Modelo 210 und 211: fiktive Miete, Vermietung und Verkauf mit Beispielen

Wenn Sie eine Wohnung in Spanien besitzen und nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, fragt die Steuerbehörde nicht, ob Sie sie nutzen, vermieten oder verkaufen. Sie fragt alle drei, getrennt. Jede wird auf dem Modelo 210 erklärt, und keine wird auf dieselbe Weise berechnet. Wenn Sie verkaufen, hat der Käufer ein zweites Formular, das Modelo 211, das ist der Einbehalt von 3%. Dieser Leitfaden vom Oktober 2026 ist für Mandanten geschrieben: die geltenden Regeln, die Fristen der Orden HAC/623/2026 und vierzehn durchgerechnete Beispiele.

Was vor den Beispielen festzuhalten ist

• Das Modelo 210 reicht der nicht ansässige Eigentümer oder Verkäufer ein. Es erklärt die kalkulatorische Miete (Code 02), die Miete (Code 01) oder den Gewinn aus einem Verkauf (Code 28).
• Das Modelo 211 reicht der Käufer ein. Der Käufer zahlt 3% des Preises innerhalb eines Monats nach der Urkunde. Es ist eine Vorauszahlung, nicht die endgültige Steuer.
• Kalkulatorische Miete und Miete: 19%, wenn Sie in der EU oder im EWR mit Informationsaustausch wohnen (Norwegen, Island und Liechtenstein). 24% für den Rest der Welt, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit. Bei der Miete darf nur die Gruppe mit 19% Aufwendungen abziehen.
• Ein Verkauf: der Veräußerungsgewinn wird mit 19% für jeden Nichtansässigen besteuert, einschließlich britischer, amerikanischer, schweizerischer und chinesischer Verkäufer. Der Satz von 24% gilt nicht für einen Verkauf (Artikel 25.1.f des Gesetzes über die IRNR, Einkommensteuer der Nichtansässigen).
• Jeder Eigentümer reicht sein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil ein. Ein Paar zu 50/50 bedeutet zwei Erklärungen, nicht eine.
• Spanien besteuert in Spanien belegenes Vermögen. Ihr Ansässigkeitsstaat beseitigt die Doppelbesteuerung nach dem Abkommen, in der Regel durch Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder durch Anrechnung der ausländischen Steuer. Diese Entlastung wird in Ihrer Erklärung im Ansässigkeitsstaat geltend gemacht, nicht auf dem Modelo 210.
• Das Steuerjahr 2026 der kalkulatorischen Miete und der zusammengefassten Miete wird im April 2027 erklärt, nicht 2026. Die kalkulatorische Miete vom 1. April bis 31. Dezember 2027. Die zusammengefasste Miete vom 1. bis 20. April 2027.

Modelo 210 und Modelo 211 im Vergleich

Eine Gegenregel: das 211 zahlt, wer kauft; das 210 reicht ein, wer besitzt oder verkauft. Die Belegnummer des 211 wird auf das 210 des Verkäufers übertragen, damit der Einbehalt angerechnet werden kann.

Wer einreichen muss und wer nicht

Sie reichen das Modelo 210 ein, wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind und Einkünfte aus spanischem Grundvermögen erzielen: weil es Ihnen zur Verfügung steht, weil Sie es vermieten oder weil Sie es übertragen. Die Ansässigkeit bestimmt sich nach der 183-Tage-Regel, dem Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen und, soweit einschlägig, dem Abkommen. Wenn Sie ansässig werden, verlassen Sie das 210 und treten in die ordentliche Einkommensteuer ein (Modelo 100). Der Leitfaden zur Ansässigkeit steht in diesem Artikel.

Ein Miteigentümer, der spanischer Steueransässiger ist, reicht kein 210 ein: diese Person erklärt ihren Anteil in der Erklärung der Ansässigen. Der Nichtansässige erklärt nur seinen eigenen Anteil. Steht die Immobilie in einer spanischen Gesellschaft, ist der übliche Weg die Körperschaftsteuer, nicht ein 210 für den Gesellschafter. Eine Gesellschaft reicht das 210 ein, wenn die Gesellschaft selbst nicht ansässig ist und keine Betriebsstätte in Spanien hat.

