes. Das kann kein ernstes Land versprechen. Spanien auch nicht. Der Zyklus ab 2008 hat es gezeigt.

Die Karte von 2025 und 2026

Die Tabelle stellt drei Quellen nebeneinander, die nicht dasselbe messen. Der Global Peace Index 2025 des Institute for Economics & Peace ordnet 163 Länder: Rang 1 ist das friedlichste. Der International Property Rights Index 2025 ordnet 126 Länder nach Rechtsrahmen und Eigentumsschutz. Die Spalte zum ausländischen Käufer stammt aus dem Recht des jeweiligen Landes. „Offen“ heißt: Es gibt kein nationales Verbot und keine nationale Genehmigung für den Kauf einer gewöhnlichen Stadtwohnung durch einen Nichtansässigen. Geschütztes Land, Küste oder ein landwirtschaftliches Grundstück können eigene Regeln haben.

Frankreichs Rang im Friedensindex beschreibt weder das Grundbuch noch die Straße. Der Index bestraft Militarisierung und die Wirkung von Terrorismus. Bei Eigentumsrechten liegt Frankreich auf Platz 12, bei Immobilientransparenz auf Platz 2 weltweit. Das Vereinigte Königreich lässt sich aus der veröffentlichten Spitze des IPRI nicht ohne den vollständigen Bericht einordnen; bei der Immobilientransparenz ist es die Nummer 1.

Im Eigentumsrechteindex führen 2025 Luxemburg (8,237), Australien (8,037) und die Schweiz (8,008). Die Vereinigten Staaten liegen auf Platz 10 (7,655). Spanien erreicht 7,144 und Platz 22 von 126. Der Teilindex für physisches Eigentum, der die Wohnung und nicht Patente betrachtet, steigt auf der Länderseite des Index auf 8,283 und auf Platz 8 dieser Komponente.

Markttransparenz ist nicht Frieden

Wer einen Kauf unterschreiben will, braucht den Global Real Estate Transparency Index 2024 von JLL und LaSalle. Er erfasst 89 Länder und 151 Städte mit 256 Indikatoren: Marktdaten, Governance börsennotierter Vehikel, Rechtsrahmen, Transaktionsprozess und Nachhaltigkeit. Europa ist die transparenteste Region.

Die Gruppe „hochtransparent“ eröffnen das Vereinigte Königreich (1), Frankreich (2), die Vereinigten Staaten (3), Australien (4), Kanada (5), die Niederlande (6), Neuseeland (7), Irland (8), Schweden (9) und Deutschland (10). Japan, Belgien und erstmals auch Singapur gehören dazu. Die Reihenfolge steht in der Mitteilung von JLL Deutschland.

Spanien liegt auf Platz 18 weltweit, unverändert gegenüber 2022, und unter den zehn transparentesten Märkten Europas. JLL setzt es in die Stufe „Transparent“, nicht in die oberste. Ein professioneller Investor findet Daten, eine notarielle Urkunde und ein Register. Es ist nicht der Markt mit der feinsten Statistikreihe der Welt.

Das Kleingedruckte der Länder auf den ersten Plätzen

• Schweiz. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, die Lex Koller, verlangt eine kantonale Bewilligung. Eine Ferienwohnung ist nur in bezeichneten Tourismuszonen und innerhalb eines Kontingents möglich. Das Eigentum gibt kein Aufenthaltsrecht.
• Dänemark. Wer dort keinen Wohnsitz hat oder nicht mindestens fünf Jahre gelebt hat, braucht eine Genehmigung der Abteilung für Zivilsachen. Der amtliche Leitfaden gilt für den Hauptwohnsitz und für das Ferienhaus.
• Kanada. Das Kaufverbot für Nichtkanadier, in Kraft seit dem 1. Januar 2023, wurde bis zum 1. Januar 2027 verlängert. Das Finanzministerium hat es angekündigt. Es gilt für Wohnungen mit bis zu drei Einheiten in städtischen Gebieten. Ein Gebäude mit vier oder mehr Einheiten und Grund außerhalb dieser Gebiete folgen einem anderen Regime.
• Australien. Vom 1. April 2025 bis zum 31. März 2027 darf ein ausländischer Investor keine Bestandsimmobilie kaufen, von definierten Ausnahmen abgesehen. Das australische Schatzamt hat es angekündigt. Neubau und Bauland laufen über einen anderen Weg, mit Genehmigung.
• Neuseeland. Eine Person von außen darf Wohnland in der Regel nicht kaufen. Für Australier und Singapurer gibt es einen anderen Weg, und mit Zustimmung einen weiteren für Inhaber eines Aufenthaltsvisums, die ein einziges Haus zum Wohnen kaufen.
• Singapur. Kaufen ist erlaubt. Seit dem 27. April 2023 gilt für einen Ausländer als Grundregel eine Additional Buyer’s Stamp Duty von 60 %, zusätzlich zur gewöhnlichen Stempelsteuer. Das amtliche Beispiel der IRAS, bei einer Wohnung von 2 Millionen Singapur-Dollar, ergibt allein 1,2 Millionen an diesem Zuschlag.

