Wohnen und Tourismus in Spanien: was die Daten sagen

Zwei Dinge stimmen gleichzeitig: In Spanien fehlt es an Wohnungen dort, wo Menschen leben wollen, und der Tourismus ist einer der wichtigsten Motoren der Wirtschaft. Die öffentliche Debatte wird oft auf „Touristen gegen Einheimische“ verkürzt. Dieser Artikel ergreift keine Partei: Er fasst die Daten zusammen, die am 5. Oktober 2026 vorliegen, erklärt, wie die Teile zusammenhängen, und sagt offen, was wir noch nicht wissen.

Das Bild in einer Minute

• Wohnungsdefizit: Die Banco de España schätzt, dass sich zwischen 2021 und 2025 ein Defizit von rund 750.000 Wohnungen angehäuft hat. Allein 2025 entstanden etwa 240.000 Haushalte, während rund 92.000 Wohnungen fertiggestellt wurden.
• Tourismus: 2025 endete mit 96,8 Millionen internationalen Touristen (+3,2 %) und Ausgaben von 134.712 Millionen Euro (+6,8 %), laut INE.
• Ferienwohnungen: Im Mai 2026 waren 341.001 Wohnungen auf digitalen Plattformen inseriert, 10,7 % weniger als ein Jahr zuvor. Das sind rund 1,3 % der 26,6 Millionen Wohnungen, die der Zensus 2021 zählte.
• Gewicht des Tourismus: Laut OECD macht er 13,4 % der Beschäftigung, 6,0 % des BIP (direkter Effekt) und 48,4 % der Dienstleistungsexporte aus.
• Sozialwohnungen: rund 2,5–3 % des Gesamtbestands, gegenüber etwa 9 % im EU-Durchschnitt.

Das Grundproblem: zu wenige Wohnungen dort, wo sie gebraucht werden

Denken Sie an die „Reise nach Jerusalem“: elf Spieler, zehn Stühle. Egal, wie man die Plätze verteilt, einer bleibt stehen. Die Regeln entscheiden nur, wer stehen bleibt; damit niemand stehen bleibt, braucht es mehr Stühle.

Beim Wohnen in Spanien ist es ähnlich. 2025 entstanden etwa 240.000 neue Haushalte, fertiggestellt wurden rund 92.000 Wohnungen. Diese Lücke, Jahr für Jahr wiederholt, fasst die Banco de España als aufgelaufenes Defizit von etwa 750.000 Wohnungen zusammen, das in den kommenden Jahren weiter wachsen könnte.

Das Defizit ist nicht gleichmäßig verteilt. Laut Banco de España konzentriert sich die Hälfte auf sechs Provinzen: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia und Málaga. Anders gesagt: Spanien hat nicht einfach „zu wenige Wohnungen“, sondern zu wenige dort, wo Menschen arbeiten und leben wollen und können.

Am häufigsten genannte Ursachen sind fehlendes Bauland, steigende Baukosten, langsame Genehmigungen und ein kleiner Sozialwohnungsbestand (rund 2,5–3 % des Gesamtbestands gegenüber etwa 9 % im europäischen Durchschnitt).

Welche Rolle spielen Ferienwohnungen?

Zwei entgegengesetzte Fehler sollte man vermeiden:

• „Sie sind bedeutungslos.“ In vielen Vierteln und Gemeinden sind sie das nicht.
• „Sie erklären die ganze Krise.“ Auch das nicht: Auf nationaler Ebene sind sie nur ein Teil des Problems.

Eine Veranschaulichung: Ein Löffel Salz fällt in einem großen Topf kaum auf, in einem Glas Wasser verändert er alles. Die nationalen 1,3 % sagen wenig darüber, was in einem bestimmten Viertel passiert. Die experimentelle INE-Statistik zeigt, wo sich die inserierten Wohnungen konzentrieren (Mai 2026):

Nach Gemeinden führen Madrid (10.836), Málaga (8.288), Barcelona (8.231), Marbella (6.987) und Sevilla (6.937) die Liste an.

Was sagt die Forschung zum Einfluss auf die Preise?

• Fedea hat 429 internationale Studien ausgewertet. Das Ergebnis: Der klarste und am besten belegte Effekt betrifft den Wohnungsmarkt, denn das Angebot an langfristigen Wohnmietwohnungen sinkt und Kauf- und Mietpreise steigen, vor allem dort, wo der touristische Druck am größten ist. Fedea räumt auch ein, dass diese Unterkünfte die Touristenausgaben in Gebiete ohne Hotels lenken.
• Barcelona ist der am besten untersuchte Fall. Eine Studie im Journal of Urban Economics (García-López u. a., 2020) schätzte, dass die Airbnb-Aktivität in einem durchschnittlichen Viertel die Mieten um 1,9 % und die Kaufpreise um 4,6 % erhöhte. In den 10 % der Viertel mit der höchsten Aktivität waren es 7 % bzw. 17 %.