Zwei Sätze, und ein dritter, den fast niemand erwartet

Der Satz von 19% auf Miete und kalkulatorische Miete ist mit einer Steueransässigkeitsbescheinigung des anderen Staates nachzuweisen. Ohne dieses Papier wendet die AEAT 24% an. Die Schweiz ist weder EU noch EWR: kalkulatorische Miete und Miete liegen bei 24%, ein Verkauf bleibt dennoch bei 19%.

Ein Verfahrenspunkt muss klar gesagt werden. Die derzeitige Praxis der spanischen Steuerbehörde ist, dass jemand, der außerhalb der EU und des EWR wohnt, von der Miete keine Aufwendungen abziehen kann. Die Audiencia Nacional hat in einem Urteil vom 28. Juli 2025 dieses Recht für Steuerpflichtige außerhalb der EU anerkannt; die Sache liegt im Rechtsmittel vor dem Tribunal Supremo. Bis es eine endgültige Entscheidung gibt, ist die Selbstveranlagung, die die AEAT von vornherein akzeptiert, 24% der Bruttomiete. Wer Aufwendungen für noch nicht verjährte Jahre geltend machen will, kann einen Berichtigungsantrag stellen und weiß dabei, dass dies ein Rechtsweg ist und nicht die gewöhnliche Berechnung.

1. Kalkulatorische Miete: die Steuer auf eine leere oder selbst genutzte Wohnung

Wenn die Wohnung nicht vermietet ist, fingiert das Gesetz einen Ertrag. Es ist nicht die Miete, die Sie hätten verlangen können. Es ist ein Prozentsatz des Katasterwerts (Artikel 24.5 des Gesetzes über die IRNR, das auf Artikel 85 des Einkommensteuergesetzes der Ansässigen verweist):

• 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert neu festgesetzt wurde und die Neufestsetzung im Steuerjahr selbst oder in den vorangegangenen zehn Jahren wirksam geworden ist.
• 2%, wenn die Neufestsetzung älter ist oder keine aktenkundig ist.
• Gibt es keinen Katasterwert, 1,1% von 50% des höheren Betrags aus Kaufpreis und dem von der Verwaltung geprüften Wert.

Die Bemessungsgrundlage wird nach den Tagen zeitanteilig aufgeteilt, an denen die Immobilie Ihnen zur Verfügung stand, und nach Ihrem Eigentumsanteil. Danach wird der Satz von 19% oder 24% angewendet. IBI, Hausgeld und Zinsen werden hier nicht abgezogen: die kalkulatorische Miete lässt keine Aufwendungen zu, auch wenn Sie in der EU wohnen. Die IBI ist eine andere, gemeindliche Steuer und wird getrennt gezahlt. Wie der Katasterwert zu lesen ist, steht im Leitfaden zum Katasterwert.

Der Ertrag entsteht am 31. Dezember. Die kalkulatorische Miete für 2025 wird zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 erklärt, und die Lastschrift läuft vom 1. Januar bis zum 23. Dezember 2026. Die kalkulatorische Miete für das Steuerjahr 2026 wird im April 2027 erklärt: vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027. Die Lastschrift für dieses Jahr läuft vom 1. April bis zum 23. Dezember 2027.

Beispiel 1. Ein deutsches Paar, eine Wohnung in Alicante, je 50%

Anna und Markus leben in München. Die Wohnung ist nicht vermietet. Katasterwert, 2019 neu festgesetzt: 180.000 €. Volles Jahr 2025.

• Bemessungsgrundlage der Immobilie: 180.000 × 1,1% = 1.980 €.
• Anteil jedes Eigentümers (50%): 990 €.
• Steuer jedes Eigentümers: 990 × 19% = 188,10 €.

Das sind zwei Erklärungen Modelo 210, Code 02, keine gemeinsame. Summe der Familie: 376,20 €. Frist für die kalkulatorische Miete 2025: jeder Tag im Jahr 2026. Warten sie bis 2027, ist die Erklärung 2025 bereits verspätet. Das Steuerjahr 2026 wird im April 2027 erklärt: vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027.

Beispiel 2. Dieselbe Wohnung ohne jüngere Katasterneufestsetzung: Belgien gegenüber den Vereinigten Staaten

Katasterwert 95.000 €, letzte Neufestsetzung älter als zehn Jahre. Ein Eigentümer, volles Jahr.