Warum Spanien seit Jahrzehnten auf dieser Liste steht

• 1978. Artikel 33 der Verfassung anerkennt das Privateigentum und das Erbrecht. Niemand darf seines Eigentums beraubt werden außer aus Gründen des öffentlichen Nutzens oder des sozialen Interesses, mit Entschädigung und nach dem Gesetz.
• 1982 und 1986. Spanien tritt der NATO bei und am 1. Januar 1986 den Europäischen Gemeinschaften. Der politische Rahmen des Eigentümers ist der eines Mitgliedstaats.
• 1999. Der Euro. Wer in Euro verdient und spart, hat kein Währungsrisiko zwischen seinem Land und dem Haus. Das gibt es im Vereinigten Königreich, in der Schweiz, in Kanada, Australien oder Singapur nicht.
• Das Register. Artikel 34 des Hypothekengesetzes schützt den Dritten, der gutgläubig und entgeltlich ein Recht eintragen lässt, das er von dem erworben hat, der im Register als verfügungsberechtigt erschien. Wird das Recht des Veräußerers später aus einem Grund aufgehoben, der nicht im Register stand, bleibt die Eintragung des Dritten bestehen. Die notarielle Urkunde genügt nicht: Die Publizität gibt die Eintragung.
• Der Ausländer. Artikel 27 des Código Civil gewährt Ausländern dieselben bürgerlichen Rechte wie Spaniern, soweit nicht Sondergesetze oder Verträge etwas anderes bestimmen. Der Kauf einer gewöhnlichen Wohnung gehört nicht zu diesen Ausnahmen. Wohnsitz oder Visum sind für das Eigentum nicht erforderlich.

Die Aufenthaltserlaubnis durch Investition, das sogenannte Golden Visa, für Käufe von mindestens 500.000 Euro, wurde durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft. Seit dem 3. April 2025 gibt es keine neuen Anträge. Das Visum zu schließen hat den Kauf nicht geschlossen. Ein EU-Bürger brauchte es nicht, und der Titel hing nie davon ab. Das Haus allein gibt weiterhin kein Aufenthaltsrecht.

Wo Spanien in den heutigen Zahlen steht

Das World Justice Project setzt Spanien auf Platz 18 von 31 in der Gruppe EU, EFTA und Nordamerika. Der Wert sank um 0,6 %, der Weltrang blieb. Innerhalb des Index liegt die Ziviljustiz auf Platz 30 von 143 und Ordnung und Sicherheit auf Platz 39. Spanien steht in der oberen Weltgruppe und in der Mitte seiner reichen Region. Es ist nicht Dänemark, das diesen Index anführt.

Die Tötungsrate in der Eurostat-Reihe crim_hom_soff lag seit 2008 jedes Jahr zwischen 0,6 und 0,9 je 100.000. Das ist eine niedrige, stabile Reihe. Es ist nicht der niedrigste Wert der Union.

Der Preis hat einen ganzen Zyklus hinter sich. Der Titel nicht.

Wer sagt, in Spanien steige der Preis „immer“, hat die Reihe nicht gelesen. Der Wohnpreisindex des INE stieg im vierten Quartal 2025 um 12,9 % zum Vorjahr: 11,2 % bei Neubau und 13,1 % bei Bestand, und 1,8 % zum Vorquartal. Die historische Tabelle desselben Index zeigt die andere Seite: Jahresraten von −11,2 % im Jahr 2011, −12,8 % im Jahr 2012 und −7,8 % im Jahr 2013. Seit 2014 ist die Jahresrate des vierten Quartals positiv, und 2024 und 2025 sind die stärksten Jahre dieser Erholung.

Das Jahrbuch der Registerstatistik 2025 schließt mit einem Durchschnittspreis von 2.284 €/m² und 214.581 € je Wohnung, beides Höchststände der Registerreihe, bei einem Plus von 9,5 % in Euro je Quadratmeter. INE-Index und Registerpreis messen nicht denselben Zeitpunkt und nicht dasselbe Universum. Beide sagen: 2025 war ein Jahr starker Anstiege, nach einem Zyklus, der bereits einen langen Rückgang enthielt.

Im selben Jahrbuch schlossen Ausländer rund 97.480 Käufe ab, 13,82 % aller Wohnungskäufe. Der ausländische Käufer ist kein jüngerer Zusatz der letzten Hausse, sondern ein stabiler Teil der Nachfrage, vor allem an der Küste. Einzelheiten stehen in der Studie zum ausländischen Käufer.