Einfach gelesen: Der Effekt existiert, er ist im Durchschnitt moderat und in den am stärksten ausgelasteten Gebieten groß. Deshalb hängt die Debatte ebenso sehr vom „Wo“ wie vom „Wie viel“ ab.

Die andere Seite der Waage: Tourismus trägt auch die Wirtschaft

Tourismus ist keine Randerscheinung. Wenn ein Besucher eine Unterkunft mietet, gibt er auch Geld in Restaurants, Geschäften, Verkehr, Ausflügen und Freizeit aus, was sich in Arbeitsplätzen, Sozialbeiträgen und Steuern niederschlägt. Die Daten helfen bei der Einordnung:

• Etwas mehr als 13 % der Beschäftigung im Land hängen direkt vom Tourismus ab (rund drei Millionen Menschen).
• Reisen machen fast die Hälfte der Dienstleistungsexporte aus: Wenn ein ausländischer Besucher in Spanien Geld ausgibt, „exportiert“ das Land touristische Dienstleistungen.
• Die Ausgaben internationaler Touristen überstiegen 2025 die Marke von 134.000 Millionen Euro und wuchsen im ersten Halbjahr 2026 weiter (63.800 Millionen, 7 % mehr).

Ein wichtiger Hinweis: Mehr Tourismus bedeutet nicht automatisch mehr öffentlichen Wohnungsbau. Die dadurch erzielten Steuern fließen in den Gesamthaushalt, und wofür sie verwendet werden, entscheiden die Haushalte: Renten, Gesundheit, Bildung, Infrastruktur, Wohnen … Der Zusammenhang ist indirekt.

Tourismus hat auch lokale Kosten, die im BIP nicht auftauchen: Lärm, Überfüllung, Nahversorger, die durch Geschäfte für Besucher ersetzt werden, häufigerer Wechsel der Bewohner. Die von Fedea ausgewerteten Studien beschreiben sie. Es gibt Kosten und Nutzen auf beiden Seiten.

Wenn Ferienwohnungen eingeschränkt werden: drei offene Fragen

Die Regulierung einer Tätigkeit, die Dritten Kosten aufbürdet (zum Beispiel Nachbarn, die keine Wohnung finden), folgt einer bekannten ökonomischen Logik, und regulieren ist nicht dasselbe wie einen Sektor abschaffen. Die eigentliche Diskussion dreht sich um das Wie und um die Nebenwirkungen. Bei drei Fragen geben die Daten noch keine abschließende Antwort.

1. Wohin gehen die Wohnungen, die keine Ferienwohnungen mehr sind?

Eine Wohnung, die den Tourismusmarkt verlässt, kann an mehreren Orten landen:

• Langfristige Wohnraumvermietung: das Ergebnis, das Einschränkungen anstreben.
• Saisonvermietung: hilft beim Grundproblem wenig.
• Verkauf: an einen Bewohner, einen Investor oder ein Unternehmen.
• Andere Nutzungen oder Leerstand.
• Hotel oder Aparthotel, sofern machbar.

Die Banco de España hat bereits darauf hingewiesen, dass alternative Nutzungen (touristisch, zimmerweise und saisonal) das Wachstum des Wohnmietangebots begrenzen. Es genügt also nicht zu zählen, wie viele Ferienwohnungen verschwinden: Entscheidend ist, wie viele Wohnungen tatsächlich als Wohnmietwohnungen enden.

New York, das seine Regeln 2023 verschärft hat, zeigt, dass es auf die Ausgestaltung ankommt. Den vorliegenden Analysen zufolge — einige davon von der Branche selbst in Auftrag gegeben, daher mit Vorsicht zu lesen — gingen die Inserate um rund 90 % zurück, doch die Mieten stiegen weiter und die Hotels wurden teurer. Barcelona wird sein eigenes Experiment machen: Ab November 2028 werden die rund 10.000 Lizenzen nicht mehr verlängert. Ergebnisse gibt es noch nicht.

2. Reisen Touristen ab, wenn Unterkünfte teurer werden?

Ein einfaches Beispiel: Eine britische Familie hat 2.500 € für den Urlaub und vergleicht Spanien, Griechenland, die Türkei und Portugal. Steigen Spaniens Gesamtkosten stark, während die anderen gleich bleiben, wählt ein Teil der Familien ein anderes Ziel.