• Bemessungsgrundlage: 95.000 × 2% = 1.900 €.
• Ansässig in Belgien: 1.900 × 19% = 361 €.
• Ansässig in den Vereinigten Staaten: 1.900 × 24% = 456 €.

Der Abstand beträgt 95 € im Jahr. Bei der kalkulatorischen Miete gibt es keine Aufwendungen, die der belgische Eigentümer abziehen könnte und der amerikanische nicht: beide werden auf derselben Bemessungsgrundlage besteuert. Nur der Satz ändert sich. Deshalb ist das Neufestsetzungsdatum auf dem IBI-Bescheid zu prüfen, bevor 1,1% verwendet wird. 1,1% zu verwenden, „weil die Wohnung an der Küste liegt“, ist der teure Fehler in dieser Kategorie, wenn die Neufestsetzung alt ist: bei 95.000 € ist 2% fast das Doppelte der Bemessungsgrundlage von 1,1%.

Beispiel 3. Sie haben am 1. September gekauft: Sie zahlen kein volles Jahr

Derselbe neu festgesetzte Wert von 180.000 €, ein deutscher Eigentümer. Urkunde am 01/09/2025. Tage im Jahr 2025, an denen die Wohnung zur Verfügung stand: 122 (September bis Dezember; 2025 ist kein Schaltjahr).

• Jahresbemessungsgrundlage: 1.980 €.
• Bemessungsgrundlage des Zeitraums: 1.980 × 122 / 365 = 661,81 €.
• Steuer: 661,81 × 19% = 125,74 €.

Im Jahr 2026, mit einem vollen Jahr Eigentum, kehrt man zu Beispiel 1 zurück (oder zu deren Hälfte, wenn es zwei Eigentümer gibt). Das neue Formular, verpflichtend für alles, was ab dem 01/01/2027 eingereicht wird, fragt ausdrücklich nach der Zahl der Tage und dem Eigentumsanteil.

2. Miete: hier trennen sich die Europäische Union und der Rest der Welt wirklich

Miete ist Einkünfte aus unbeweglichem Kapital, Code 01. Die Bemessungsgrundlage für einen Ansässigen der EU oder des EWR ist der Ertrag abzüglich der Aufwendungen, die mit dieser Vermietung unmittelbar zusammenhängen (Artikel 24.6 des Gesetzes über die IRNR):

• IBI, Müllgebühren und Hausgeld.
• Gebäude- oder Mietausfallversicherung.
• Instandsetzung und Instandhaltung. Eine Arbeit, die die Wohnung verbessert (eine neue Küche, ein Anbau), ist keine Aufwendung des Jahres: sie wird dem Anschaffungswert hinzugerechnet und am Verkaufstag berücksichtigt.
• Hypothekenzinsen. Getilgtes Kapital ist nicht abziehbar.
• Maklergebühren und vom Eigentümer gezahlte Versorgungskosten.
• Abschreibung von 3% des höheren Betrags aus dem katasterlichen Gebäudewert und den Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne das Grundstück. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Außerhalb der EU und des EWR ist die derzeitige Praxis der AEAT 24% der vereinnahmten Miete, ohne Abzug irgendeines Postens dieser Liste. Dieselbe Wohnung und derselbe Mieter können allein wegen der steuerlichen Ansässigkeit mehr als doppelt so viel kosten.

Fristen für Miete mit einem zu zahlenden Betrag, nach der Agencia Tributaria (Orden HAC/56/2024 und Orden HAC/623/2026). Seit 2024 ist die Zusammenfassung jährlich. Die zusammengefasste Miete für das Steuerjahr 2026 wird im April 2027 erklärt:

• Einkünfte 2025, zusammengefasst: 1. bis 20. Januar 2026. Nicht April. Lastschrift: 1. bis 15. Januar 2026.
• Steuerjahr 2026, zusammengefasst: 1. bis 20. April 2027. Lastschrift: 1. bis 15. April 2027.
• Nur wenn Sie jede Miete getrennt erklären, verschiebt die Behörde die Entstehungszeitpunkte von April bis September 2026 nicht auf April 2027. In diesen Quartalen läuft die Lastschrift vom 1. bis 15. des Abgabemonats:
  • Januar bis März 2026: 1. bis 20. April 2026.
  • April bis Juni 2026: 1. bis 20. Juli 2026.
  • Juli bis September 2026: 1. bis 20. Oktober 2026. Nicht April 2027, und es gilt das bisherige Formular.
  • Oktober bis Dezember 2026: 1. bis 20. April 2027, bereits mit dem neuen Formular. Nicht mehr Januar 2027.
• Ergebnis null: 1. bis 20. Januar des folgenden Jahres. Eine Erstattung: ab dem 1. Februar des folgenden Jahres, innerhalb von vier Jahren.

Die Orden wird im Leitfaden zu den Fristen der Orden HAC/623/2026 erläutert, und die Leistung steht unter Mieteinnahmen.

Beispiel 4. Eine französische Eigentümerin, ein volles Mietjahr 2025

Claire lebt in Lyon. Vereinnahmte Miete: 18.000 €. Aufwendungen des Jahres, alle belegt und mit der Vermietung verbunden:

• IBI 650 €, Hausgeld 1.200 €, Versicherung 280 €, Reparaturen 900 €, Hypothekenzinsen 2.400 €.
• Abschreibung: katasterlicher Gebäudewert 70.000 × 3% = 2.100 €. (Die 70.000 € sind das Gebäude, nicht der gesamte Katasterwert.)
• Aufwendungen: 650 + 1.200 + 280 + 900 + 2.400 + 2.100 = 7.530 €.
• Nettobemessungsgrundlage: 18.000 − 7.530 = 10.470 €.
• Steuer: 10.470 × 19% = 1.989,30 €.

Ein Modelo 210, Code 01, jährliche Zusammenfassung. Frist: 1. bis 20. Januar 2026. Reicht Claire am 25. Januar ohne vorherige Mitteilung der Behörde ein, gilt der Zuschlag nach Artikel 27, noch kein Bußgeld. Die zusammengefasste Miete für das Steuerjahr 2026 wird vom 1. bis 20. April 2027 erklärt.

Beispiel 5. Dieselben Zahlen, ein Eigentümer im Vereinigten Königreich

James lebt in Manchester, und die Wohnung ist dasselbe Mietverhältnis über 18.000 €. Praxis der AEAT:

• Er zieht die 7.530 € nicht ab.
• Steuer: 18.000 × 24% = 4.320 €.
• Abstand zu Claire: 4.320 − 1.989,30 = 2.330,70 € mehr, bei derselben Miete.

Dieser Abstand wird nicht dadurch geschlossen, dass man das Modelo 210 „einfach mit den Aufwendungen“ einreicht. Er wird, wenn der Tribunal Supremo die Audiencia Nacional bestätigt, durch einen Berichtigungsantrag geschlossen. Bis dahin kommt das gewöhnliche 210 für einen britischen, amerikanischen, schweizerischen oder chinesischen Mandanten auf diesen Zahlen bei 4.320 € heraus. Im Vereinigten Königreich wird die gezahlte spanische Steuer in der Regel als Anrechnung ausländischer Steuer geltend gemacht: bewahren Sie den NRC-Beleg auf. Das Abkommen senkt die spanischen 24% auf Immobilienmiete nicht, weil Miete aus unbeweglichem Vermögen dort besteuert wird, wo die Immobilie liegt.

Beispiel 6. Norwegen ist für diesen Zweck nicht „außerhalb Europas“

Ingrid lebt in Oslo. Norwegen ist nicht in der EU, gehört aber zum EWR mit Informationsaustausch. Bei den Zahlen von Claire erklärt Ingrid wie Claire: Bemessungsgrundlage 10.470 € und Steuer 1.989,30 €. Dasselbe gilt für Island und Liechtenstein. Es gilt nicht für die Schweiz oder das Vereinigte Königreich.

Beispiel 7. Ein gemischtes Jahr in den Niederlanden: zwei Formulare, nicht eines

Pieter lebt in Utrecht. Neu festgesetzter Katasterwert 150.000 €, Alleineigentümer. Von Januar bis Juni 2025 nutzt er die Wohnung (181 Tage). Von Juli bis Dezember vermietet er sie für 9.000 €, mit diesem Halbjahr zurechenbaren Aufwendungen von 3.200 € (IBI, Hausgeld, Versicherung, Zinsen und Abschreibung dieser Monate, zuzüglich einer Reparatur im Juli).