Wo Spanien nicht vorn liegt

• Wahrgenommene Korruption. Im Korruptionswahrnehmungsindex 2025 von Transparency International erreicht Spanien 55 von 100 und Platz 49 von 182, einen Punkt und drei Plätze schlechter als im Vorjahr. Die internationale Mitteilung nennt es unter den größeren europäischen Rückgängen seit 2012, mit 10 Punkten weniger. Portugal steht bei 56. Das ist keine Gewaltzahl. Es ist eine Zahl zum Vertrauen in den öffentlichen Sektor und der institutionelle Schwachpunkt dieser Liste.
• Ziviljustiz. Platz 30 des World Justice Project beschreibt Fristen und Vorhersehbarkeit, nicht die Gültigkeit des Titels. Ein Streit um Besitz oder Gemeinschaftseigentum wird entschieden, und er wird nicht schnell entschieden.
• Datentransparenz. Platz 18 bei JLL, in der zweiten Stufe, bedeutet, dass das Vereinigte Königreich, Frankreich, die Niederlande oder Deutschland feinere Reihen veröffentlichen. Das spanische Register schützt das Recht. Stadtteil- und Renditestatistik ist nicht die offenste des Kontinents.
• Der Einstiegspreis. 2024 und 2025 sind teure Jahre gegenüber der eigenen jüngeren Reihe. Zu kaufen, weil „Spanien sicher ist“, beantwortet nicht, ob diese Wohnung zu diesem Preis sinnvoll ist.

Wer kauft und nicht ansässig ist, muss auch das Finanzamt einrechnen

Eigentum ohne Steueransässigkeit ist nicht steuerfrei. Jedes Jahr ist das Modelo 210 abzugeben, die Einkommensteuer der Nichtansässigen:

• Leere Wohnung. Die Bemessungsgrundlage der kalkulatorischen Miete beträgt 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, je nach Überprüfungsdatum. Der Satz ist 19 %, wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, und 24 % in der übrigen Welt.
• Vermietung. Dieselben 19 % oder 24 % auf die Mieteinnahmen. Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, kann zugehörige Kosten abziehen. Wer es nicht ist, wird auf die Bruttoeinnahme besteuert.
• Verkauf. Der Käufer behält 3 % ein und führt sie mit dem Modelo 211 ab. Der Verkäufer erklärt den Veräußerungsgewinn und verlangt den Überschuss zurück oder zahlt die Differenz.

Werden Sie Steueransässiger, ändert sich das Schema: Die IRPF erfasst das Welteinkommen, einschließlich einer ausländischen Rente. Abkommen verhindern die doppelte Zahlung. Die Karte nach Staatsangehörigkeit steht im Leitfaden zur Steuer der Nichtansässigen. Preise und Nachfrage im Marktüberblick 2026.

Wie die Liste zu lesen ist, wenn Sie einen Zweitwohnsitz suchen

Wer in diesem Jahr aus einem anderen Land kaufen will, nimmt nicht die Friedensliste. Er nimmt die Euro-Märkte mit funktionierendem Register und ohne nationale Kauferlaubnis: Spanien, Portugal, Frankreich, die Niederlande, Deutschland und Irland. Portugal liegt beim Frieden vor Spanien (7 gegen 25) und bei den Eigentumsrechten sehr nah (23 gegen 22). Frankreich ist transparenter. Deutschland auch. Spanien bringt etwas anderes: vier Jahrzehnte mit derselben offenen Tür, einen Küstenmarkt, der bereits nahe an 100.000 ausländische Käufe im Jahr aufnimmt, und einen Preiszyklus, der vollständig durchlaufen wurde, ohne den Titel anzutasten.

Das Vereinigte Königreich ist der transparenteste Markt und offen, in einer anderen Währung und mit höheren Einstiegsteuern für Nichtansässige. Die Schweiz, Dänemark, Kanada, Australien, Neuseeland und Singapur können ausgezeichnet sein für jemanden, der bereits dort lebt. Wer von außen kauft, trifft zuerst auf eine Genehmigung, ein Verbot oder eine Steuer von 60 %, bevor von Sicherheit die Rede ist.

Schluss

Spanien führt die Welt nicht bei Frieden, bei der Korruptionswahrnehmung oder bei der Immobilientransparenz an. Es führt eine Kombination an, die seit Jahrzehnten an derselben Stelle steht: verfassungsrechtliches Privateigentum, Euro, Register mit öffentlichem Glauben und ein Kauf, der Nichtansässigen offensteht. Der Preis ist gefallen und wieder gestiegen. Das eingetragene Recht wurde nicht unterbrochen. Wer kaufen will, sollte diese beiden Sätze als verschiedene Tatsachen behandeln und das Modelo 210 ab dem Jahr der Urkunde geregelt haben. Bei SpainTaxForm reichen wir es online ein, in Ihrer Sprache.