CaixaBank Research hat versucht, das zu messen. Die Studie schätzt, dass die internationale Tourismusnachfrage nach Spanien eine Preiselastizität von etwa −1,87 hat: Ein Preisanstieg von 1 % geht mit einem Rückgang der Ankünfte um etwa 1,87 % einher. Dazu kommt eine Kreuzpreiselastizität von 1,14: Werden konkurrierende Ziele um 1 % teurer, steigen die Ankünfte in Spanien um 1,14 %.

Zwei Vorbehalte. Es ist eine Durchschnittsschätzung auf Basis der Preise insgesamt, nicht der Unterkunftspreise oder eines bestimmten Angebotstyps. Und was in der Praxis geschieht, hängt davon ab, wie stark die Preise tatsächlich steigen und wie viel die Hotels aufnehmen können.

Die jüngsten Daten zeigen bisher keinen Rückgang:

• 2025 sank die Zahl der Touristen in Mietwohnungen um 9,3 %, die der Hotelgäste stieg um 7,3 %, während die Gesamtzahl um 3,2 % wuchs.
• In den ersten acht Monaten 2026 kamen rund 70,4 Millionen Touristen (+5,4 %), im August 12,3 Millionen (+9,2 %).

Das lässt sich auf zwei Arten lesen. Erstens: Die Hotels nehmen die Nachfrage auf, die aus der touristischen Vermietung abwandert. Zweitens: Die strengsten Beschränkungen beginnen gerade erst, und ihre Wirkung auf die Preise kann sich erst mit Verzögerung zeigen. Die aktuellen Daten reichen nicht aus, um eines von beiden auszuschließen.

3. Was geschieht mit Investitionen und Bautätigkeit?

Ein Bauträger entscheidet nach Grundstücks- und Materialkosten, Finanzierung, Zeitplänen und dem erwarteten Preis. Sich schnell ändernde Regeln erhöhen die Unsicherheit, und Unsicherheit ist ein Kostenfaktor.

• Argument derer, die Einschränkungen fürchten: Sinkt die erwartete Rendite oder steigt das Risiko, werden manche Projekte nicht realisiert, und Jahre später gibt es weniger Neubauten.
• Argument derer, die sie verteidigen: Klare, stabile Regeln schaffen ebenfalls Sicherheit, und die angestrebten Effekte (Bestandswohnungen zurückgewinnen) treten früher ein als die des Neubaus.

Beide Hypothesen sind plausibel. Wir haben keine belastbare Schätzung für Spanien gefunden; deshalb muss man die Effekte über 5–10 Jahre betrachten, nicht nur über 12 Monate: Eine Maßnahme kann 2027 helfen und 2032 belasten – oder umgekehrt.

Die Nachricht dieser Woche: das Dekret, das nicht Bestand hatte

Am 29. September wurde das Königliche Dekretgesetz 26/2026 (dringende Maßnahmen zur sozialen Funktion des Wohnens) beschlossen. Es sah unter anderem einen Mehrwertsteuersatz von 10 % für bestimmte Ferienwohnungen vor und erlaubte den Gemeinden, in angespannten Wohngebieten Zuschläge auf die Grundsteuer IBI von 50 %, 100 % oder 150 % zu erheben, abhängig von der Zahl der Ferienwohnungen des Eigentümers.

Am 2. Oktober stimmte das Abgeordnetenhaus über die Bestätigung ab: Es erhielt 172 Ja-Stimmen und 178 Nein-Stimmen, sodass das Dekret nach etwas mehr als einem Tag Geltung aufgehoben wurde. Ein zweites Dekret zu Mietverträgen erlitt dasselbe Schicksal (166 dafür, 184 dagegen).

Was bedeutet das praktisch? Dass diese konkreten staatlichen Maßnahmen nicht gelten. Der übrige Rahmen bleibt bestehen:

• Das einheitliche Vermietungsregister, seit dem 1. Juli 2025 verpflichtend. 2025 erreichte das Verbraucherschutzministerium, dass Airbnb mehr als 65.000 als illegal eingestufte Inserate entfernte.
• Die regionalen und lokalen Regeln: Barcelonas Plan, die Lizenzen 2028 nicht zu verlängern (2025 vom Verfassungsgericht bestätigt), oder die Erhöhung der katalanischen Tourismusabgabe ab April 2026, deren Einnahmen zu 25 % für Wohnungspolitik bestimmt sind.