Modelo 210 für die kalkulatorische Miete, Code 02:

• Jahresbemessungsgrundlage: 150.000 × 1,1% = 1.650 €.
• Anteil der 181 Tage: 1.650 × 181 / 365 = 818,22 €.
• Steuer: 818,22 × 19% = 155,46 €. Frist: jederzeit im Jahr 2026.

Modelo 210 für die Miete, Code 01:

• Bemessungsgrundlage: 9.000 − 3.200 = 5.800 €.
• Steuer: 5.800 × 19% = 1.102 €. Frist für die Miete 2025: 1. bis 20. Januar 2026.

Beides in ein Formular unter einem einzigen Code zu setzen, ist ein typischer Anlass für eine Rückfrage. Es sind zwei verschiedene Entstehungszeitpunkte.

Beispiel 8. Sie vermieten nur ein Zimmer

Neu festgesetzter Katasterwert 200.000 €. Das Zimmer macht 30% der Wohnfläche aus und ist das ganze Jahr vermietet. Die übrigen 70% bleiben dem Eigentümer zur Verfügung, der in Irland lebt.

• Kalkulatorische Miete auf 70%: 200.000 × 1,1% × 70% = 1.540 € × 19% = 292,60 €.
• Die Zimmermiete kommt auf ein anderes Modelo 210, Code 01, mit 19% des Nettobetrags dieses Teils.

Eine symbolische Miete an einen Verwandten, ein Euro im Monat, macht aus der Wohnung keine „Vermietung“. Gibt es keinen echten Mietvertrag, behält die AEAT die kalkulatorische Miete für den Zeitraum. 12 € Miete zu erklären, um Code 02 zu vermeiden, kostet mehr, wenn die Rückfrage kommt.

3. Der Verkauf: Veräußerungsgewinn, Modelo 211 und die Erstattung

Der Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert. Er wird für einen deutschen Verkäufer und einen amerikanischen Verkäufer auf dieselbe Weise berechnet:

• Anschaffungswert = Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar, Grundbuch, gestoría) + belegte Verbesserungen.
• Übertragungswert = Urkundenpreis − vom Verkäufer gezahlte Veräußerungskosten (Makler, Notaranteil des Verkäufers und gemeindliche Plusvalía, wenn der Verkäufer sie zahlt).
• Steuer = Gewinn × 19%. Liegt ein Verlust vor, ist die Steuer null, das Modelo 210 wird aber dennoch eingereicht, um den Einbehalt zurückzuerhalten.

Die Entlastung der Ansässigen für die Reinvestition des Gewinns aus einer Hauptwohnung steht Ansässigen zu. Ein Nichtansässiger macht sie auf dem Modelo 210 nicht geltend. Wurde die Wohnung vor dem 31. Dezember 1994 gekauft, können Abschlagskoeffizienten gelten: diese Fälle lassen sich nicht mit einem einfachen Verhältnis rechnen und müssen auf dem amtlichen Formular berechnet werden.

Parallel behält der Käufer 3% des Preises ein (die Gegenleistung, nicht den Gewinn) und zahlt sie auf dem Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung (Artikel 25.2). Behält der Käufer nicht ein, haftet der Käufer. Ein 211 entfällt, wenn der Verkäufer nachweist, dass er der Einkommensteuer der Ansässigen oder der Körperschaftsteuer unterliegt, das heißt, wenn der Verkäufer ansässig ist. Sind nur einige der Verkäufer nicht ansässig, werden die 3% auf deren Anteil am Preis berechnet.

Der Verkäufer reicht das Modelo 210, Code 28, in den drei Monaten ein, die auf den einen Monat folgen, der ab dem Urkundendatum läuft. In der Praxis: ein Monat, dann drei. Ein Verkauf am 15/03/2026 → der Monat des 211 endet am 15/04/2026 → das 210 endet am 15/07/2026. Innerhalb dieses Fensters zahlen Sie entweder die Differenz oder beantragen die Erstattung. Der Leitfaden zu den 3% steht im Artikel zum Modelo 211 und unter Erstattung des Einbehalts.

Die gemeindliche Plusvalía (IIVTNU) steckt nicht in den 3%. Sie ist eine Steuer des Rathauses. Zahlt der Verkäufer sie, mindert sie den IRNR-Gewinn, wie jede andere Veräußerungsaufwendung.

Beispiel 9. Ein Verkauf, bei dem die Steuer 3% übersteigt: die Differenz ist zu zahlen

Verkaufsurkunde am 15/03/2026 über 320.000 €. Der Verkäufer ist Deutscher.

• Kauf 2014: 180.000 €. Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch): 16.200 €. Küchen- und Badsanierung, mit Rechnungen: 12.000 €. Anschaffungswert: 208.200 €.
• Veräußerungskosten: Makler 9.600 € und gemeindliche Plusvalía 2.800 €. Übertragungswert: 320.000 − 12.400 = 307.600 €.
• Gewinn: 307.600 − 208.200 = 99.400 €.
• IRNR-Steuer: 99.400 × 19% = 18.886 €.
• Einbehalt des Käufers: 320.000 × 3% = 9.600 €, Modelo 211, Frist 15/04/2026.
• Der Verkäufer zahlt die Differenz: 18.886 − 9.600 = 9.286 €, Modelo 210, Frist 15/07/2026.

Händigt der Käufer den Beleg des 211 nicht aus, kann der Verkäufer die 9.600 € nicht anrechnen, und die AEAT kann die vollen 18.886 € verlangen, bis der Einbehalt aktenkundig ist.

Beispiel 10. Der Verkäufer ist in den Vereinigten Staaten: der Verkauf bleibt bei 19%

Dieselben Preise, dieselben Kosten, derselbe Gewinn von 99.400 €. Die Steuer beträgt wieder 18.886 € und der zu zahlende Saldo wieder 9.286 €. Die 24% der Beispiele 2 und 5 gehen nicht auf den Verkauf über. Wo der amerikanische Mandant mehr zahlt als der deutsche, ist es bei der kalkulatorischen Miete jedes Jahres und vor allem bei der Miete ohne Abzüge. Am Tag der Urkunde ist der Satz auf den Gewinn derselbe.

Beispiel 11. Ein kleiner Gewinn: ein Teil des Einbehalts kommt zurück

• Urkundenpreis: 250.000 €. Veräußerungskosten: 3.000 €. Übertragungswert: 247.000 €.
• Anschaffungswert: 220.000 €. Gewinn: 27.000 €.
• Steuer: 27.000 × 19% = 5.130 €.
• Einbehalt: 250.000 × 3% = 7.500 €.
• Erstattung: 7.500 − 5.130 = 2.370 €.

Die Erstattung kommt nicht von selbst. Sie müssen das 210 innerhalb der Frist einreichen, mit der Belegnummer des 211 und einem Bankkonto. Schweigen schickt das Geld nicht zurück.

Beispiel 12. Sie verkaufen für weniger, als es Sie gekostet hat

• Anschaffungswert, Kosten und Verbesserungen bereits eingeschlossen: 310.000 €.
• Urkundenpreis: 275.000 €. Veräußerungskosten: 5.000 €. Übertragungswert: 270.000 €.
• Verlust: 40.000 €. Steuer: 0 €.
• Der Käufer behält dennoch 275.000 × 3% = 8.250 € ein.
• Das Modelo 210, mit Erstattungsergebnis, holt die 8.250 € zurück.

Das 210 nicht einzureichen, weil „kein Gewinn vorliegt“, ist der häufigste Weg, den Einbehalt zu verschenken. Die Frist ist dieselbe: drei Monate, sobald ein Monat seit der Urkunde vergangen ist.

Beispiel 13. Ein britisches Paar zu 60% und 40%

Wir nehmen den Gewinn aus Beispiel 9, 99.400 €, und den Einbehalt von 9.600 €. Beide leben im Vereinigten Königreich. Jeder reicht sein eigenes 210 ein. Der Satz bleibt 19%, auch nach dem Brexit.