Wir bewerten nicht, ob das Ergebnis gut oder schlecht ist. Wir halten es fest, weil es den Ausgangspunkt verändert und weil die grundsätzliche Debatte offen bleibt.

Eine Landkarte der Instrumente (ohne eines zu empfehlen)

Dies sind die am meisten diskutierten Maßnahmen mit ihren möglichen Vor- und Nachteilen. Es ist keine Empfehlung: Welche Kombination in welchem Tempo gewählt wird, ist eine politische Entscheidung.

Alicante: warum ein einziges Rezept nicht überall passt

In der Provinz Alicante kommen fast alle Teile zusammen: Bevölkerungswachstum, starke Präsenz ausländischer Einwohner, Zweitwohnsitze, internationaler Tourismus und touristische Vermietung. Die Banco de España zählt sie zu den sechs Provinzen, die die Hälfte des Defizits bündeln, und die Valencianische Gemeinschaft hatte im Mai 2026 51.268 inserierte Ferienwohnungen.

Eine stark angespannte Küstenstadt und ein Dorf im Landesinneren mit geringer Nachfrage haben nicht dasselbe Problem. Deshalb gehört zu den meistdiskutierten Ideen, Maßnahmen nach Gebiet abzustufen, statt sie überall gleich anzuwenden. Welche Gebiete und nach welchen Kriterien, ist wiederum der schwierige Punkt.

Was wir wissen und was nicht

Was die Daten stützen

• Die Wohnungsknappheit ist strukturell: Es wird deutlich weniger gebaut, als Haushalte entstehen, vor allem in wenigen Provinzen.
• Ferienwohnungen sind ein kleiner Teil des nationalen Bestands, aber stark konzentriert, und in diesen Gebieten gibt es Belege, dass sie die Preise unter Druck setzen.
• Tourismus ist eine wirtschaftliche Säule ersten Ranges bei Beschäftigung, Exporten und Steuereinnahmen.
• Der Sozialwohnungsbestand ist im Vergleich zum europäischen klein.

Was wir noch nicht wissen

• Wie viele Wohnungen, die aus der touristischen Vermietung ausscheiden, tatsächlich als Wohnmietwohnungen enden.
• Wie viel der touristischen Nachfrage durch teurere Unterkünfte verloren ginge (falls überhaupt) und wie viel die Hotels aufnehmen würden.
• Wie sich Regeländerungen mittelfristig auf den Bau auswirken.
• Wie die Nettobilanz bei Beschäftigung, Steuereinnahmen und Wohnzugang für jede Kombination von Maßnahmen aussieht.

Woran man 2030 erkennt, ob eine Politik gewirkt hat

Die Zahl der abgeschafften Ferienwohnungen zu zählen genügt nicht. Um eine Kombination von Maßnahmen wirklich zu bewerten, müsste man gleichzeitig betrachten:

1. Wie viele neue Wohnungen fertiggestellt wurden.
2. Wie viele Wohnmietwohnungen es gibt und wie stark die Mieten gestiegen sind.
3. Wie sich der Preis touristischer Unterkünfte verändert hat.
4. Wie viele Touristen kommen und wie viel jeder ausgibt.
5. Wie viel Beschäftigung im Tourismus es gibt.
6. Wie hoch Immobilieninvestitionen und Bautätigkeit sind.
7. Wie stark der öffentliche Wohnungsbestand tatsächlich gewachsen ist.

Nur mit allen diesen Indikatoren zusammen lässt sich erkennen, ob eine Politik das Gesamtbild verbessert hat und nicht nur ein Teilstück.

Wenn Sie eine Wohnung in Spanien besitzen (oder kaufen möchten)

Wie auch immer Ihre Meinung zur Debatte ausfällt, es gibt drei praktische Punkte:

• Die Regeln ändern sich schnell und unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde: Diese Woche hat es gezeigt. Prüfen Sie vor der Vermietung die aktuell geltenden regionalen und lokalen Vorschriften.
• Für touristische und saisonale Vermietungen ist die Nummer des einheitlichen Registers nötig, zusätzlich zu den Lizenzen, die das jeweilige Gebiet verlangt.
• Wenn Sie nicht in Spanien wohnen und Ihre Wohnung vermieten, werden diese Einkünfte in Spanien besteuert und mit dem Modelo 210 erklärt; für nicht vermietete Wohnungen gibt es außerdem eine kalkulatorische Miete. Mehr dazu in unseren Leitfäden zu Mieteinnahmen und Was ist das Modelo 210?.

Mehr Kontext in unseren Artikeln zu steigenden Mieten und fehlendem Angebot, dem Rekordsommer 2026 und dem Auslandstourismus in Alicante.