• Eigentümer zu 60%: Gewinn 59.640 × 19% = 11.331,60 €. Zugerechneter Einbehalt: 5.760 €. Zu zahlen: 5.571,60 €.
• Eigentümer zu 40%: Gewinn 39.760 × 19% = 7.554,40 €. Einbehalt: 3.840 €. Zu zahlen: 3.714,40 €.

11.331,60 + 7.554,40 = 18.886 €, und 5.571,60 + 3.714,40 = 9.286 €. Es stimmt mit Beispiel 9 überein. Es gibt kein 210 „für das Paar“.

Beispiel 14. Ein ansässiger Bruder und eine nicht ansässige Schwester

Sie verkaufen für 400.000 €. Er ist in Spanien ansässig (50%) und sie lebt in Frankreich (50%). Der Bruder erklärt seinen Gewinn in der Einkommensteuer der Ansässigen, ohne Modelo 211 auf seine Hälfte. Die Schwester:

• Der Käufer behält 3% nur auf ihren Anteil am Preis ein: 200.000 × 3% = 6.000 €.
• Sie reicht ein Modelo 210, Code 28, für ihre 50% des Gewinns ein, zu 19%, und rechnet diese 6.000 € an.

3% auf die gesamten 400.000 € einzubehalten, wenn die Hälfte der Verkäuferseite ansässig ist, behält zu viel ein und erzwingt danach eine Berichtigung des 211.

Die Fristen an einem Ort, damit sie nicht durcheinandergeraten

Verspätete Abgabe: ein Zuschlag, nicht die alte Staffel von 5% bis 20%

Wenn Sie verspätet einreichen, bevor die Steuerbehörde eine Mitteilung sendet, funktioniert Artikel 27 des Allgemeinen Steuergesetzes (Fassung in Kraft seit dem Gesetz 11/2021) so:

• Innerhalb der ersten zwölf Monate: 1%, zuzüglich eines weiteren 1% für jeden vollen Monat der Verspätung. Zinsen werden in diesem Abschnitt nicht hinzugerechnet.
• Nach zwölf Monaten: ein Zuschlag von 15%, zuzüglich Verzugszinsen ab dem Tag nach diesen zwölf Monaten.

Kommt die Mitteilung vor Ihrer Erklärung, ist es kein Zuschlag mehr: es ist ein Bußgeldverfahren, mit weit höheren Prozentsätzen. Deshalb sollte ein Verkaufs-210, das eine Erstattung ergibt, innerhalb der Frist eingereicht werden, auch wenn die Steuer selbst null ist.

Was in Spanien gezahlt wird und was zu Hause ausgeglichen wird

Die Abkommen (Artikel 6 und Artikel 13 des OECD-Musterabkommens, mit Unterschieden in jedem Text) belassen Spanien das Recht, in Spanien belegenes Vermögen zu besteuern, sowohl die Einkünfte als auch den Gewinn. Ihr Ansässigkeitsstaat verfährt in der Regel so:

• stellt diese Einkünfte frei und berücksichtigt sie nur, um den Satz auf Ihre übrigen Einkünfte festzusetzen (Freistellung mit Progressionsvorbehalt: das häufige deutsche Muster), oder
• bezieht sie erneut ein und zieht die bereits gezahlte spanische Steuer ab (Anrechnung ausländischer Steuer: das Muster des Vereinigten Königreichs und der Vereinigten Staaten).

Das Modelo 210 wendet das Abkommen nicht an, um die 19% oder 24% auf die Immobilie zu senken. Das Abkommen wird in Ihrer Erklärung im Ansässigkeitsstaat angewendet, mit dem spanischen Beleg. Die amtliche Liste der Abkommen steht auf der Website des Finanzministeriums. Dividenden einer spanischen Gesellschaft sind ein anderer Fall: sie können einen niedrigeren Abkommenssatz haben und werden weder als Miete noch als kalkulatorische Miete erklärt. Vermischen Sie dieses Regime nicht mit der Wohnung.

Fehler, die wir in echten Akten sehen

• Ein 210 für zwei Eigentümer.
• 1,1% verwenden, ohne das Datum der Katasterneufestsetzung zu prüfen.
• Die IBI von der kalkulatorischen Miete abziehen. Sie ist keine zulässige Aufwendung dieser Kategorie.
• Eine neue Küche als Mietaufwand abziehen und sie am Verkaufstag noch einmal hinzurechnen.
• 24% auf den Gewinn eines britischen oder amerikanischen Verkäufers anwenden.
• 19% mit Aufwendungen auf die Miete eines Eigentümers außerhalb der EU anwenden, als wäre das Urteil der Audiencia Nacional bereits Praxis der AEAT.
• Glauben, die Frist für die Miete 2025 sei der April. Sie ist der 1. bis 20. Januar 2026.
• Glauben, die kalkulatorische Miete oder die zusammengefasste Miete des Steuerjahres 2026 werde 2026 oder im Januar 2027 erklärt. Die Behörde öffnet sie im April 2027: kalkulatorische Miete vom 1. April bis 31. Dezember, zusammengefasste Miete vom 1. bis 20. April.
• Das 210 bei einem Verlust nicht einreichen und die 8.250 € aus Beispiel 12 verlieren.
• 3% auf den Gewinn statt auf den Preis berechnen.
• Die NIF des nicht ansässigen Verkäufers nicht vor der Urkunde einholen: ohne NIF gibt es weder ein ordnungsgemäßes 211 noch ein ordnungsgemäßes 210.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich das 210 einreichen, wenn ich nicht vermiete und nicht verkaufe?

Ja, für die kalkulatorische Miete, solange die Wohnung Ihnen zur Verfügung steht und Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind.

Gilt der Satz von 19% bei einem Verkauf auch für eine nicht ansässige Gesellschaft?

Ja. Artikel 25.1.f gilt für den Gewinn aus einer Übertragung von Wirtschaftsgütern, ob der Verkäufer eine natürliche Person oder eine Einrichtung ohne Betriebsstätte ist. Der Käufer zahlt weiterhin das 211. Bei der Miete liegt eine Gesellschaft von außerhalb der EU/des EWR nach derzeitiger Praxis bei 24% des Bruttobetrags.

Kann ich das 211 zahlen und das 210 vergessen?

Nein. Das Modelo 211 schließt die Steuer nicht ab. Ist die Steuer höher, schulden Sie den Rest. Ist sie niedriger, kommt der Überschuss nicht von selbst zurück.

Brauche ich ein digitales Zertifikat?

Um selbst einzureichen, verlangt die Website der AEAT Cl@ve oder ein Zertifikat. Sie können eine Einreichung beauftragen, ohne ein eigenes Zertifikat zu besitzen. Wenn Steuer zu zahlen ist, erfolgt die Zahlung mit der 22-stelligen NRC. Der NRC-Leitfaden steht unter NRC für das Modelo 210.

Ab wann verwende ich das neue Formular?

Jede ab dem 1. Januar 2027 eingereichte Selbstveranlagung, unabhängig vom Jahr der Einkünfte, verwendet das durch die Orden HAC/623/2026 genehmigte Formular, mit dem Aufwendungsanhang, den Tagen und dem Eigentumsprozentsatz.

Wohin als Nächstes, je nach Ihrem Fall

• Bereich Modelo 210, mit Online-Einreichung.
• Kalkulatorische Miete, wenn die Wohnung leer steht oder Sie sie selbst nutzen.
• Miete, wenn es einen Mieter gibt.
• Veräußerungsgewinn, wenn Sie kurz vor dem Verkauf stehen oder bereits unterschrieben haben.
• Modelo 211, wenn Sie von einem Nichtansässigen kaufen oder Ihnen 3% einbehalten wurden.
• Was das Modelo 210 ist, in der kurzen Fassung.

SpainTaxForm bereitet das Modelo 210 vor und reicht es ein (kalkulatorische Miete ab 30 €, Miete, Veräußerungsgewinne und die Erstattung der 3%) sowie das Modelo 211 des Käufers. Die vierzehn Beispiele in diesem Leitfaden sind die Karte; das Formular wird mit Ihrem Katasterwert, Ihrem Anteil und Ihrer Ansässigkeitsbescheinigung ausgefüllt.

Allgemeine Information mit Stand 12. Oktober 2026, auf der Grundlage des konsolidierten Gesetzes über die IRNR, der Orden EHA/3316/2010 und der Orden HAC/623/2026. Es ist keine Stellungnahme zu Ihrer Akte.